Court partially allows appeal, remands property dispute case regarding bona fide purchaser protection and exceptio rei venditae et traditae.

Pritožbi se deloma ugodi, zato se izpodbijana sodba v drugi in tretji točki izreka r a z v e l j a v i ter zadeva vrača sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

V ostalem delu se pritožba zavrne in v nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

[JEDRO]

Stvarnopravno varsto nasproti toženi stranki gre tožniku kot kupcu stanovanja, ki ga je prodajalec na podlagi sklenjenega pravnega posla, s katerim je pridobil naslov za lastninsko pravico, prepustil v dejansko posest. Zaradi take posesti, ki je zakonita posest, ima pridobitelj varstvo pred prodajalcem, če bi ta zahteval, da mu pridobitelj vrne posest zaradi izvrševanja lastninske pravice (exceptio rei venditae et traditae).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnik lastnik stanovanja v P., ki je vpisano v vl.št. E 116 k.o. P. v listu B XXXII in tožbeni zahtevek, da je toženec dolžan tožniku izdati pravno veljavno listino na podlagi katere bi bo tožnik vpisal lastništvo navedenega stanovanja v zemljiški knjigi na svoje imel, sicer bo takšno listino nadomestila pravnomočna sodba. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti stroške postopka v znesku 327.094,80 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26.9.2002 do plačila. Zavrnilo pa je tudi predlog za zaznambo spora. Iz razlogov navedene sodbe izhaja, da bi tožnik lastninsko pravico pridobil le z vpisom v zemljiško knjigo in zato bi potreboval kupoprodajno pogodbo z overjenim podpisom prodajalca. Izstavitev takšne listine bi lahko zahteval le od prodajalca B. M. z dajatvenim zahtevkom na overitev podpisa, šele takrat pa bi lahko zahteval od toženca kot poznejšega izvenknjižnega pridobitelja, naj mu listino, sposobno za vpis v zemljiško knjigo izstavi z zatrjevanjem, da je njegova pravica starejša in da je poznejši pridobitelj ni ravnal pošteno.

Proti tej sodbi se je pritožil tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po zakonu. Meni, da so zaključki sodišča prve stopnje povsem zgrešeni. Prodaja nepremičnine je eden od načinov pravnega razpolaganaja z nepremičnino in torej eden od načinov izvrševanja lastninske pravice. Tudi s stališča prodajalca to pomeni, da je na podlagi pogodbe in izročitve nepremičnine prodajalec izgubil lastništvo. Sledeč temu je prodajalec M. B. s prodajo nepremičnine tožniku in izročitvijo le-te tožniku izgubil posest. Možnost uporabe z izselitvijo po svoji želji, kot je zapisal v svoji izjavi in dejansko razpolaganje. Tožnik je tako imel zoper B. M. ugovor prodane in izročene stvari - exceptio rei venditae et traditae in se lahko zato uspešno upira lastninskim zahtevkom B. M. Enako pa se upira tudi proti tretjim, to je tožencu. M. je torej ostala le možnost pravnega razpolaganja, ki jo je storil v slabi veri, skupaj z bivšo ženo, ko je podaril tožencu svoj del stanovanja. Obenem pa se je odrekel tudi ostalemu delu na skupnem premoženju, desetkrat več vrednemu lokalu, to pa tudi neposredno kaže na slabovernost toženca, ta pa je razpoznavna tudi iz njegove izpovedi. Takšno ravnanje B. M. pa je ne samo nemoralno ampak tudi prepovedano v smislu 2. odst. 4. čl. ZTLR. B. M. je namreč s tem, ko je najprej prodal nepremičnino tožniku, čeravno je šlo za skupno premoženje, mu jo izročil v posest in uporabo, nato pa sklenil dogovor o ugotovitvi deleža na skupnem premoženju in darilno pogodbo tožencu, ravnal v nasprotju z moralo. Na podlagi povedanega ima tožnik napram tožencu zahtevek za izstavitev listine za vpis. Gre namreč za zrcalno istovetno pravico do stvarnega varstva tožnika napram tožencu v primeru, če bi ga toženec tožil na izročitev stanovanja v posest. Opozarja na določbe 72. in 73. čl. ZOR, pismena pogodba je namreč sklenjena, ko listino podpišejo vsi, ki se z njo zavezujejo in ne ko je overjena, veljavna pa je tudi ustna pogodba, ki je bila realizirana. Opozarja tudi na določilo 460. čl. ZOR, po katerem je bila veljavna tudi prodaja tuje stvari.

Pritožba je utemeljena v navedenem obsegu.

