Appeal allowed; appellate court reversed first instance judgment on lease termination based on theory of realization.

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi ter se

zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno

odločbo.

[JEDRO]

V konkretnem primeru je bilo prvotno najemno razmerje preoblikovano

na podlagi dogovora vseh treh pogodbenih strank v dve novi najemni

razmerji. Zato ne gre za odstop pogodbe v smislu 145. člena ZOR.

Tudi pri ustni izjavi o privolitvi v odstop pogodbe (3. odst. 145.

člena ZOR) se lahko uporabi teorija realizacije.

[OBRAZLOŽITEV]

S sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se razveljavi sklep o

izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr.štev. 5 Ig xxxx z dne xxxx

tudi v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek tožeče stranke v

celoti zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, da plača toženi stranki

stroške postopka v višini 173.025,00 SIT, v 15 dneh, pod izvršbo.

Proti navedeni sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja vse

pritožbene razloge. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo

spremeni in tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, toženi stranki pa

naloži plačilo vseh pravdnih stroškov vključno s pritožbenimi,

podrejeno pa predlaga, da izpodbijano sodbo v celoti razveljavi in

vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Poudarja, da je

sodišče prve stopnje nepravilno vodilo spor med pravdnima strankama

kot gospodarski spor. Tožeča stranka ima namreč status društva,

društvo pa ni našteto kot subjekt v 481. členu ZPP. Razen tega

tožbeni zahtevek presega 500.000,00 SIT in posledično ne gre za spor

majhne vrednosti, zaradi česar uporaba določil 496. člena ZPP ne

pride v poštev. Izpodbijana sodba tudi nima razlogov o odločilnih

dejstvih in je zato obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb

pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Sodišče

je tudi napačno ugotovilo dejansko stanje. Iz navedb v prvi

pripravljalni vlogi tožeče stranke je jasno razvidno, da je prišlo do

delitve ene najemnine na dva dela - en del najemnine je še naprej

plačeval in je sedaj zavezan plačevati najemnik in uporabnik večjega

dela poslovnega prostora B d.o.o., za drugi manjši del poslovnega

prostora pa je dejanski najemnik in uporabnik MH s.p., torej tožena

stranka. Takšen je bil dogovor med vsemi strankami. Sodišče je

spregledalo, kakšna je bila resnična pogodbena volja strank, ki se je

tudi izvajala. Tožena stranka je uporabljala in še uporablja manjši

del poslovnega prostora, na njeno željo so ji bili za najemnino

izdani računi. Ne gre za fiktivno oziroma računsko delitev najemnine

na dve stranki. Oba sta dejanska najemnika prostora, kar je razvidno

tudi iz seštevka najemnin, saj je seštevek enak celotni prvotni

najemnini pred delitvijo na dva dela. Sodišče na naroku dne 3.6.2004

tudi ni dopustilo, da tožeča stranka vloži drugo pripravljalno vlogo,

na podlagi katere bi sodišče dobilo pojasnila za lažje razumevanje

sporne zadeve. Izpodbijana odločitev je posledica dejstva, da se je

spor vodil kot gospodarski spor majhne vrednosti.

Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev in

potrditev sodbe.

Pritožba je utemeljena.

Iz podatkov spisa ne izhaja, da je sodišče prve stopnje vodilo

predmetni spor kot spor majhne vrednosti, kot poskuša prikazati

pritožnik. Res pa je, da je bil spor voden kot gospodarski spor, v

nasprotju z določbo 481. člena ZPP, po kateri v primerih, ko ena od

strank ni subjekt naštet v tej zakonski določbi, ne gre za

gospodarski spor. K osebam naštetimi v navedeni zakonski določbi pa

ni uvrščena tožeča stranka, ki je društvo. Kljub temu pa zaradi

nepravilne opredelitve spora kot gospodarskega spora niso bile kršene

kakšne določbe civilnega pravdnega postopka in tožeča stranka ni bila

prikrajšana za nobeno procesno pravico civilnega pravdnega postopka.

Tako je sodišče prve stopnje upoštevalo tudi njeno zadnjo

pripravljalno vlogo, saj jo je - kot izhaja iz zapisnika o glavni

obravnavi z dne 3.6.2004 - na obravnavi vročilo toženi stranki

oziroma njenemu pooblaščencu in jo tudi vsebinsko povzelo v razloge

izpodbijane sodbe. Ob povedanem torej ne more biti izkazana kakšna

bistvena kršitev določb pravdnega postopka.

