Tenant not in possession illegally if landlord failed to offer lease under Housing Act.
Slovenia (SI)
Legislator summary
AI generatedThe appellate court dismissed the tenant's appeal, upholding the first-instance judgment that rejected the landlord's eviction request. The court found that although the tenant owed rent, the landlord failed to formally warn him or offer a lease agreement before the new Housing Act took effect. Consequently, the tenant was not considered to be in possession without legal title, as the landlord's failure to initiate the lease process prevented the tenant from being deemed unlawfully occupying the property.
Legislator headnote
AI generatedZakon o stanovanju (SZ); Zakon o stanovanjskem razmerju (ZSR): A tenant is not in possession without legal title if the landlord fails to offer a lease agreement or provide a formal warning prior to the enactment of the Housing Act, thereby preventing the tenant from being considered unlawfully occupying the premises.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se izpodbijana sodba potrdi.
[JEDRO]
Toženec v stanovanju ni nezakonito, čeprav nima sklenjene najemne pogodbe, ker mu tožeča stranka ni omogočila sklenitve najemne pogodbe.
[OBRAZLOŽITEV]
Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da toženec izprazni in izroči tožeči stranki stanovanje na naslovu X v šestdesetih dneh. Ugotovilo je, da je bil toženec na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona imetnik stanovanjske pravice, tožeča stranka pa ni dokazala, da bi toženca opozorila na neizpolnjevanje njegove obveznosti - plačevanje stanarine. Zaradi tega bi mu tožeča stranka na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona ne mogla odpovedati stanovanjskega razmerja.
Dolžna bi bila skleniti z njim najemno pogodbo. Toženec torej v stanovanju ni brez pravnega naslova.
Proti sodbi se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov in navaja: Kot izhaja iz ugotovitev sodišča prve stopnje, niti prej niti pozneje, torej po 5.5.1994, tožena stranka ni izpolnila svojih finančnih obveznosti. Za pravilno obravnavanje 148. člena SZ torej ni odločilen formalno postavljeni rok izpolnitve, temveč dejstvo, da tožnik kljub napovedani grožnji ni ravnal po opominu in je zavlačeval s plačili, za kar ni imel upravičenega razloga. Zato tudi ni pravilno tolmačenje 3. odstavka 6. člena ZSR, kajti če bi obstajali razlogi za uporabo tega določila, bi sodišče ne moglo zavrniti celotnega tožbenega zahtevka, ampak bi lahko le uporabilo ta določila in postavilo izpraznitveni pogoj. Zaradi tega predlaga spremembo oziroma razveljavitev sodbe.
Pritožba ni utemeljena.
Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna. Tožeča stranka bi lahko zahtevala izpraznitev stanovanja, če bi toženec živel v stanovanju nezakonito po členu 58. SZ. Tožeča stranka bi glede na dosedanje trditve in glede na doslej zbrane dokaze torej na dan 19.10.1991 (začetek veljavnosti SZ) ne mogla zavrniti sklenitve najemne pogodbe zaradi neplačane stanarine po določbi člena 148 SZ v zvezi s členom 56 ZSR. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje niso obstajale okoliščine, ki bi tožeči stranki dovoljevale, da zavrne sklenitev najemne pogodbe s tožencem. Čeprav je imel tedaj toženec neplačano stanarino, pa ga tožeča stranka ni opomnila, tako kot je nalagal do takrat veljavni člen 56. ZSR. Tožeča stranka je bila tista, ki ni omogočila tožencu sklenitve najemne pogodbe (člen 147/1 SZ), zato sedaj ni mogoče trditi, da je toženec v stanovanju nezakonito. To bi se zgodilo le, če bi toženec zavrnil sklenitev najemne pogodbe.
Sodišče prve stopnje je tako pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek na izpraznitev stanovanja.
Pritožbeni razlogi tako niso podani. Neutemeljeno pritožbo je bilo treba zavrniti in potrditi pravilno odločitev sodišča prve stopnje (člen 368. ZPP). Določbe prejšnjega ZPP so v tej sodbi uporabljene glede na določbo člena 498. ZPP, Uradni list RS št. 26/99.