Appeal dismissed; tenant denied double rent due to lessor's breach of preliminary agreement.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Ker toženka ni dokazala, da je za neizpolnitev predpogodbe odgovorna

tožnica, ki je prejela aro, ni upravičena do povrnitve dvojne are.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki naložilo, da mora

tožnici plačati 1,235.419,75 SIT odškodnine z zakonskimi zamudnimi

obrestmi. Višji tožničin zahtevek je zavrnilo, prav tako toženkin

pobotni ugovor. Toženki je še naložilo, da mora tožnici povrniti

147.129,50 SIT njenih pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi

obrestmi od sodbe dalje. Obenem je ustavilo postopek zaradi umika

tožbe v zvezi z zahtevkom za izpraznitev poslovnega prostora, njegovo

vrnitev in vzpostavitev v prejšnje stanje.

Toženka se je proti navedeni sodbi pravočasno pritožila zaradi zmotne

in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe

materialnega prava. Predlaga njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v

novo sojenje. Ugotovitev v izpodbijani sodbi, da naj bi najemna

pogodba prenehala šele z overitvijo predpogodbe, je nejasna in

nedokazana. Ker je predpogodbo sestavila tožnica, bi jo moralo

sodišče razlagati v korist toženke. Sodišče je nekritično sledilo

tožničini izpovedi, da je imela namen skleniti kupno pogodbo. V

resnici svoje obveznosti iz predpogodbe ni izpolnila, saj ni overila

svojega podpisa. Tožnica je sama izpovedala, da je tako ravnala zato,

ker bi bila overitev zanjo le nepotreben strošek. Nasprotno pa

sodišče v izpodbijani sodbi ugotavlja, da naj bi tožnico k opustitvi

overitve podpisa na predpogodbi navedla njena poznejša ugotovitev, da

je iz besedila predpogodbe izpadel dostavek, po katerem najemna

pogodba preneha veljati z dnem, ko je plačana celotna kupnina. Za

razliko od tožnice je toženka svoje obveznosti iz predpogodbe

izpolnila. Plačala je tako aro kot dogovorjeno kupnino za opremo

poslovnega prostora. Ni res, da bi si naknadno premislila in

odstopila od sklenitve kupne pogodbe. Overjeno predpogodbo je

potrebovala zaradi pridobitve hipotekarnega kredita, kar je bilo

tožnici znano, sicer pa je bilo tako določeno tudi v 2. odst. VI.

člena predpogodbe. Ker je torej za njeno neizpolnitev kriva tožnica,

je toženka upravičena do dvojne are in do pobota z dolgovano

najemnino. Sodišče pri izračunu toženkine obveznosti ni upoštevalo,

da je najemnina po najemni pogodbi vključevala tudi opremo poslovnega

prostora, to pa je toženka s predpogodbo odkupila. Končno je zaradi

napačne odločitve o glavni stvari napačna tudi odločitev o pravdnih

stroških.

Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je v dokaznem postopku ugotovilo vsa odločilna

dejstva. Pri odločitvi je nato resda delno zmotno uporabilo

materialno pravo, kot bo še obrazloženo. Ker pa ta kršitev ni v škodo

toženki, se nanjo ne more uspešno sklicevati. Tudi brez kršitve

namreč končna odločitev za toženko ne bi bila nič ugodnejša.

Določilo 2. odst. VII. člena predpogodbe o nakupu poslovnega prostora

z dne 6.7.2002, ki se glasi: "S podpisom in overovitvijo te

predpogodbe preneha najemna pogodba.", je povsem jasno in nedvoumno.

Čeprav je predpogodbo vnaprej sestavila tožnica, ni nobene potrebe,

da bi se navedeno pogodbeno določilo razlagalo v toženkino korist.

Obvezno razlagalno pravilo iz 83. člena Obligacijskega zakonika (OZ,

Ur. l. RS, št. 83/01), na katerega se sklicuje pritožba, se namreč

uporablja le za razlago nejasnih pogodbenih določil, ki jih je

pripravila ena pogodbena stranka. Tudi razlogi izpodbijane sodbe o

vsebini in pomenu tega pogodbenega določila so razumljivi in jasni,

zato ni podana smiselno zatrjevana absolutna bistvena kršitev določb

pravdnega postopka iz 14. točke 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem

postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99, 96/02 in 2/04).

