Appeal granted; first-instance judgment quashed due to insufficient scrutiny of good faith standard in land registry transfer. The court found the lower court failed to properly assess whether the second buyer could have known about the first buyer's prior contract.

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se

zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.

[JEDRO]

Pritožnik utemeljeno opozarja na potrebo po strožji presoji pravnega

standarda dobrovernosti v zemljiško knjigo vpisanega kupca. V

izpodbijani sodbi ugotovljena dejanska podlaga namreč nakazuje na

možnost, da bi drugotoženec ob potrebni skrbnosti lahko oziroma mogel

vedeti, da tudi tožnica razpolaga s kupoprodajno pogodbo. O tem bi se

lahko prepričal že, če bi se o tem pri njej pozanimal.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se zavrne

tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala ugotovitev

ničnosti prodajne pogodbe z dne 14.12.1999, sklenjene med

prvotožencem kot prodajalcem in drugotožencem kot kupcem ter

izročitev zemljiškoknjižne listine, ki bi ji omogočila vknjižbo

lastninske pravice na parceli št. 39/3 in 39/4, vl.štev. 2144., k.o.

L. z vknjižbo služnostne pravice hoje in vožnje v breme parcele št.

39/3 z vsemi motornimi in kmetijskimi vozili v korist parcele št.

39/1, iste k.o., vse v 15 dneh, ker drugače sodba nadomesti takšno

listino. Zavrnilo je tudi stroškovni zahtevek tožeče stranke.

Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna toženima strankama

povrniti pravdne stroške v višini 271.294,00 SIT.

Zoper navedeno sodbe vlaga pritožbo tožeča stranka.

Tožeča stranka uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga, da se

pritožbi ugodi in spremeni sodba sodišča prve stopnje tako, da se

odloči o odgovornosti tožene stranke oz. podrejeno, da se sodbo

sodišča prve stopnje razveljavi in vrne zadeva v ponoven postopek

sodišču prve stopnje, tožeči stranki pa se povrnejo njeni pritožbeni

stroški. Poudarja, da sodišče ni raziskalo zakaj se tožnik in

predhodno R. V. nista vpisala v zemljiško knjigo. Zato je ostalo

dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno. Tožnik je namreč

zaslišan kot stranka povedal, da je od V.-ja zahteval, naj uredi

stvari, da se bo lahko vpisal v zemljiško knjigo, tožil pa ga ni. V.

pa je zaslišan kot priča izjavil, da od S-ja ni nikoli zahteval

dovoljenja, da se vpiše v zemljiško knjigo, ker mu ni nihče povedal,

da mora to storiti. S S.-jem pa se tudi ni želel prepirati. V. kot

prava neuka stranka tako ni vedel, da se mora vpisati v zemljiško

knjigo. Predmetnih parcel tudi ni bilo mogoče izvesti v zemljiški

knjigi zaradi nepravilne označbe. V pogodbi z dne 23.2.1979 pa je bil

zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice celo pogojen s predhodnim

vpisom lastninske pravice na V.-ja, pri čemer se je dopuščala in

predvidevala prenumeracija parcel, do katere je kasneje tudi prišlo,

vendar tožnik za to ni vedel. To je prvotoženec izkoristil in

namesto, da bi s tožnikom sklenil aneks k pogodbi z dne 30.5.1966,

tako da bi V. in tožnik lahko popravila tudi njuno pogodbo, je

sklenil pogodbo z drugotožencem, ki se je vpisal nato v zemljiško

knjigo. Sodišče se do teh okoliščin ni opredelilo in se zato sodba ne

da preizkusiti. Nepravilen je tudi zaključek prvostopnega sodišča, da

tožnik ni uspel dokazati slabe vere drugotoženca v času nakupa

spornih parcel. Sodišče se sklicuje na izpoved tožnika, da

drugotožencu ne očita ničesar, da je po naključju padel noter, pri

tem pa prezre dostavek tožnika "tako kot jaz". Sodišče je tožnikovo

izpovedbo iztrgalo iz konteksta, predvsem pa je ni v celoti povzelo.

Izjavo je potrebno razumeti, da sta tako tožnik kot drugotoženec v

zadevo padla po naključju, ker je prvotoženec oziroma njegov pravni

prednik sporno nepremičnino prodal dvakrat. Vsekakor pa sta bila oba

toženca nedobroverna. Prvotoženec je bil seznanjen s postopkom opr.

štev. II P 80/82. Drugotožencu pa je pojasnil tudi, da je v objektu

tožnik, ki se noče izseliti. Nedobroveren je bil tudi zato, ker bi

moral skleniti ustrezen aneks k pogodbi z dne 30.5.1966. Tudi

drugotoženec je vedel za tožnika. Predhodno pa se ni prepričal,

kakšen status ima tožnik. Moral bi se prepričati, po potrebi tudi pri

samem tožniku. Tudi ni zanemarljivo dejstvo, da niti prvotoženec niti

drugotoženec sporne nepremičnine nista imela v posesti. Vsekakor pa

je bilo dejanje prvotoženca moralno zavržno. Sodišče prve stopnje je

zmotno presodilo izjave strank in prič, zaradi česar se tudi v tem

delu izpodbijane sodbe ne da preizkusiti. Sodišče se z vprašanjem

dobrovernosti in nedobrovernosti prvega toženca sploh ni ukvarjalo in

tudi zato sodbe ni mogoče preizkusiti. Sodišče pa bi moralo

ugotavljati tudi priposestvovanje, saj toženca ob sklepanju pogodbe

nista bila v dobri veri in je glede tega ostalo dejansko stanje v

celoti zmotno in nepopolno ugotovljeno. Posledično je nepravilna tudi

odločitev o stroških postopka.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče sicer soglaša s pravnim stališčem prvostopnega

