Tenant's claim for compensation of improvements is dismissed due to prior inspection and contractual waiver.
Slovenia (SI)
Legislator summary
AI generatedThe appellate court dismissed the tenant's appeal against the first-instance judgment rejecting a claim for compensation of property improvements. The tenant argued that the premises were uninhabitable and that the contract was invalid, but the court found she had inspected the property before signing and knew of its defects. Furthermore, the contract explicitly required the tenant to transfer all improvements to the landlord without compensation upon termination. The court ruled that the tenant assumed the risk of her own decisions based on the principle of legal certainty and that the claim was legally unfounded.
Legislator headnote
AI generated14. člen ZPSPP; 5. člen najemne pogodbe: If a tenant inspects premises before signing a lease and the contract stipulates that all improvements are transferred to the landlord without compensation, the tenant cannot later claim restitution of those improvements based on unjust enrichment or unjustified gain.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.
[JEDRO]
Iz dejanskih in neizpodbjanih ugotovitev sodišča prve stopnje sledi, da si je tožeča stranka sporne poslovne prostore pred sklenitvijo pogodbe ogledala, da ji niso bile neznane pomanjkljivosti, na katere se sedaj sklicuje in zaradi katerih naj bi bil najeti poslovni prostor neuporaben. Takšen dogovor ZPSPP dopušča.
Pogodba nadalje vsebuje dogovor, da najemnik "vsa dodatna vlaganja v stavbe in zemljišče po končanem najemu na račun nespremenjene najemnine prepusti najemodajalcu brez povračila, razen če se stranki drugače ne dogovorita". Iz doslej razloženega sledi, da ni videti, da bi v konkretnem primeru tožeča stranka sploh uveljavljala povračilo za popravila, ki bi ne šla po pogodbi v njeno breme (prim. 14. in 17. čl. ZPSPP in zgoraj cit. pogodbeno določilo 5. člena). Vsaka izmed pogodbenih strank nosi riziko svojih zavestnih odločitev, ki temeljijo na poznavanju bistvenih okoliščin posla, kot to terja načelo varnosti pravnega prometa.
Če pa pogodba velja, je izključena presoja o povračilu vrednosti vlaganj po načelih neopravičene pridobitve. Drugačne pritožbene trditve so pravno zmotne: ni šlo namreč za prehod premoženja brez podlage (prim. 1., 2. in 3. odst. 210. čl. ZOR).
[OBRAZLOŽITEV]
Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo obogatitveni tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka uveljavljala plačilo 1.410.538,40 SIT za vlaganja v objekt tožene stranke v času trajanja najemne pogodbe.
Proti sodbi sodišča prve stopnje vlaga pravočasno pritožbo tožeča stranka. V pritožbi uveljavlja pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni, ali pa naj jo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.
Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.
Pritožba ni utemeljena.
Sodišče prve stopnje pravilno ni upoštevalo sklepa občinskega sveta tožene stranke kot podlage uveljavljanemu zahtevku. Omenjeni sklep je le akt poslovanja, ki ne more nadomestiti izjave volje tožeče stranke kot odgovora na zahtevek tožeče po vrnitvi vrednosti spornih vlaganj. Zato nima obligacijskopravnih učinkov.
Iz dejanskih in neizpodbjanih ugotovitev sodišča prve stopnje sledi, da si je tožeča stranka sporne poslovne prostore pred sklenitvijo pogodbe ogledala, da ji niso bile neznane pomanjkljivosti, na katere se sedaj sklicuje in zaradi katerih naj bi bil najeti poslovni prostor neuporaben. Takšen dogovor ZPSPP dopušča, kot to pravilno sklepa sodišče prve stopnje (14. čl. ZPSPP). Pogodba nadalje vsebuje dogovor, da najemnik "vsa dodatna vlaganja v stavbe in zemljišče po končanem najemu na račun nespremenjene najemnine prepusti najemodajalcu brez povračila, razen če se stranki drugače ne dogovorita" (5. čl. najemne pogodbe, priloga A 3).