Appeal allowed; oral lease modification invalid due to mandatory written form under ZPSPP overriding ZOR exceptions.

Pritožbi se ugodi, dajatveni del izpodbijane sodbe se razveljavi in se zadeva vrne v tem obsegu v novo sojenje sodišču prve stopnje.

[JEDRO]

V obravnavanem primeru iskanje namena predpisa o obličnosti pogodbe o najemu poslovnih prostorov, ki lahko omaje sankcijo iz 1. odst. 70. čl. ZOR, ne pride v poštev. V 2. odst. 12. člena ZPSPP je namreč sankcija za primer pomanjkanja obličnosti jasno določena (prim. zgoraj). Določbe ZOR, ki urejajo posledice kršitve predpisane obličnosti, tako niti ne pridejo v poštev. S tem pa je izključena tudi možnost presoje, ali morebiti v ZOR predpisana sankcija ni v skladu z namenom predpisane obličnosti.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim delom sodbe delno vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. Ig ... z dne ... v prvi in drugi točki izreka. Tako je odločilo zato, ker je ugotovilo, da sta pravdni stranki glede višine najemnine dosegli ustni dogovor, da znaša najemnina za čas po 1.1. 1994 tolarsko protivrednost 13 DEM za m2.

Proti sodbi sodišča prve stopnje vlaga pravočasno pritožbo tožena stranka. V pritožbi uveljavlja pritožbeni razlog bistvene kršitve določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni, ali pa naj jo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Zakon o poslovnih zgradbah in poslovnih prostorih (Ur.l. 18/74 - 32/2000; v nadaljevanju ZPSPP) določa, da mora biti pogodba o najemu poslovnih prostorov pisna (2. odst. 12. člena). Obenem določa tudi sankcijo za primer, če pogodba ni sklenjena v pisni obliki: taka pogodba ni veljavna. In ker zahteva po pisnosti velja med drugim tudi za vse kasnejše spremembe pogodbe (2. odst. 67. člena ZOR), sprememba cene pa pomeni spremembo ene izmed glavnih določb te pogodbe (prim. sodbi VSS III Ips 41/93 z dne 23.9.1993 in II Ips 615/96 z dne 25.3.1998), sporni ustni dogovor ni veljaven (2. odst. 12. člena ZPSPP).

Tudi po ZOR je pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, brez pravnega učinka. Res pa je, da takšna sankcija velja le takrat, ko iz namena predpisa, ki obličnost predpisuje, ne izhaja kaj drugega (1. odst. 70. člena). Vendar v obravnavanem primeru iskanje namena predpisa o obličnosti pogodbe o najemu poslovnih prostorov, ki lahko omaje sankcijo iz 1. odst. 70. čl. ZOR, ne pride v poštev. V 2. odst. 12. člena ZPSPP je namreč sankcija za primer pomanjkanja obličnosti jasno določena (prim. zgoraj). Določbe ZOR, ki urejajo posledice kršitve predpisane obličnosti, tako niti ne pridejo v poštev. S tem pa je izključena tudi možnost presoje, ali morebiti v ZOR predpisana sankcija ni v skladu z namenom predpisane obličnosti.

Predmet tožbenega zahtevka je plačilo najemnine za sporno obdobje. Tožena stranka tako svojih obveznosti ni izpolnila. Takšna trditvena podlaga izključuje uporabo 73. člena ZOR. Teorija o realizaciji, po kateri je pogodba, za katero se zahteva pisnost, veljavna, čeprav ni sklenjena v tej obliki, pride v poštev le, če sta obe pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili svoje le ustno dogovorjene obveznosti (73. člen ZOR).

Iz doslej razloženega sledi, da je presoja pritožbenega sodišča o veljavnosti ugotovljenega ustnega dogovora med pravdnima strankama drugačna, kot je bila presoja sodišča prve stopnje o tem vprašanju. Zato je podan pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. In ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno (sodišče ni ugotovilo višine najemnine po 5. členu pisne najemne pogodbe, ki velja med pravdnima strankama, priloga A 13), je podan razveljavitveni razlog iz 355. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je zato odločilo, kot je razvidno iz izreka sklepa. Napotki za nadaljevanje postopka pa so razvidni že iz dosedanje obrazložitve.