Appeal dismissed; notarized form mandatory for construction land sales under ZSZ and ZOR.

Pritožba se zavrne in se sodba in sklep sodišča prve stopnje

potrdita.

Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Po Zakonu o stavbnih zemljiščih (Ur. l. RS, 44/97 s spremembami in

dopolnitvami - ZSZ) mora biti pogodba o prodaji nezazidanega

stavbnega zemljišča sklenjena v obliki notarskega zapisa (glej 12.

člen ZSZ). Po določbi 2. odstavka 33. člena ZOR veljajo predpisi o

obliki glavne pogodbe tudi za predpogodbo, če je predpisana oblika

pogoj za veljavnost pogodbe. Po določbi 6. točke (sedaj 5. točke) 47.

člena Zakona o notariatu (Ur. l. RS, št. 13/94 ... 83/2001) morajo

biti v obliki notarskega zapisa sklenjeni (vsi) pravni posli, za

katere zakon tako določa. Po določbi 48. člena Zakona o notariatu

takšni posli, ki niso sklenjeni v obliki notarskega zapisa, niso

veljavni.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožeče

stranke, da ji je tožena stranka dolžna izstaviti za vpis v zemljiško

knjigo sposobno listino, na podlagi katere se bo lahko tožeča stranka

vknjižila v zemljiško knjigo kot lastnica na parcelah št. xxx k.o.

Moste, in podredni tožbeni zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe

za navedene parcele v vsebini, razvidni iz 2. točke izreka prvostopne

odločbe. Zavrnilo je tudi predlog tožeče stranke za izdajo začasne

odredbe s prepovedjo odsvojitve, obremenitve ali kakršnekoli drugačne

razpolage tožene stranke z navedenimi nepremičninami. Tožečo stranko

je obsodilo na povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v znesku

1.466.704,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe

dalje.

Zoper takšno odločbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka po

svojem pooblaščencu. Uveljavljala je vse pritožbene razloge po 1. do

3. točki 1. odstavka 338. člena ZPP in predlagala, da pritožbeno

sodišče pritožbi ugodi, napadeno odločbo spremeni tako, da tožbenemu

zahtevku in predlogu za izdajo začasne odredbe ugodi oziroma da jo

razveljavi ter zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo odločanje.

Priglasila je pritožbene stroške.

Tožeča stranka meni, da bi moralo prvostopno sodišče v pismu o nameri

o realizaciji sklenitve kupoprodajne pogodbe za zemljišča v k.o.

Moste, ki sta ga pravdni stranki sklenili dne 27.6.2002 (priloga A2),

prepoznati veljavno pravno sklenjeno kupoprodajno pogodbo, saj

vsebuje soglasje strank o vseh bistvenih sestavinah za takšno

pogodbo. Zapis v njem, da bosta pravdni stranki najkasneje do

30.10.2002 podpisali kupoprodajno pogodbo, pa pomeni le zavezo za

opravo razpolagalnega pravnega posla, to je izdajo zemljiškoknjižnega

dovolila do navedenega datuma in ne zaveze skleniti glavno pogodbo.

Pritožba tudi meni, da je zavrnitev podrednega tožbenega zahtevka, ki

izhaja iz predpostavke, da bi prvostopno sodišče primarnemu tožbenemu

zahtevku ne ugodilo, nepravilna. Sodišče prve stopnje bi moralo

slediti tožeči stranki, ki je s korespondenco med pravdnima strankama

dokazovala, da je bil rok, določen za sklenitev pogodbe v pismu o

nameri, podaljšan, zaradi česar glede na določbo 5. odstavka 33.

člena OZ tožeča stranka tudi ni zamudila z zahtevkom na sklenitev

glavne pogodbe. Glede zavrnjenega predloga za izdajo začasne odredbe

pa pritožba meni, da je ugotovitev prvostopnega sodišča o

neizkazanosti verjetnega obstoja njene terjatve zgrešena.

Na pritožbo je nasprotna stranka odgovorila in predlagala potrditev

prvostopne sodbe, ki pismo o nameri pravilno razume tako, kot je

zapisano. Predlagala je tudi potrditev prvostopne sodbe glede

podrednega tožbenega zahtevka, saj bi bilo mogoče o podaljšanju roka

za sklenitev glavne pogodbe govoriti le, če bi se zanj pravdni

stranki sporazumno dogovorili in tako spremenili prvotni zapis.

Končno je predlagala tudi potrditev odločitve glede predloga za

izdajo začasne odredbe. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je oba tožbena zahtevka in predlog za izdajo

začasne odredbe zavrnilo. Presodilo je, da gre pri pismu o nameri za

predpogodbo po 33. členu OZ. Navedlo je izčrpne in jasne razloge za

takšno materialnopravno opredelitev. Prav tako je izčrpno in jasno

obrazložilo, zakaj podredni tožbeni zahtevek ni utemeljen.

