Tenant lease termination allowed; co-ownership transformed exclusive possession back to joint possession.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

V konkretnem primeru je bil predmet najemne pogodbe najem tožnikovega

dvotretjinskega solastniškega deleža na nepremičnini, ki je v solasti

obeh pravdnih strank, pri čemer med strankama tudi ni sporno, katere

točno oziroma konkretno določene prostore in dele solastne

nepremičnine je lahko toženec uporabljal in imel v svoji posesti na

podlagi najemne pogodbe. Na ta način je toženec kot solastnik

preostalega - enotretjinskega deleža pravno pridobil pravico do

uporabe in posesti celotne nepremičnine oziroma tudi spornih

prostorov in delov. V spornem primeru sta torej solastnika z najemno

pogodbo implicite prejšnjo soposest solastne nepremičnine

transformirala v izključno posest enega od solastnikov tudi na

prostorih, ki so bili predmet najemne pogodbe (glej trditveno podlago

tožbe, povzeto v prvostopne razloge, kateri toženec ni nasprotoval).

Po prenehanju najemnega razmerja pa ni več podlage (v konkretnem

primeru obligacijske) za takšno izključno posest toženca na solastni

nepremičnini. Sodno varstvo spornega najemnega razmerja je tako

opredeljeno tako z opisano zakonsko ureditvijo, kot tudi z opisano

vsebino pogodbenega razmerja, kar pomeni, da je lahko tudi v tem

pravdnem postopku najemodajalec - tožnik odpovedal najemno razmerje z

enoletnim odpovednim rokom, kot to predvideva določba 24. člena

Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, na katero se

materialnopravno pravilno sklicuje sodišče prve stopnje, in zahteval

izročitev predmetnih prostorov nazaj v soposest kot enega od

atributov tožnikove solastninske pravice, torej v stanje, kakršno je

bilo, upoštevaje nespornost te okoliščine, pred sklenitvijo najemne

pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je razsodilo. da se najemna pogodba sklenjena

dne 1.4.1993 med tožnikom kot najemodajalcem in tožencem kot

najemojemalcem, odpove z odpovednim rokom enega leta, šteto od

vložitve tožbe dne 3.12.2003 in da je nadalje toženec dolžan tožniku

v roku enega leta od vložitve tožbe dne 3.12.2003 izročiti v soposest

poslovne prostore, ki se nahajajo v pritličju hiše, klet, gostinski

vrt na severni strani hiše, garderobo za delavce s sanitarijami za

delavce v gospodarskem poslopju ter drvarnico, vse vpisano v

zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Ljubljani, vl.štev. 106, parc.

štev. 612/1, k.o. B.. V preostalem delu, kolikor se je tožbeni

zahteevk nanašal na izpraznitev nepremičnine in njeno izročitev

proste oseb in stvari, je zavrnilo tožbeni zahetevk. O stroških je

sodišče prve stopnje odločilo tako, da vsaka stranka nosi svoje

stroške postopka.

Proti navedeni sodbi v njenem ugodilnem delu vlaga pritožbo tožena

stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga, da se pritožbi

ugodi v izpodbijanem delu ter se ta del razveljavi ter zadevo v tem

delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, oziroma spremeni tako,

da se tožbeni zhatevek tudi v tem delu zavrne, tožeči stranki pa

naloži plačilo stroškov tožene stranke s pritožbo skupaj z zakonskimi

zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva izdaje odločbe sodišča druge

stopnje dalje do dneva plačila v roku 15 dni, da ne bo izvršbe.

Poudarja, da je izrek sodbe neizvršljiv, saj ni določeno v kakšno

soposest naj bi toženec izročil nepremičnine tožniku. Tožnik ima

namreč ves čas te nepremičnine v soposesti, saj jih uporablja in se v

njih nahaja ter izvršuje vse manifestacije uporabe posesti in užitka

teh prostorov. Izrek je tako v nasprotju z dejanskim stanjem.

Neizvršljivost sicer ugotavlja tudi sodišče prve stopnje, saj

ugotavlja, da bo tožnik s tožencem uporabljal nepremičnino sorazmerno

svojemu idealnemu deležu, ker pa najemnina sedaj ni več določena, pa

bo lahko zahteval uporabnino, če bo ta še naprej uporabljal prostore

preko mere, ki jo utemeljuje velikost solastnega deleža toženca.

Sodišče torej samo ugotavlja, da ni v ničemer rešilo razmerja med

pravdnima strankama. Tožena stranka je ves čas zatrjevala, da je

zahtevek v celoti neizvršljiv in neutemeljen in predvsem preuranjen,

saj bi lahko tožnik kakršnokoli odpoved najemne pogodbe in izročitev

določenih nepremičnin v njegovo posest in last zahteval samo v

primeru, da bi bile nepremičnine tudi razdružene oziroma razdeljene v

naravi. To ugotavlja tudi sodišče prve stopnje, ko obrazlaga, da bo

mogoče razmerja med pravdnima strankama urediti le v okviru

ustreznih nepravdnih postopkov.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožnik sicer trdi, da uveljavlja vse pritožbene razloge, iz

vsebine pritožbe pa izhaja, da uveljavlja le pritožbeni razlog zmotne

uporabe materialnega prava. Zato je sodišče druge stopnje opravilo

preizkus izpodbijanega dela v okviru vsebinsko uveljavljanega

pritožbenega razloga, v okviru uradnega preizkusa pa je preverilo,

ali je sodišče prve stopnje zagrešilo kakšno v določbi 2. odstavka

350. člena ZPP našteto bistveno kršitev določb pravdnega postopka.

