Lease contract validity upheld as landlord ownership status irrelevant to obligational agreement. Lease contract validity upheld regardless of landlord ownership status.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Pravilno je materialnopravno stališče o veljavnosti zakupne pogodbe

ne glede na to, ali je bil zakupodajalec lastnik zemljišča ali ne.

Pogodba o zakupu je pogodba obligacijskega prava. Pravice in

obveznosti iz pogodbe zato nastanejo samo za pogodbeni stranki.

Lastninska pravica zakupodajalca na stvari, ki jo daje v zakup,

zaradi tega ni pogoj za veljavnost pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek

na plačilo 734.759,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od

zapadlosti posameznih zneskov dalje in povrnitev pravdnih stroškov.

Odločilo je še, da tožeči stranki sami krijeta svoje pravdne stroške.

Proti sodbi se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča

stranka, ki predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in

izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi,

podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču

prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče prve stopnje

zmotno uporabilo materialno pravo, ko je štelo, da je zemljišče parc.

št. 2216/1 k.o. S. na dan 11.3.1993 spadalo med kmetijska zemljišča.

Sporna nepremičnina je že od leta 1991 opredeljena kot nezazidano

stavbno zemljišče. Ni res, da je tožena stranka lastnica tega

zemljišča, saj bi bila lahko kvečjemu njegova upravljalka. Dejansko

pa je parcela v lasti in upravljanju občine. V izpodbijani sodbi je

navedeno, da je sodišče opravilo tri naroke za glavno obravnavo,

čeprav je bila obravnava le ena. Sodišče prve stopnje je zavrnilo

dokaz po zakupni pogodbi, sklenjeni med občino in tožnikoma, ki je

bila predlagana in predložena skupaj s pripravljalno vlogo z dne

20.5.2003. Očitno je sodišče predmetno listino izgubilo. Tožeča

stranka vztraja, da je sporna zakupna pogodba nična. Po takrat

veljavnem Zakonu o kmetijskih zemljiščih lahko kmetijsko zemljišče

odda samo lastnik zemljišča in ne kdorkoli. Ponudba zemljišča v zakup

mora biti javno objavljena oziroma ponujena. Druga tožnica je

zaslišana kot stranka izpovedala, da je tudi občina zahtevala

sklenitev zakupne pogodbe in celo odkup zemljišča takrat, ko sta

imeli tožeči stranki sklenjeno takoimenovano zakupno pogodbo s toženo

stranko. Tožnika sta bila ovirana pri izvrševanju zakupa.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje se je najprej ukvarjalo z vprašanjem statusa

spornega zemljišča parc. št. 2216/1 k.o. S.. Očitek, da parcela na

dan uveljavitve Zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov RS

(Uradni list RS, št. 10/93 - 23/96) 11.3.1993 ni bila kmetijsko

zemljišče, je utemeljen. Status nezazidanega stavbnega zemljišča mora

biti opredeljen v prostorskem izvedbenem aktu, to je s prostorskimi

ureditvenimi pogoji ali prostorskimi izvedbenimi načrti (21. čl.

Zakona o urejanju naselji in drugih posegov v prostor, Uradni list

SRS, št. 18/84 - Uradni list RS, št. 110/02). Iz dolgoročnega plana

občin in mesta L. za obdobje 1986 - 2000 (Uradni list SRS, št. 11/86

- Uradni list RS, št. 98/99) izhaja, da je parc. št. 2216/1 k.o. S.

na podlagi sprememb in dopolnitev dolgoročnega plana leta 1991

(Uradni list RS, št. 23/91) postala nezazidano stavbno zemljišče. To

izhaja tudi iz informacije o namembnosti zemljišča občine z dne

23.2.2000. Čeprav je sodišče prve stopnje v tem delu zmotno uporabilo

materialno pravo, pa je odločitev o neutemeljenosti tožbenega

zahtevka vseeno pravilna.

Pravilno je namreč materialnopravno stališče sodišča prve stopnje o

veljavnosti zakupne pogodbe z dne 5.4.1993 ne glede na to, ali je bil

zakupodajalec lastnik zemljišča ali ne. Pogodba o zakupu je pogodba

obligacijskega prava (567. - 599. čl. Zakona o obligacijskih

razmerjih, ZOR). Pravice in obveznosti iz pogodbe zato nastanejo samo

za pogodbeni stranki. Lastninska pravica zakupodajalca na stvari, ki

jo daje v zakup, zaradi tega ni pogoj za veljavnost pogodbe.

