Court dismisses appeal upholding void sale contract as part of loan repayment scheme violating ZTLR.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Kljub časovni razmaknjenosti obeh pogodb obe tvorita celoto. Dosežen je bil cilj, ki ga 69. čl. ZTLR prepoveduje. Nično je določilo pogodbe o hipoteki, s katerim si hipotekarni upnik izgovori pravico, da bo v primeru, če dolg ne bi bil plačan, poplačan za svojo terjatev s tem, da bo pridobil lastninsko pravico na zastavljeni nepremičnini. Če posojilojemalec ne more vrniti posojila, načeloma ni razlogov, da se pogodbeni stranki z novo pogodbo ne bi dogovorili drugače in sicer tako, da se ugotovi po eni strani vrednost nepremičnine po tržnih cenah, na drugi strani pa višina zapadle neporavnane obveznosti in nato obe vrednosti v delu, kolikor se ujemata, pobotata. V obravnavani zadevi ni šlo za tako situacijo. Vrednost nepremičnine je bila namreč dogovorjena že v kupoprodajni pogodbi iz meseca decembra 1994, posojilo pa je zapadlo šele meseca marca 1995. Zato pogodba ni v zadostni meri varovala pravnega položaja prodajalcev, saj ni preprečevala možnosti, da se posojilodajalca poplačata ob zapadlosti svoje terjatve s tedaj (morebiti) več vredno nepremičnino.

[OBRAZLOŽITEV]

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim sta tožnika zahtevala naj se toženki naloži, da je dolžna predložiti kupoprodajno pogodbo z dne 6.12.1994 upravi za javne prihodke zaradi odmere davka na promet nepremičnin ter svoj podpis na pogodbi overiti pred notarjem oziroma naj se toženki naloži za primer, če bi tožeča stranka ta davek plačala sama, naj ji povrne plačani davek v višini 256.000,00 SIT, glede stroškov postopka pa odločilo, da je tožeča stranka, ki v postopku ni uspela, dolžna povrniti toženi stranki 32.555,00 SIT pravdnih stroškov. Po izvedenem dokaznem postopku je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je bila kupoprodajna pogodba le navidezna, zato nima učinka med pogodbenima strankama, poleg tega pa gre za pogodbo, ki jo je potrebno presojati skupaj s predhodno sklenjeno posojilno pogodbo, takšna presoja pa pokaže, da gre za nično pogodbo v smislu 69. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR).

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka po pooblaščencu. Ne strinja se s stališčem prvostopenjskega sodišča, da sta posojilna in kupoprodajna pogodba enoten pravni posel. Prva je bila sklenjena 7.8.1994, druga pa šele 6.12.1994. Ta pogodba ni bila sklenjena z namenom, da bi bila tožnika s pridobitvijo lastninske pravice na nepremičnini poplačana za svojo terjatev iz posojilne pogodbe. Najprej sta namreč stranki sklenili posojilno pogodbo, ker pa tožena stranka posojila ni mogla odplačevati, sta se dogovorili za drugačno rešitev. Po mnenju pritožbe zakon strankama ne prepoveduje, da ugotovita kakšna je tržna vrednost nepremičnine iz kupoprodajne pogodbe, da nato ugotovita kolikšna je zapadla obveznosti in če se ti dve vrednosti ujemata, se lahko dogovorita, da se šteje kupnina pobotana s terjatvijo. Tak nagib za sklenitev kupoprodajne pogodbe po mnenju pritožbe ni protipraven, saj gre za dva samostojna posla. V obravnavanem primeru tudi ne gre za posel o hipoteki in ničnost tega posla v smislu 69. čl. ZTLR, prav tako pa tudi ne drži ugotovitev sodišča, da naj bi bila pogodba le navidezna. Zatrjuje, da je sodišče napačno ugotovilo dejansko stanje in napačno uporabilo materialno pravo, zato predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje.

Pritožba ni utemeljena.

Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da sta pravdni stranki dne 7.8.1994 sklenili posojilno pogodbo za znesek 130.432 DEM z 1 % mesečnimi obrestmi, da je bilo posojilo dogovorjeno za dobo sedmih mesecev, to je do 7.3.1995, da sta zatem sklenili dne 6.12.1994 še kupoprodajno pogodbo, s katero sta toženka in njen mož tožnikoma prodala svojo stanovanjsko hišo, da posojena glavnica iz posojilne pogodbe skupaj z obračunanimi dogovorjenimi obrestmi do 7.3.1995 predstavlja znesek 140.000 DEM, kar je enako znesku, glede katerega sta stranki v kupoprodajni pogodbi ugotovili, da predstavlja plačano kupnino za nepremičnino tožene stranke, da sta se v kupoprodajni pogodbi izrecno dogovorili, da bo pogodba predložena upravnemu organu zaradi odmere davka in overitve podpisa šele 8.3.1995 in še, da v kolikor prodajalca v tem času kupcema (tožnikoma) vrneta prejeti del kupnine v višini 140.000 DEM, se šteje ta (kupoprodajna) pogodba za razveljavljeno, v kolikor pa omenjenega zneska ne vrneta, pogodba ostane v veljavi.

Poleg tega je ugotovilo tudi, da sta pravdni stranki že po zapadlosti posojila in sicer dne 4.4.1995 sklenili še sporazum o zavarovanju terjatve iz posojilne pogodbe na isti nepremičnini, kot je bila v decembru 1994 predmet kupoprodajne pogodbe. Na podlagi navedenih ugotovitev je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da kljub časovni razmaknjenosti obeh pogodb obe tvorita celoto in da je bil namen pogodbenih strank pri sklenitvi kupoprodajne pogodbe, da se tožnika poplačata za svojo terjatev, ki sta jo imela do toženke in njenega pokojnega moža, s pridobitvijo lastninske pravice na nepremičnini.

S tem pa je bil dosežen cilj, ki ga 69. čl. ZTLR (veljaven v času nastanka spornega pravnega razmerja, podobno določilo pa vsebuje tudi 1. odst. 132. čl. Stvarnopravnega zakonika - SPZ) prepoveduje. Po navedenem določilu je nično določilo pogodbe o hipoteki, s katerim si hipotekarni upnik izgovori pravico, da bo v primeru, če dolg ne bi bil plačan, poplačan za svojo terjatev s tem, da bo pridobil lastninsko pravico na zastavljeni nepremičnini. Pritožba sicer načeloma pravilno izpostavlja, da v primeru, če posojilojemalec ne more vrniti posojila, ni razlogov, da se pogodbeni stranki z novo pogodbo ne bi dogovorili drugače in sicer tako, da se ugotovi po eni strani vrednost nepremičnine po tržnih cenah, na drugi strani pa višina zapadle neporavnane obveznosti in nato obe vrednosti v delu, kolikor se ujemata, pobotata.

Vendar v obravnavani zadevi ni šlo za tako situacijo. Vrednost nepremičnine je bila namreč dogovorjena že v kupoprodajni pogodbi iz meseca decembra 1994, posojilo pa je zapadlo šele meseca marca 1995. Zato pogodba ni v zadosti meri varovala pravnega položaja prodajalcev, saj ni preprečevala možnosti, da se posojilodajalca poplačata ob zapadlosti svoje terjatve s tedaj (morebiti) več vredno nepremičnino. Tudi 2. odst. 132. čl. SPZ sedaj določa, da sta dogovora o prehodu lastninske pravice in prodaji po določeni ceni veljavna, vendar le, če sta sklenjena po zapadlosti zavarovane terjatve.

Tak posel je torej veljaven pod predpostavko, da je bila vrednost predmeta ugotovljena potem, ko je terjatev že zapadla v plačilo, za kar pa v konkretnem primeru, kot je bilo obrazloženo, ni šlo.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in ker tudi pri uradnem preizkusu izpodbijane sodbe v okviru razlogov, na katere mora po 2. odst. 350. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) paziti po uradni dolžnosti, pomanjkljivosti ni našlo, je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).