Tenant's eviction claim partially allowed; court corrects first instance for misapplying tenancy law to indefinite lease termination.

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v 2. točki prvega odstavka in v odločbi o pravdnih stroških (3. točka prvega odstavka in drugi odstavek izreka) tako spremeni, da je

toženka Z. dolžna v 15 dneh izprazniti samsko sobo št. 51/III v samskem domu na K. in jo izpraznjeno oseb in stvari izročiti tožnici ter tožnici povrniti 33.660,00 sit pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.4.2003 dalje.

V preostalem se pritožba zavrne in se v nespremenjenem, a izpodbijanem delu (1. točka prvega odstavka izreka) sodba sodišča prve stopnje potrdi.

[JEDRO]

Zakupna pogodba za nedoločen čas preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč dogovorjeni odpovedni rok. Za zakup samske sobe se ne uporabljajo določbe SZ, zato odpovedni razlogi niso bistveni. Zahtevek na vrnitev v zakup dane stvari (na izpraznitev in izročitev samske sobe) po logiki vsebuje tudi odpoved zakupa. Odpoved zakupa je enostranska izjava volje, za katero posebna oblika ni predpisana.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na odpoved pogodbe o pravici do uporabe sobe - ležišča in izpraznitev samske sobe ter tožnici naložilo, da mora toženki povrniti 72.900,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje.

Zoper takšno sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP; Ur. l. RS, št. 26/99 in 96/02) pravočasno pritožuje tožnica, ki predlaga spremembo sodbe ali njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v novo sojenje. Pritožnica pojasnjuje, da je za odločitev o utemeljenosti zahtevka bistvena določba VII. člena pogodbe z dne 1.8.1985, na podlagi katere lahko pogodbo odpovesta obe pogodbeni stranki s 15 dnevnim odpovednim rokom. Sodišče prve stopnje je to določilo prezrlo oz. ni navedlo razlogov, zaradi katerih meni, da tožnica nima pravice odpovedati pogodbe. Iz dopisov, ki so v spisu, je razvidno, da je tožnica odpovedala najemno pogodbo; lahko pa bi jo odpovedala s samo vložitvijo tožbe. Odpovednih razlogov tožnica ni bila dolžna navajati, le iz jasnosti je navedla, da odpoveduje najemno pogodbo, ker je toženki prenehalo delovno razmerje pri tožnici, kar je sodišče prve stopnje očitno zavedlo.

V skladu z določbo prvega odstavka 344. člena ZPP je bila pritožba vročena toženki, ki je nanjo odgovorila, pojasnila, da ni razlogov za odpoved najemne pogodbe, saj je le-to mogoče odpovedati le zaradi hujših kršitev, in predlagala zavrnitev pritožbe.

Pritožba je utemeljena.

Pravna podlaga za odločitev v obravnavani zadevi so določbe XI. poglavja Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR; Ur. l. SFRJ, št. 29/78 do 57/89) o zakupu, še posebej določba 597. člena ZOR.

Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi ugotovilo, med pravdnima strankama pa to ni bilo sporno, da sta stranki 1.8.1985 sklenili pogodbo, s katero je I. dal toženki pravico uporabljati ležišče v sobi samskega doma (priloga B2 v spisu). Gre torej za najemno (zakupno) pogodbo, ki je bila, kot je razvidno iz njenega II. člena, sklenjena za nedoločen čas. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo, ker je menilo, da bi morala tožnica predložiti akt, na podlagi katerega so se dodeljevale samske sobe in določbe takratnih internih aktov, ki so določale, da oseba, ki je pridobila pravico do ležišča v samski sobi, le-to izgubi, če ji preneha delovno razmerje. Sodišče je tudi ugotovilo, da ni podana situacija iz 124. člena ZOR.

Sodišče prve stopnje pa ob presoji obravnavane zadeve ni uporabilo določb ZOR o zakupni pogodbi in je torej zmotno uporabilo materialno pravo. V skladu z določbo 1. odstavka 597. člena ZOR zakupna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč odpovedni rok. Pri tem ni treba, da bi bili podani kakšni odpovedni razlogi, kot pravilno opozarja pritožnica, saj ne gre za odpoved po Stanovanjskem zakonu. V skladu z določbo VII. člena pogodbe je odpovedni rok 15 dni. Tožnica je najemno pogodbo jasno in nedvoumno odpovedala najkasneje z vložitvijo obravnavane tožbe, saj zahtevek na izpraznitev in izročitev sobe po logiki stvari vsebuje tudi odpoved zakupa. Odpovedni rok je tako iztekel v 15 dneh od vročitve tožbe toženki. Takrat so bili izpolnjeni pogoji, ki jih ZOR in pogodba predpisujeta za izpraznitev ter izročitev v zakup dane sobe. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi v skladu z določbo 4. točke 358. člena ZPP v tem obsegu ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je toženki naložilo izpraznitev sobe in izročitev le-te tožnici.

Odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi zahtevka na odpoved najemne pogodbe pa je pravilna. Odpoved v smislu določbe 597. člena ZOR in VII. člena pogodbe je enostranska izjava volje, za katero zakon (ali pogodba) ne predpisuje(ta) nobene posebne oblike. Najemna pogodba v obravnavani zadevi je bila odpovedana (najkasneje) s tožbo, tako da je zahtevek na njeno sodno odpoved nepotreben. Pritožbeno sodišče je zato v tem delu v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in v 1. točki prvega odstavka izreka potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

V skladu z določbo drugega odstavka 165. člena ZPP je pritožbeno sodišče odločilo o stroških vsega postopka. Tožnica je v pretežnem in bistvenem delu s tožbenim zahtevkom uspela, zato ji je toženka v skladu z določbo tretjega odstavka 154. člena ZPP dolžna povrniti pravdne stroške. Te je pritožbeno sodišče odmerilo v skladu z veljavno Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT; Ur. l. RS, št. 7/95 s spremembami in dopolnitvami) v zvezi z določbo prvega odstavka 16. člena Zakona o državnem pravobranilstvu (Ur. l. RS, št. 20/97 s spremembo). Odmera je razvidna iz tožničinega stroškovnika na list. št. 17 v spisu. Tožničine stroške pa predstavljajo stroški za sestavo tožbe (2.c točka Tar. št. 13 OT), prisotnost na dveh narokih (1. točka Tar. št. 15 OT), obvestilo stranki (4. točka Tar. št. 33 OT) in administrativni stroški (15. člen OT), skupaj 337 odvetniških točk.