Revocation of second-instance judgment due to failure to apply mandatory Housing Relations Act provisions on unauthorized occupancy. The court found the lower court erred in treating the tenancy as civil law rather than housing law, granting the tenant rights to purchase upon expiration of the two-year eviction period. The decision was reversed, and the case was remanded for a new trial.

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se vrne zadeva temu sodišču v novo odločanje.

[JEDRO]

Po določbi 50.člena zakona o stanovanjskih razmerjih, je bilo mogoče zahtevati izselitev nezakonito vseljene osebe bodisi v upravnem postopku, bodisi s tožbo v roku dveh let od vselitve. Po preteku tega roka je nezakonito vseljena oseba pridobila stanovanjsko pravico. Zaradi pasivnosti upravičenca in poteka prekluzivnega roka se je na ta način uredilo pravno razmerje med stanodajalcem in nezakonito vseljeno osebo.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka skleniti s tožnikom prodajno pogodbo za stanovanjski objekt Š., P., na parc.št. vl.št. k.o. za kupnino 37.526.00 Sit. Ugotovilo je, da je tožnik ob uveljavitvi stanovanjskega zakona uporabljal ta stanovanjski objekt brez pravnega naslova več kot dve leti, zato ima pravico do odkupa na podlagi 117.čl. stanovanjskega zakona ( v nadaljnjem SZ).

Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožene stranke in spremenilo sodbo prve stopnje tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek. Ugotovilo je, da tožnik ni imetnik stanovanjske pravice in tudi ni podnajemnik v smislu 149.čl. SZ. Objekt uporablja na podlagi najemne pogodbe, torej ne brez pravnega naslova. Tudi če bi se štelo, da biva v spornem objektu po letu 1988 nezakonito, mu to ne daje pravice do odkupa po 117.čl. SZ.

Proti tej sodbi vlaga tožnik revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče spremeni sodbo druge stopnje in potrdi sodbo prve stopnje. Navaja, da je zasedel hišo na podlagi najemne pogodbe. Hiša je bila tedaj v lasti odsotnega tujega državljana. Ko pa je bila hiša z nacionalizacijo podržavljena, je pridobil stanovanjsko pravico. To so mu zagotavljali tedaj veljavni predpisi. Poudarja, da gre za trajno uporabo stanovanja za zadovoljevanje njegovih stanovanjskih potreb. Tožena stranka na revizijo ni odgovorila in tedanji Javni tožilec Republike Slovenije se o njej ni izjavil ( 3. odst. 390.čl. zakona o pravdnem postopku - v nadaljnjem ZPP).

Revizija je utemeljena.

Po določbi 50.člena zakona o stanovanjskih razmerjih, je bilo mogoče zahtevati izselitev nezakonito vseljene osebe bodisi v upravnem postopku, bodisi s tožbo v roku dveh let od vselitve. Po preteku tega roka je nezakonito vseljena oseba pridobila stanovanjsko pravico. Zaradi pasivnosti upravičenca in poteka prekluzivnega roka se je na ta način uredilo pravno razmerje med stanodajalcem in nezakonito vseljeno osebo. Zato ni pravilno stališče izpodbijane sodbe, da tožnik ne bi imel pravice do odkupa stanovanja po pogojih za privatizacijo ( 117.čl. in naslednji SZ), četudi bi se štelo, da je od 1988. leta dalje v stanovanju nezakonito. V tem primeru bi se njegovo nezakonito razmerje saniralo in bi imel položaj imetnika stanovanjske pravice, s tem pa tudi aktivno legitimacijo za uveljavljanje odkupa stanovanja po pogojih za privatizacijo.

Prvostopna sodba izrečno ugotavlja, da gre za stanovanjski objekt v družbeni lastnini. Pravna razmerja v zvezi z uporabo stanovanja v takem objektu je urejal zakon o stanovanjskih razmerjih, katerega določbe so bile prisilne narave. Zato je napačno pravno stališče sodbe druge stopnje, da je šlo za najemno pogodbo po pravilih civilnega prava, za katero se uporabljajo določbe zakona o obligacijskih razmerjih. Najemnega razmerja v smislu določb zakona o obligacijskih razmerjih za stanovanje v družbeni lastnini ni bilo mogoče vzpostaviti. Zato je treba razmerje med pravdnima strankama obravnavati po določbah zakona stanovanjskih razmerjih. Prvotno sklenjena najemna pogodba za zemljišče in razpadajoči gospodarski objekt se ne bi mogla šteti za molče obnovljeno po določbi 596.čl. zakona o obligacijskih razmerjih že zato, ker je na strani najemodajalca prišlo do spremembe zaradi nacionalizacije. Nadaljnji razlog, da ne pride v poštev molčeče podaljšanje najema, je v tem, ker je bil predmet najema z izgraditvijo stanovanja bistveno spremenjen. Obe spremembi sta pomembni, ker so ravno zaradi prehoda v družbeno premoženje in zaradi zgraditve stanovanja nastopile okoliščine, zaradi katerih je bilo treba uporabiti druge predpise, in sicer zakon o stanovanjskih razmerjih. Zaradi prisilne narave predpisov tega zakona se je pravni režim spremenil ne glede na voljo strank. Toda tudi v tem pogledu podatki spisa kažejo na voljo obeh strank, da se sporni objekt obravnava kot stanovanje. Tožnik zase to zatrjuje, Samoupravna stanovanjska skupnost pa je objekt prevzela kot stanovanjsko hišo (obvestilo z dne 22.8.1985 - priloga A 8).

Zaradi stališča, da v obravnavani zadevi določbe stanovanjskega zakona ne pridejo v poštev, sodišče druge stopnje po lastnih navedbah ni obravnavalo vseh pritožbenih navedb in torej ni v celoti preizkusilo pravilnosti sodbe prve stopnje. Zato je revizijsko sodišče razveljavilo sodbo druge stopnje in vrnilo zadevo temu sodišču v novo odločanje ( 2. odst.395.čl. ZPP).

O stroških revizijskega postopka revizijsko sodišče ni odločalo, ker jih revident ni uveljavljal.