Po določbi 33. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - ZTLR, ki se v tem postopku uporablja na podlagi 268. čl. Stvarnopravnega zakonika - SPZ, se lastninska pravica pridobi na podlagi pravnega naslova in pridobitnega načina. Tako je za prehod lastninske pravice na nepremičnini pogodba morala biti sklenjena v predpisani obliki in vpisana v zemljiško knjigo. Kupna pogodba sama po sebi ne omogoča lastninske pravice. Iz tega razloga je torej neutemeljen tožbeni zahtevek za ugotovitev lastninske pravice. V tem delu je torej pritožba tožeče stranke neutemeljena, kajti sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnik lastnik stanovanja v P., , ki je vpisano v vl.št.

E 116 k.o. P., v listu B XXXII, pravilno zavrnilo. Pač pa je po oceni pritožbenega sodišča sodišče prve stopnje napačno materialnopravno presodilo, da bi moral tožnik najprej pridobiti kupoprodajno pogodbo od prodajalca z overjenim podpisom, zato bi moral izstavitev take zemjiškoknjižne listine zahtevati le od prodajalca in šele nato bi lahko zahteval izstavitev zemljiškoknjižne listine od toženca. Zaradi napačne materialnopravne presoje sodišče prve stopnje ni ugotavljalo vseh pravno pomembnih dejanskih okoliščin, ki se pojavljajo pri večkratnih odsvojitvah iste nepremičnine.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je prejšnji lastnik spornega stanovanja dvakrat z njim razpolagal in sicer s prodajno pogodbo tožniku in darilno pogodbo tožencu. Lastninsko pravico na stanovanju pa je pridobil toženec, ker se je na tem stanovanju vknjižil v zemljiško knjigo (33. čl. ZTLR). Tožnik je v tožbi in tekom postopka zatrjeval, da mu je prodajalec, to je oče toženca, na podlagi sklenjene kupoprodajne pogodbe prepustil sporno stanovanje v posest. Tega dejstva sodišče prve stopnje ni ugotavljalo, kar pa je odločilnega pomena za stvarnopravno varstvo tožnika.

Stvarnopravno varsto nasproti toženi stranki gre tožniku kot kupcu stanovanja, ki ga je prodajalec na polagi sklenjenega pravnega posla, s katerim je pridobil naslov za lastninsko pravico, prepustil v dejansko posest. Zaradi take posesti, ki je zakonita posest, kot pravilno poudarja pritožba, ima pridobitelj varstvo pred prodajalcem, če bi ta zahteval, da mu pridobitelj vrne posest zaradi izvrševanja lastninske pravice (exceptio rei venditae et traditae). Enako varstvo ima tak pridobitelj nasproti poznejšemu, slabovernemu pridobitelju, ki se je uspel v tej slabi veri vknjižiti kot lastnik.

Stvarna pravica prvega nevknjiženega kupca je nasproti stvarni pravici poznejšega slabovernega pridobitelja močnejša. Drugačna pa je situacija, če tožnik stanovanja ni imel v posesti in se je toženec na podlagi darilne pogodbe vknjižil v zemljiško knjigo. Če je bil toženec dobroveren in ni vedel za sklenjeno kupoprodajno pogodbo in se vpisal v zemljiško knjigo, je torej pridobil lastninsko pravico, zato je kot lastnik absolutno varovan pred tožnikom. Če pa je toženec vedel, da je tožnik glede stanovanja sklenil pred njim kupoprodajno pogodbo s prodajalcem, lahko tožnik od njega zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine le takrat, če je toženec z nepoštenim ravnanjem tožnika spravil ob njegove pravice.

Sodišče prve stopnje zadeve ni obravnavalo celovito. Pravno pomembnih dejanskih okoliščin ni ugotavljalo, posebej pa se ni opredelilo do ugovorov tožene stranke, da kupoprodajna pogodba med tožnikom in njegovim očetom za sporno stanovanje sploh ni bila sklenjena. Da njegov oče kot prodajalec kupnine ni prejel in da je bil tožnik v stanovanju njegovega očeta le podnajemnik, saj je vse vzdrževalne stroške za stanovanje moral plačevati toženec. V tem postopku torej niti ni razčiščeno vprašanje, ali je bila kupoprodajna pogodba s tožnikom in toženčevim očetom veljavno sklenjena in če je bila šele nato nastopi obravnava vprašanja dvojnega razpolaganja z nepremičnino, dobrovernosti in močnejše pravice.

Iz navedenih razlogov je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje z razlogi, ki izhajajo z gornje obrazložitve.

Stroški pritožbenega postopka so nadaljnji pravdni stroški (3. odst. 165. čl. ZPP).