Zakupodajalec pa je odgovoren ne le za stvarne, ampak tudi za pravne

napake stvari in mora zakupnika obvarovati pred pravnim vznemirjanjem

tretjih oseb, vključno lastnika stvari. Prvi odstavek 580. čl. ZOR

določa, da kadar si kdo tretji lasti na zakupljeni stvari kakšno

pravico in se s svojo zahtevo obrne na zakupnika, kot tudi če

samovoljno vzame stvar zakupniku, mora ta o tem obvestiti

zakupodajalca, razen če on to že ve; sicer odgovarja za škodo. Če se

ugotovi, da ima tretji kakšno pravico, ki popolnoma izključuje

zakupnikovo pravico do rabe stvari, je zakupna pogodba razdrta po

samem zakonu, zakupodajalec pa mora zakupniku povrniti škodo (2.

odst. 580. čl. ZOR). Izhajajoč iz abstraktnega dejanskega stanu 1.

odst. 580. čl. ZOR, bi tožeča stranka lahko uveljavljala kondikcijski

zahtevek kot posledico razdrtja zakupne pogodbe po samem zakonu (2.

odst. 580. čl. ZOR) le ob predpostavki, če bi tretji uveljavljal

lastninsko pravico na zemljišču. Pravdni postopek temelji na

razpravnem načelu (1. odst. 7. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP),

ki strankam nalaga, da navedejo vsa dejstva, na katera opirajo svoje

zahtevke, in predlagajo dokaze, s katerimi se ta dejstva dokazujejo.

Razen izjemoma sodišče ne sme upoštevati dejstev, ki jih nobena

stranka ni zatrjevala. Trditveno gradivo tožeče stranke ne obsega

navedbe, da bi si občina v obdobju, za katero je bila plačana

najemnina, lastila zemljišče. Prav nasprotno, tožeča stranka je v

vlogi z dne 22.5.2003 pod točko IV. zapisala, da je občina tožečo

stranko šele v letu 1996 obvestila, da je lastnica zemljišča ona. To

pomeni, da tožeča stranka ni navedla vseh dejstev, ki bi utemeljevala

pravno posledico, ki jo zatrjuje. Njen tožbeni zahtevek je torej

neutemeljen že zato, ker je nesklepčen. Pritožbene trditve o tem, da

je bila tožeča stranka v času zakupnega razmerja med pravdnima

strankama ovirana pri izvrševanju zakupa so novote, ki jih pritožbeno

sodišče ni smelo upoštevati (1. odst. 337. čl. Zakon o pravdnem

postopku, ZPP).

Če pa meni, da jo je tožena stranka zapeljala v zmoto (65. čl. ZOR),

kot nakazuje v vlogi z dne 22.5.2003, bi morala tožeča stranka

uveljavljati razveljavitev sicer veljavne pogodbe (112. čl. ZOR).

Ker predmet zakupne pogodbe ni bilo kmetijsko, ampak nezazidano

stavbno zemljišče, pravdni stranki pri sklenitvi pogodbe nista bili

dolžni upoštevati omejitev, ki jih je glede zakupa kmetijskih

zemljišč predvideval Zakon o kmetijskih zemljiščih. Zakupna pogodba z

dne 5.4.1993 torej tudi iz tega razloga ni nična.

Podane niso ne očitane ne po uradni dolžnosti upoštevne bistvene

kršitve določb pravdnega postopka. Sodišču prve stopnje se je sicer

res zapisalo (3. odst. na 4. strani sodbe), da je opravilo tri naroke

za glavno obravnavo. Gre za očitno pomoto, ki ni v ničemer vplivala

na zakonitost in pravilnost sodbe. Na edini narok 27.5.2003 je bila

tožeča stranka pravilno vabljena. Iz popisa spisa ne izhaja, da bi

tožeča stranka zakupno pogodbo z dne 6.6.1997, sklenjeno med

tožnikoma in občino, priložila že pripravljalni vlogi z dne

20.5.2003. Četudi pa bi to storila, to ne bi moglo v ničemer vplivati

na odločitev sodišča prve stopnje, saj listina časovno ne sovpada z

obdobjem, za katerega terja vračilo najemnine. Končno ne obstaja

nobeno nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini

zapisnikov o izpovedbah v postopku, in med samimi zapisniki. Iris

Prešeren je zaslišana kot stranka le povedala, da sta s soprogom

najprej sklenila zakupno pogodbo s toženo stranko, nato pa z občino.

Na podlagi takšne izjave vsekakor še ni mogoče sklepati, da sta bila

tožnika v obdobju, za katero sta plačala najemnino, ki jo sedaj

zahtevata nazaj, motena pri uporabi spornega zemljišča.

Potem ko se je prepričalo, da pritožbeni razlogi niso podani, je

pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo

sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).