Appeal dismissed; land registry entry invalid if underlying contract is rescinded.

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Če je zavezovalni posel razveljavljen na podlagi tožbenega zahtevka,

postane vknjižba neveljavna. V takšnem primeru zaradi razveljavitve

zavezovalnega pravnega posla postane neveljavno tudi zemljiškoknjižno

dovolilo, ki je bilo izstavljeno na podlagi takšnega

(razveljavljenega) zavezovalnega posla. Utemeljenost izpraznitvenega

tožbenega zahtevka bi zato lahko bila pogojevana z uspešnostjo tožbe

za razvezo pogodbe (ne za odpoved), ki je bila podlaga za vpis

stvarne pravice tožencev v zemljiško knjigo ter za izbris vknjižene

stvarne pravice.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, za ohranitev v

veljavi odpovedi najemne pogodbe in izpraznitev prostorov v objektu

na parc. št. 1042, vl. št. 1189 k.o. Š., ki je v naravi planšarska

koča. Hkrati je zavrglo tožbo proti pok. F.S. in tožnikoma naložilo,

da prvi toženki povrneta njene pravdne stroške v znesku 103.650,00

SIT, drugo in tretjetožencema pa v znesku 124.050,00 SIT.

Proti takšni odločitvi sta tožnika vložila pravočasno pritožbo, s

katero uveljavljata pritožbene razloge zmotne uporabe materialnega

prava, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in bistvene

kršitve določb pravdnega postopka. Predlagata spremembo izpodbijane

sodbe z ugoditvijo tožbenemu zahtevku, ali pa njeno razveljavitev in

vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Po mnenju

tožnikov sodbe ni mogoče preizkusiti, ker ne vsebuje vseh odločilnih

razlogov, poleg tega pa so si posamezni deli obrazložitve med seboj v

nasprotju. Zaključki sodišča prve stopnje tudi ne temeljijo na

izvedenih dokazih. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so toženci s

tem, ko so njihova dejanska vlaganja v adaptacijo presegla pogodbeno

dogovorjeno, v celoti izpolnili svojo obveznosti, poleg tega pa so s

posameznimi vplačanimi zneski plačali dogovorjeno najemnino za

celotno obdobje 99-ih let. Takšni zaključki sodišča prve stopnje so

brez dejanske podlage, zato je zaključek sodišča prve stopnje o tem,

da je najemnina plačana v celoti, protispisen. V obravnavani zadevi

je bistvenega pomena, česar pa sodba sodišča prve stopnje ni

ugotovila, da toženci tudi po prejemu tožbe, ki pomeni odpoved

pogodbe, niso plačali, niti pokazali pripravljenost, da poravnajo

najemnino. To si je mogoče razlagati samo kot krivdni razlog odpoved

pogodbe. Če je sodišče prve stopnje štelo, da so toženci pridobili

služnost ali užitek, bi moralo ugotavljati pogodbeno voljo

skleniteljev in hkrati pravno naravo pogodbe. Pri tem tožnika

opozarjata, da je adaptacija služila izključno le tožencem, da je

dogovorjena doba 99-ih let daljša od pričakovane dobe preživetja

pogodbenikov in da lastnika nepremičnine nista s sporno pogodbo za

podelitev pravice do zgraditve dveh počitniških stanovanjskih enot v

njuni stavbi, pridobila nobene odmene, razen pogodbeno dogovorjene

najemnine. Štejeta, da je dogovor o nespremenljivosti najemnine

neveljaven in velja za nezapisanega, ker je nemoralen in nasprotuje

načelu vzajemnosti. Sodišče tudi ni podalo razlogov za zavrnitev

izpraznitvenega zahtevka. Končno opozarjata, da sodišče ni zavzelo

trdnega stališča o naravi pogodbe. Če bi bila po mnenju sodišča

ustanovljena služnostna pravica, bi moralo zavzeti stališče do

trditve tožnikov o tem, da tožena stranka svoje pravice ni

izvrševala.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila med pravdnima

prednikoma tožnikov in toženci dne 27.6.1973 sklenjena pogodba, ki so

jo naslovili "Najemna pogodba in pogodba o ustanovitvi služnosti

stanovanja". Pogodbeniki so se dogovorili, da bodo toženci adaptirali

planšarsko kočo tako, da si bodo v prvem nadstropju uredili dve

počitniški stanovanji, popravili pa naj bi tudi skupne dele koče.

Dogovorjena je bila tudi najemnina v višini 400 dinarjev na leto za

obe stanovanji, pri čemer naj se ta znesek ne bi usklajeval z

vsakokratno vrednostjo denarja, ampak naj bi ostal nominalen, poleg

tega pa naj bi prvi obrok toženci plačali šele pet let po sklenitvi

pogodbe. Dogovorjeno je bilo tudi, da se v korist tožencev v

zemljiško knjigo vpiše služnost stanovanja, katerega vsebina je po

pogodbi, da lahko 99 let uporabljajo stanovanje v prvem nadstropju in

da to pravico lahko tudi odsvojijo in z njo razpolagajo za primer

smrti. Sodišče prve stopnje je še ugotovilo, da toženci dogovorjeno

služnost še vedno izvršujejo in da je bil pogodbeni namen pravnih

prednikov tožnikov očitno prenova koča, kar izkazuje obseg izvršenih

adaptacij in zgolj simbolična "najemnina", ki pa predstavlja tako

neznaten del obveznosti tožencev, da zaradi njene neizpolnitve

pogodbe ni mogoče razdreti (prim. 131. člen Zakona o obligacijskih

razmerjih, ZOR). Iz navedenih razlogov bi bil neutemljen očitek

kršitve načela enake vrednosti dajatev (15. člen ZOR), ki pa ga

tožnika nedopustno uveljavljata šele v pritožbenem postopku (prim. 1.

odst. 337. člena ZPP). Ne glede na navedeno pa tudi morebitna razveza

pogodbe še ne bi pogojevala oziroma utemeljevala zahtevka za

izpraznitev nepremičnine. Toženci so namreč imetniki stvarne pravice

na nepremičnini, saj so s tem pravnim položajem tudi vpisani v

zemljiški knjigi in sicer kot imetniki služnosti stanovanja. Za

nastanek takšne pravice je potreben pravni naslov (pogodba) in

pridobitni način. Pravni naslov za pridobitev stvarne pravice na

nepremičnini je veljaven zavezovalni pravni posel, iz katerega izhaja

obveznost prenesti ali ustanoviti stvarno pravico. Pridobitni način v

teh primerih pa je vpis v zemljiško knjigo, ki ima konstitutivni

učinek, saj pravica nastane šele z vpisom. Na enak način stvarna

pravica tudi preneha. Če je zavezovalni posel razveljavljen na

podlagi tožbenega zahtevka, postane vknjižba neveljavna. V takšnem

primeru zaradi razveljavitve zavezovalnega pravnega posla postane

neveljavno tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo izstavljeno na

podlagi takšnega (razveljavljenega) zavezovalnega pravnega posla.

Utemeljenost izpraznitvenega tožbenega zahtevka bi zato lahko bila

pogojevana z uspešnostjo tožbe za razvezo pogodbe (ne za odpoved), ki

je bila podlaga za vpis stvarne pravice tožencev v zemljiško knjigo

ter za izbris vknjižene stvarne pravice. Pritožba tožnikov se tako

izkaže za neutemeljeno, zato jo je bilo treba zavrniti in potrditi

sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku).