Tenant's refusal to sign new lease with new owner deemed illegal occupancy under Housing Act.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi ter se zadeva vrne

sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Določbo prvega odstavka 125. člena SZ (oz. 173. člena SZ-1) je treba

razlagati tako, da je novi lastnik upravičen do sklenitve najemne

pogodbe z najemnikom, vendar z enakimi pogodbenimi določili. Če

najemnik odkloni pogodbo, ki mu je predložena v skladu s SZ, potem je

šteti, da biva v stanovanju nezakonito po 58. členu SZ oz. 111. členu

SZ-1.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni

zahtevek, da se je tožena stranka dolžna izseliti iz enosobnega

stanovanja s kabinetom v izmeri 41,90 m2 v prvem nadstropju hiše na

Š. 1 v L., ki ga sestavljajo ena soba, kabinet, kuhinja, klet in

drvarnica, ter to stanovanje izpraznjeno oseb in vseh svojih stvari

izročiti tožeči stranki v 15. dneh, da ne bo izvršbe, ter na

povrnitev pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva

izdaje prvostopne odločbe do plačila (1. odstavek izreka). Odločilo

je, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki pravdne

stroške v višini 52.670,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od

izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila (2. odstavek izreka).

Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila iz vseh

pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v

nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi,

izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v

novo sojenje oz. sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi.

Navaja, da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po

14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče namreč zmotno in v

nasprotju s predloženimi dokazi ugotavlja, da je tožeča stranka

toženca pozvala k sklenitvi nove najemne pogodbe, v kateri je bila

določena profitna najemnina. V nasprotju s to ugotovitvijo iz

priložene najemne pogodbe izhaja, da se stanovanje oddaja za

neprofitno najemnino (4. člen najemne pogodbe). Čeprav tožnik pogojev

najema ni spreminjal, ga sodišče poučuje, da kot najemodajalec ne

more enostransko spreminjati pogojev najema, najemnik pa ima pravico

odkloniti lastnikove zahteve, ki presegajo obveznosti po najemni

pogodbi s prejšnjim lastnikom. V posledici zmotne ugotovitve

dejanskega stanja je bilo materialno pravo nepravilno uporabljeno,

saj so bili pogoji najemne pogodbe, ki jih je tožeča stranka

predložila toženi stranki, zakoniti. Tožnik je kot lastnik

stanovanjske hiše ravnal v skladu s svojo zakonsko obveznostjo, da s

toženo stranko sklene najemno pogodbo. Do sklenitve najemne pogodbe

ni prišlo zgolj iz neupravičenih razlogov na strani tožene stranke.

Toženec se kljub izrecnemu opozorilu tožnika, da bo sicer vložil

tožbo na izpraznitev stanovanja, ni odzval na tožnikov poziv za

sklenitev pogodbe, čeprav zato ni imel opravičljivega razloga. Glede

prevzema pravic in obveznosti najemodajalca iz najemnega razmerja s

prejšnjim lastnikom stanovanja, med katere sodi tudi odpoved

najemnega razmerja, sodišče prve stopnje izhaja iz zmotne

predpostavke, da je bila stanovanjska najemna pogodba sklenjena s

prejšnjimi lastniki stanovanja, od katerih je tožnik stanovanje

odkupil. Prodajalci, ki so na podlagi pravnomočnega sklepa o

dedovanju Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 18.2.2003 po

denacionalizacijskem upravičencu postali lastniki spornega stanovanja

in ga prodali tožniku, s tožencem niso sklenili nobene najemne

pogodbe, kar vse izhaja iz spisu priloženih listin ter navedb

pravdnih strank. S sklenitvijo kupne pogodbe tožeča stranka glede

najemnega razmerja tožene stranke ni mogla prevzeti pravic in

obveznosti po 610. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

Pritožba je bila vročena nasprotni stranki v odgovor, vendar nanjo ni

odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS, št. 18/91 s spremembami) je v 125.

členu res določal, da določila najemne pogodbe, sklenjene med

zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom-prejšnjim imetnikom

stanovanjske pravice, ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja

upravičencu do denacionalizacije-lastniku. Novi Stanovanjski zakon iz

leta 2003 (v nadaljevanju SZ-1) je to pravilo tudi nadgradil, tako da

se nanaša tudi na pravne naslednike, vključno s kupci in prodajalci

(173. člen SZ-1). Določba, da ostanejo določila prejšnje najemne

pogodbe v veljavi, pa ne pomeni, da pogodbe med novim lastnikom in

dotedanjim najemnikom ni treba skleniti. Varstvo dotedanjega

najemnika namreč ne pomeni, da novi lastnik nima pravice do sklenitve

pogodbe z njim. Pravice in obveznosti iz najemnega razmerja obstajajo

namreč med pogodbenima strankama. Pogodbeni stranki pa sta lastnik in

najemnik. Ker ima pogodba ne le civilnopravne, temveč tudi

javnopravne učinke, imata obe stranki interes, da pogodbo skleneta.

Navedeno določbo je treba torej razlagati tako, da je novi lastnik

upravičen do sklenitve najemne pogodbe z najemnikom, vendar z enakimi

pogodbenimi določili, kot je veljala med najemnikom in prejšnjim

lastnikom. Če najemnik odkloni sklenitev pogodbe, ki mu je predložena

v skladu s SZ, potem je treba šteti, da biva v stanovanju nezakonito

po 58. členu SZ oz. 111. členu SZ-1, lastnik pa lahko kadarkoli vloži

tožbo na izpraznitev stanovanja pri rednem sodišču.

V nasprotju s predloženo najemno pogodbo je navedba sodišča prve

stopnje, da je v novi najemni pogodbi določena profitna najemnina,

zaradi česar naj bi imela tožena stranka pravico odkloniti lastnikove

zahteve, ki presegajo obveznosti po najemni pogodbi s prejšnjim

lastnikom. V najemni pogodbi, ki jo je tožeča stranka predložila

toženi stranki (priloga A5 in B8), je namreč v določbi 4. člena

določena neprofitna najemnina, v 1. členu najemne pogodbe pa je tudi

izrecno določeno, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na že

obstoječe najemno razmerje in da pridobitelj lastninske pravice stopi

v pravni položaj najemodajalca. Ker je podano nasprotje o odločilnem

dejstvu med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listine in

med samo listino (najemno pogodbo), je podana bistvena kršitev določb

pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

Pritožbi je bilo treba zato ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti

ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek

354. člena ZPP). V novem sojenju naj sodišče prve stopnje odpravi

navedeno pomanjkljivost ter o zadevi ponovno odloči.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi tretjega odstavka

165. člena ZPP.