Pritožbeno sodišče se strinja z oceno pisma o nameri v tem pogledu,

da ono ni sklenjena kupoprodajna pogodba. Že iz 1. e točke izhaja

zgolj pripravljenost obeh strank za prodajo oziroma nakup stvari iz

1. a točke po ceni iz 1. d točke. Prva alinea 2. točke pisma je

jasna: "da bo kasneje, najpozneje pa do 30.10.2002 podpisana

kupoprodajna pogodba. To se razume samo tako, kot je zapisano.

Pravdni stranki sta torej s podpisom pisma o nameri predvideli (še)

podpis kupoprodajne pogodbe. Če bi držalo, da je pismo o nameri že

pogodba, bi bila glede na 2. alineo 2. točke te listine tudi kupnina

že nakazana. S pritožbenimi navedbami, ki jih tožena stranka v

odgovoru na tožbo označuje kot svojevrstno akrobacijo, tožeča stranka

res ne more omajati zaključkov v prvostopni odločbi, ki se nanašajo

na razumevanje vsebine sporne listine. Vendar pa sodbi pritožbeno

sodišče pritrjuje predvsem iz naslednjih razlogov:

Pismo o nameri ni institut, ki bi ga poznal Obligacijski zakonik.

Oblikovala ga je poslovna praksa v zvezi s fazo sklepanja pogodb,

predvsem za tiste primere, ko so pogajanja dolgotrajna in ko gre za

zahtevnejše posle. Že zaradi imena in običajne vsebine ga je treba

uvrstiti v tisto fazo sklepanja pogodb, ko se stranki o vsebini šele

pogajata, vendar končnega posla iz različnih razlogov na eni ali

drugi strani ali pa objektivnih razlogov ne moreta skleniti. Pravna

teorija se je opredelila zoper podpisovanje pisem o nameri v

primerih, ko je sklepanje pogodb podvrženo posebnim pravilom o javnem

naročanju. V predmetnem sporu sicer ne gre za tak primer, gre pa za

primer prodaje nezazidanih stavbnih zemljišč. Iz podatkov v spisu je

namreč razvidno, da se je pismo o nameri nanašalo na posamezne

parcele, nezazidana stavbna zemljišča, last tožene stranke. Po Zakonu

o stavbnih zemljiščih (Ur. l. RS, 44/97 s spremembami in dopolnitvami

- ZSZ) mora biti pogodba o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča

sklenjena v obliki notarskega zapisa (glej 12. člen ZSZ). Po določbi

2. odstavka 33. člena ZOR veljajo predpisi o obliki glavne pogodbe

tudi za predpogodbo, če je predpisana oblika pogoj za veljavnost

pogodbe. Po določbi 6. točke (sedaj 5. točke) 47. člena Zakona o

notariatu (Ur. l. RS, št. 13/94 ... 83/2001) morajo biti v obliki

notarskega zapisa sklenjeni (vsi) pravni posli, za katere zakon tako

določa. Po določbi 48. člena Zakona o notariatu takšni posli, ki niso

sklenjeni v obliki notarskega zapisa, niso veljavni.

Upoštevajoč navedeno pritožbeno sodišče meni, da sta pravdni stranki

dne 27.6.2002 podpisali to, kar sta imenovali, to je pismo o nameri

in nič več. Zapisanemu večjega učinka zaradi navedenih predpisov ni

mogoče priznati. Ne bi pa ga bilo mogoče priznati že tudi zato, ker

se tožena stranka pred tem, preden sta se o njeni nameri izjavili

njen nadzorni svet in vlada Republike Slovenije (sklep prvega z dne

16.7.2002 in sklep druge z dne 5.9.2002, prilogi A4 in A3) ni mogla

zavezati kot pogodbena stranka (primerjaj 19. člen OZ).

Tako pritožbeno sodišče meni, da sta s pismom o nameri pravdni

stranki natančno opredelili, h kakšnemu ravnanju sta zaradi

predvidene sklenitve kupoprodajne pogodbe zavezani. Nista pa z njim

sklenili niti kupoprodajne pogodbe in niti predpogodbe zaradi posebne

narave predmeta, katerega promet ureja zakon, ki predpisuje strogo

obličnost pravnega posla. Tožbeni zahtevek, ki temelji na trditvi, da

je kupoprodajna pogodba sklenjena, zato ni utemeljen. Prav tako ni

utemeljen podredni tožbeni zahtevek, ki temelji na trditvi, da je

bila s pismom o nameri sklenjena predpogodba. Navedeno pa tudi

pomeni, da tožeča stranka ni izkazala verjetnosti obstoja svoje

terjatve.

S temi razlogi je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno

zavrnilo in potrdilo izpodbijano odločbo (353. člen in 2. točka 365.

člena ZPP).

Pravni stranki morata stroške pritožbenega postopka nositi sami.

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, vsebine odgovora na pritožbo pa

sodišče druge stopnje zaradi izpostavljenega materialnopravnega

stališča pri svoji odločbi tudi ni upoštevalo (1. odstavek 165. člena

v zvezi s 1. odstavkom 154. člena in 1. odstavek 155. člena ZPP).