Pač pa je sodišče prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje

materialnopravno nepravilno ocenilo. Po dejanskih ugotovitvah sodišča

prve stopnje sta pravdni stranki skupaj z B d.o.o, Ljubljana sklenili

ustno najemno pogodbo za sporne poslovne prostore, na podlagi katere

je del prostorov začela uporabljati tožena stranka, dotedanji

najemnik vseh prostorov B d.o.o., Ljubljana pa je tudi še ostal

najemnik dela prostorov. Tožena stranka je najemnino plačevala vse do

februarja 2002, ko je prenehala plačevati. Na podlagi teh dejstev pa

ni mogoče zaključiti, da je bila sklenjena pogodba o odstopu pogodbe

v smislu tedaj veljavne določbe 145. člena ZOR. Po tej določbi gre

namreč za odstop pogodbe v primeru, ko se ena od pogodbenih strank s

tretjo osebo dogovori, da ji odstopa pogodbo, torej svoj celoten

pogodbeni položaj, v takšen njun dogovor pa druga pogodbena stranka

privoli. V konkretnem primeru pa je prvotno najemno razmerje bilo

preoblikovano na podlagi dogovora vseh treh pogodbenih subjektov v

dve novi najemni razmerji, pri čemer je tožena stranka postala

najemnik le dela prostorov, ki jih je prej v celoti uporabljala

gospodarska družba B d.o.o., Ljubljana. Zato je po presoji

pritožbenega sodišča predvsem zmotna ugotovitev sodišča prve stopnje,

da naj bi tožena stranka zgolj dala soglasje k dogovoru tožene

stranke in navedene gospodarske družbe o odstopu pisne najemne

pogodbe, sklenjene leta 1990 med navedeno gospodarsko družbo in

tožečo stranko. Dejansko je šlo za dogovor treh pogodbenih strank, ki

je omogočil nastanek dveh novih najemnih razmerij. Tudi sicer ni

pravilno stališče prvostopnega sodišča, da za pisno soglasje v smislu

1. odst. 145. člena ZOR ne velja teorija realizacije. Neoblična

privolitev stranke je sicer res nična v smislu 3. odstavka 145. člena

ZOR, vendar pa se enako kot pri neobličnih pogodbah uporabi pravilo o

odpravi ničnostnih posledic z realizacijo (glej o tem tudi stališče

slovenske pravne stroke - Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni

del, 1. knjiga; GV založba, Ljubljana 2002; str. 646 - avtor v tem

delu prof. dr. Miha Juhart). Če velja teorija realizacije za pogodbo,

ki ji manjka predpisana oblika, mora ta še toliko bolj veljati tudi

za enostransko izjavo volje druge pogodbene stranke, ki vendarle

ostaja subjekt pogodbenega razmerja, v katerega je vstopila nova

pogodbena stranka (uporaba logične razlage - a maiori ad minus).

V konkretnem primeru, ko sta pravdni stranki - kot se nakazuje iz

podatkov spisa - dve leti in pol (od julija 1999 do februarja 2002)

izpolnjevali ustno sklenjeno najemno pogodbo (tožeča stranka z

izročitvijo dela prostorov v uporabo ter izstavljanjem računov za

najemnino, tožena stranka pa s plačevanjem najemnine), ne bi moglo

biti nobenega dvoma, da je bilo ustno sklenjeno najemno razmerje

dejansko realizirano. Ker je sodišče prve stopnje zavzelo drugačno

materialnopravno stališče in je tožbeni zahtevek zavrnilo, ni

ugotavljalo ali obstajajo okoliščine, ki omogočajo uporabo teorije

realizacije na podlagi določbe 73. člena ZOR, prav tako pa tudi ni

ugotavljalo drugih dejstev, ki so lahko pomembna v tem sporu, ko

tožena stranka podrejeno (če bi bilo tožbenemu zahtevku ugodeno) tudi

postavlja pobotni zahtevek.

Ob povedanem je moralo sodišče druge stopnje pritožbi ugoditi,

razveljaviti izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje in zadevo vrniti

v novo sojenje (člen 355 ZPP).

V ponovnem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, ali je

bila pogodba med pravdnima strankama realizirana v zgoraj nakazanih

smereh, v primeru takšne ugotovitve pa odločiti tudi o utemeljenosti

višine tožbenega zahtevka ter obravnavati tudi pobotni zahtevek

tožene stranke.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 3.

odstavka 165. člena ZPP.