Ob nespornem dejstvu, da tožnica svojega podpisa na predpogodbi ni

overila, je sodišče prve stopnje upravičeno štelo, da je najemna

pogodba, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 21.12.2001, ostala v

veljavi tudi po sklenitvi predpogodbe o nakupu istega poslovnega

prostora. Iz razlogov izpodbijane sodbe je mogoče povzeti, da je

najemna pogodba prenehala oktobra 2002, ker toženka kljub tožničinemu

opominu z dne 2.10.2002 ni takoj poravnala zapadle najemnine za

mesece od vključno avgusta do oktobra istega leta. Res sta se pravni

stranki v najemni pogodbo dogovorili, da se najemna pogodba

avtomatično prekine, če toženka zamudi s plačilom najemnine več kot

pet dni. Sodišče prve stopnje pa je pri tem spregledalo določilo 28.

člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS,

št. 18/74 in 34/88 ter Ur. l. RS, št. 32/00 in 102/02), po katerem

lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe, če je najemnik v

zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je

najemodajalec na to opomnil. Potemtakem je v obravnavanem primeru

najemna pogodba med pravdnima strankama prenehala šele dne 2.12.2002.

To pomeni, da je tožnica za prve štiri mesece spornega obdobja

upravičena terjati toženko za najemnino skladno z najemno pogodbo,

medtem ko ji toženka za preostalih pet mesecev do izpraznitve

poslovnega prostora dolguje ustrezno povračilo v višini najemnine, ki

bi jo tožnica sicer lahko iztržila za svoj poslovni prostor. Toženka

je namreč od vključno decembra 2002 do aprila 2003 zasedala tožničin

poslovni prostor brez veljavne pravne podlage in se je s tem

neupravičeno okoristila, tožnico pa v enakem obsegu prikrajšala.

Tožničin zahtevek za ta čas temelji na določilu 190. člena OZ. Gre za

obogatitveni in ne za odškodninski zahtevek, vendar zmotna pravna

opredelitev tega zahtevka v izpodbijani sodbi ni vplivala na končno

odločitev, ker je sodišče prve stopnje pri presoji tožničine terjatve

izhajalo iz dogovorjene višine najemnine.

Toženka se ne more upirati plačilu najemnine oziroma uporabnine za

poslovni prostor, češ da tožnica ni overila svojega podpisa na

predpogodbi o nakupu istega prostora. Toženkina obveznost je namreč

objektivna posledica dejstva, da je v spornem obdobju uporabljala

tožničin poslovni prostor. Zakaj tožnica ni overila svojega podpisa

na predpogodbi, torej sploh ni bistveno, zato tudi ni umesten

pritožbeni očitek sodišču prve stopnje, da je kot motiv za takšno

tožničino ravnanje v izpodbijani sodbi ugotovilo nekaj drugega, kar

je tožnica sama zatrjevala. Ker gre za nepomembno dejstvo, ta

ugotovitev ni mogla vplivati na pravilnost in zakonitost izpodbijane

sodbe.

Sodišče prve stopnje je nadalje pravilno zavrnilo toženkin pobotni

ugovor. Kot je mogoče sklepati iz določila 2. odst. VI. člena

predpogodbe, na katerega se pritožba posebej sklicuje, sta se pravdni

stranki najbrž res dogovorili za overitev predpogodbe predvsem zato,

da bi toženka lahko zaprosila za hipotekarni kredit, s katerim je

nameravala plačati kupnino za poslovni prostor. Golo dejstvo, da

tožnica svojega podpisa ni overila, pa vendarle ne zadošča, da bi

toženka smela zahtevati od tožnice vrnitev dvojne are. Tudi po oceni

pritožbenega sodišča namreč tožnici ni mogoče očitati krivde za to,

da se je nameravana sklenitev kupne pogodbe izjalovila. Sodišče prve

stopnje je pravilno ugotovilo, da pravdni stranki overitve nista

vezali na veljavnost predpogodbe, temveč izrecno le na veljavnost

najemne pogodbe. Poleg tega v predpogodbi za overitev podpisov nista

določili nobenega roka. Toženka pa ni niti trdila niti dokazala, da

bi tožnico sploh pozvala k overitvi podpisa oziroma ji v ta namen

določila kakšen dodatni rok, da bi nato lahko v skladu s 105. členom

OZ sama odstopila od predpogodbe. Toženka v postopku ni odgovorila na

tožničino trditev, da jo je preko svoje takratne pooblaščenke večkrat

brez uspeha pozvala k sklenitvi kupne pogodbe za poslovni prostor.