sodišča, da je v spornem primeru ob konkurenci dveh pravnih naslovov

(kupoprodajnih pogodb, ki sta jih kot prodajalca sklenila za iste

nepremičnine tožnik in drugotoženec) oziroma tožnikove zakonite

posesti na eni strani in vknjižbe lastninske pravice na ime

drugotoženca v zemljiški knjigi na drugi strani, odločilno vprašanje

ali je bil drugotoženec - torej pridobitelj spornih nepremičnin, ki

se je vknjižil v zemljiški knjigi kot lastnik, nedobroveren. V tem

primeru mu namreč dejstvo, da se je uspel pred tožnikom vpisati kot

lastnik spornih nepremičnin, navkljub publicitetnem načelu, ne bi

omogočalo ustreznega varstva v zemljiško knjigo vpisane pravice.

Kupoprodajna pogodba, ki jo sklene drugi kupec, ki ve ali bi lahko

vedel, da je bila stvar pred njim že prodana drugemu kupcu, je namreč

v nasprotju z moralnimi načeli in kot takšna nična (103. člen v času

sklenitve sporne kupoprodajne pogodbe veljavnega ZOR). Nična pogodba

pa ne more predstavljati ustrezne podlage za pridobitev lastninske

pravice in zato lahko prvi kupec od nedobrovernega drugega kupca

zahteva, da mu ta izstavi listino, na podlagi katere se bo on vpisal

kot lastnik kupljene nepremičnine v zemljiški knjigi. Mutatis mutandi

velja enaka pravna razlaga, če se enako kot v spornem primeru

nevknjiženi "pridobitelj" sklicuje, da je lastninsko pravico pridobil

tudi na podlagi priposestvovanja.

V razlogih izpodbijane sodbe naveden opisani pravni okvir, pa ni bil

pravilno uporabljen v delu, kolikor se nanaša na presojo

dobrovernosti oziroma nedobrovernosti drugotoženca. Pritožnik

utemeljeno opozarja na potrebo po strožji presoji tega pravnega

standarda v spornem primeru. Pravni standard dobre vere v primerih,

kakršen je sporni, namreč ne terja le ocene, ali je vpisani lastnik

ob sklenitvi pogodbe oziroma vpisu v zemljiški knjigi vedel, temveč

tudi ali bi mogel vedeti, da je prejšnji lastnik že pred tem sklenil

s kakšno drugo osebo pogodbo, ki bi prvemu pridobitelju omogočila

vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi. Že v izpodbijani sodbi

ugotovljena dejanska podlaga pa nakazuje na možnost, da bi

drugotoženec podobno kot prvotoženec, če že ni vedel, pa ob potrebni

skrbnosti lahko oziroma mogel vedeti, da tudi tožnik razpolaga s

kupoprodajno pogodbo. O tem bi se lahko prepričal, če bi se na primer

pri drugotožencu, za katerega je vedel, da uporablja sporne

nepremičnine, o tem pozanimal (v pritožbi izpostavljen utemeljen

očitek). Razen tega pa celo iz prvotoženčeve izpovedbe, ki je ostala

dokazno neocenjena (glej list. štev. 30 v spisu), izhaja, da je

prvotoženec pred sklenitvijo sporne kupoprodajne pogodbe ob vpogledu

v zemljiško knjigo ugotovil, da je bil tožnikov predlog za vpis v

zemljiško knjigo zavrnjen. To pa kaže na zaključek, da bi se tudi

drugotoženec, če bi vpogledal v celotne podatke zemljiške knjige in

zemljiškoknjižni spis (in torej ne zgolj v izpisek, ki mu ga je

pokazal prvotoženec), lahko prepričal, da tožnik razpolaga s

kupoprodajno pogodbo za iste nepremičnine, da se je na podlagi takšne

pogodbe že poskušal vpisati ter da so torej prvotoženčeva

zatrjevanja, da se tožnik v objektu nahaja brez pogodbe, neresnična

(kar obenem sicer izkazuje tudi nedobrovernost prvotoženca).

Sodišče prve stopnje je torej zaradi nepravilnega pravnega izhodišča

pri presoji pravnega standarda potrebne skrbnosti (dobrovernosti)

drugotoženca nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Zato je moralo

sodišče druge stopnje ugoditi pritožbi, razveljaviti izpodbijano

sodbo ter vrniti zadevo v novo sojenje (člen 355 ZPP).

V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje dopolniti dokazno

oceno v navedenih smereh in o tožbenih zahtevkih ponovno odločiti. Da

bo o zadevi pravilno odločilo, se ob povedanem ne bo smelo

zadovoljiti zgolj z ugotovitvijo, da je prvotoženec drugotožencu

zatrdil, da tožnik ni sklenil kakšne pogodbe za sporne nepremičnine,

da mu je pokazal zemljiškoknjižni izpisek in da je bil trikrat na

sporni parceli, kjer tožnika tedaj ni videl.

Ker je pritožbeno sodišče moralo razveljaviti izpodbijano sodbo že

zgolj iz zgoraj navedenih razlogov, se z drugimi pritožbenimi

navedbami ni ukvarjalo.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 3.

odstavka 165. člena ZPP.