Pritožnik v pritožbi prvič navaja, da ima tožnik ves čas sporno

nepremičnino in sporne prostore v posesti in uporabi. To pritožbeno

trditev pa pritožbeno sodišče ni moglo upoštevati, saj gre za

nedopustno uveljavljanje novega dejstva v pritožbenem postopku (ius

novorum). Glede na določbo 1. odstavka 337. člena ZPP sme namreč

pritožnik v pritožbi navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze

le, če izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma

predložiti do prvega naroka za glavno obravnavo oziroma do konca

glavne obravnave, če so izpolnjeni pogoji iz drugega odstavka 286.

člena tega zakona. Pritožnik pa niti ne pojasnjuje, zakaj te pravno

pomembne okoliščine ni uveljavljal že v postopku pred sodiščem prve

stopnje in že zgolj zato ne more preprečiti nastopa opisane procesne

prekluzije, ki mu onemogoča presojo izpodbijane prvostopne sodbe tudi

glede na navedeno pritožbeno trditev.

Solastnina je posebna oblika lastnine, ki pomeni pravno oblast več

oseb na isti nerazdeljeni stvari, pri čemer vsakemu od solastnikov

pripada računsko določen idealni delež te stvari (člen 65

Stvarnopravnega zakonika; v nadaljevanju: SPZ), vsak od solastnikov

pa je upravičen uporabljati in imeti solastno stvar v posesti in

uporabi ustrezno svojemu solastninskemu deležu, kot je to določeno v

66. členu SPZ, na katerega se pravilno sklicuje sodišče prve stopnje.

Solastnik torej ne more imeti izključne lastninske pravice na realnem

delu stvari in zato načeloma (če ni drugačnega dogovora) tudi ne more

zahtevati od drugega solastnika izpraznitve oziroma izročitve

posameznega realnega dela stvari, ima pa glede na zgoraj opisano

zakonsko ureditev solastnine, če je to mogoče, soposest na celotni

solastni nepremičnini skupaj z drugimi solastniki - to je navadno

soposest, ali pa če je to dogovorjeno vsak od solastnikov poseduje

določen del stvari - to je delno posest (25. člen SPZ). Solastniki

lahko torej tudi uredijo medsebojno izvrševanje posesti s pogodbo. V

konkretnem primeru je bil predmet najemne pogodbe najem tožnikovega

dvotretjinskega solastniškega deleža na nepremičnini, ki je v solasti

obeh pravdnih strank, pri čemer med strankama tudi ni sporno, katere

točno oziroma konkretno določene prostore in dele solastne

nepremičnine je lahko toženec uporabljal in imel v svoji posesti na

podlagi najemne pogodbe. Na ta način je toženec kot solastnik

preostalega - enotretjinskega deleža pravno pridobil pravico do

uporabe in posesti celotne nepremičnine oziroma tudi spornih

prostorov in delov. V spornem primeru sta torej solastnika z najemno

pogodbo implicite prejšnjo soposest solastne nepremičnine

transformirala v izključno posest enega od solastnikov tudi na

prostorih, ki so bili predmet najemne pogodbe (glej trditveno podlago

tožbe povzeto v prvostopne razloge, kateri toženec ni nasprotoval).

Po prenehanju najemnega razmerja pa ni več podlage (v konkretnem

primeru obligacijske) za takšno izključno posest toženca na solastni

nepremičnini. Sodno varstvo spornega najemnega razmerja je tako

opredeljeno tako z opisano zakonsko ureditvijo kot tudi z opisano

vsebino pogodbenega razmerja, kar pomeni, da je lahko tudi v tem

pravdnem postopku najemodajalec - tožnik odpovedal najemno razmerje z

enoletnim odpovednim rokom, kot to predvideva določba 24. člena

Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, na katero se

materialnopravno pravilno sklicuje sodišče prve stopnje in zahteval

izročitev predmetnih prostorov nazaj v soposest kot enega od

atributov tožnikove solastninske pravice, torej v stanje, kakršno je

bilo upoštevaje nespornost te okoliščine pred sklenitvijo najemne

pogodbe.

Tožbeni zahtevek, kolikor mu je bilo torej ugodeno, torej ni

preuranjen oziroma neutemeljen, prav tako pa tudi ne neizvršljiv, kot

to zmotno meni pritožnik. Za tožnika izpodbijani del pravnomočne

sodbe namreč predstavlja ustrezen izvršilni naslov, ki ga bo lahko

uveljavil v izvršilnem postopku na podlagi določbe 226. člena ZIZ, le

v kolikor mu toženec ne bo omogočil souporabe oziroma izvrševanje

soposesti v mejah njegovega solastnega deleža na sporni nepremičnini,

kot je to predvideno na podlagi zgoraj citiranih določb SPZ.

Pritožbeno sodišče je zato moralo pritožbo kot neutemeljeno

stroškovno zavrniti ter potrditi materialnopravno pravilno sodbo v

izpodbijanem delu. Ugotovilo namreč tudi ni obstoja kakšne bistvene

kršitve določb pravdnega postopka, na katere mora paziti po uradni

dolžnosti (člen 353 ZPP).