Toženkin sedanji pritožbeni očitek sodišču prve stopnje, da je

nekritično verjelo tožnici, zato ni umesten. Sicer pa je tudi po

oceni pritožbenega sodišča tožničina izpoved prepričljivejša od

izpovedi toženkine direktorice. Ker toženka ni dokazala, da je za

neizpolnitev pogodbe odgovorna tožnica, ki je prejela aro, po 2.

odst. 65. člena OZ ni upravičena do povrnitve dvojne are.

Sodišče prve stopnje je pri izračunu tožničine terjatve v toženkin

dolg vštelo aro, ki jo je prejela tožnica. Pri tem pa je napačno

uporabilo določilo 1. odst. 65. člena OZ, po katerem sme, če je za

neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je dala aro, druga stranka

po lastni izbiri bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe, če je to še

mogoče, in povrnitev škode, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti,

bodisi se zadovoljiti s prejeto aro. Navedeno zakonsko določilo se

namreč nanaša na škodo, ki jo je pogodbi zvesta stranka utrpela, ker

druga stranka ni izpolnila pogodbe. V obravnavanem primeru pa ne gre

za takšno škodo. Tožnica namreč terja od toženke zgolj plačilo

zapadle najemnine oziroma uporabnine za čas, ko je toženka brez

veljavne pravne podlage uporabljala tožničin poslovni prostor. Nobene

potrebe torej ni po vračunanju prejete are, ampak sme tožnica prejeto

aro obdržati. Pač pa toženka utemeljeno ugovarja, da je s predpogodbo

že odkupila opremo poslovnega prostora, medtem ko je dogovorjena

najemnina za poslovni prostor vključevala tudi najem opreme v

prostoru. Dejstvo, da je toženka plačala dogovorjeno kupnino za

opremo v znesku 1000 EUR, med pravdnima strankama ni sporno. Sodišče

prve stopnje bi torej pri izračunu uporabnine moralo odšteti

najemnino, ki bi jo tožnica lahko iztržila za opremo poslovnega

prostora, vendar pravdni stranki dokaznih predlogov v zvezi s tem

dejstvom nista podali. Iz toženkinega trditvenega gradiva je mogoče

povzeti, da naj bi najemnina za opremo poslovnega prostora znašala

500 EUR mesečno. Tako bi najemnina za opremo v celotnem spornem

obdobju devetih mesecev dosegla vsoto 4500 EUR. Čeprav je sodišče

prve stopnje pri izračunu tožničine terjatve izhajalo iz najemnine,

dogovorjene v najemni pogodbi (za poslovni prostor z opremo vred -

1150 EUR mesečno), toženka pri končnem rezultatu ni prikrajšana, ker

je sodišče v toženkin dolg (napačno) vštelo aro v znesku 5000 EUR,

kar je več, kot znaša najemnina za opremo poslovnega prostora v

spornem obdobju. Toženka torej tudi s tem pritožbenim ugovorom ne

more uspeti.

Pritožbeni preizkus je še pokazal, da sodišče prve stopnje ni

zagrešilo nobene uradoma upoštevne absolutne bistvene kršitve določb

pravdnega postopka, drugih pa toženka niti opredeljeno ne uveljavlja.

Sodišče druge stopnje je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in

na podlagi 353. člena ZPP potrdilo izpodbijano sodbo. Toženka se je

sicer pritožila tudi proti odločitvi o pravdnih stroških, ki pa je

zgolj posledica odločitve o glavni stvari, medtem ko odmere stroškov

za posamezna procesna dejanja niti opredeljeno ni izpodbijala.

Toženka je s pritožbo propadla, zato mora sama kriti svoje stroške

zanjo. Odločitev o teh temelji na 1. odst. 165. člena ZPP v zvezi s

155. členom istega zakona, zajeta pa je v zavrnilnem izreku sodbe.