Appeal dismissed; oral agreements on rent suspension do not terminate lease without written contract.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Dogovori o odkupu poslovnih prostorov niso pravno odločilna okoliščina, ki bi sama po sebi povzročila prenehanje plačevanja najemnine. O prenehanju te obveznosti bi se stranki morali posebej dogovoriti, saj takšen dogovor predstavlja poseg v veljavno najemno pogodbo. Spremenili pa bi to pogodbo lahko le pisno (2. odstavek 12. člena zakona o poslovnih stavbah in prostorih in 2. odstavek 67. člena zakona o obligacijskih razmerjih).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je vzdržalo v veljavi izpraznitveni nalog z dne 29.5.1992 in toženi stranki naložilo, da mora izprazniti poslovne prostore, ki jih zaseda v stavbi v Ljubljani ter tožeči stranki plačati protivrednost 42.000 DEM z ustreznimi zamudnimi obrestmi za zaostalo najemnino. V skladu z uspehom v pravdi je toženo stranko še obsodilo na plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožena stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji trdi, da sodišči prve in druge stopnje nista upoštevali dejstva, da so med strankama potekali dogovori o odkupu poslovnih prostorov in je bil med njima sklenjen tudi dogovor, da se za ta čas najemnina ne bo plačevala. Pri teh pogovorih sta sodelovala tudi odvetnica tožeče stranke in pristojni center za socialno skrbstvo. Vsebina dogovorov je razvidna iz listin v spisu, ki jih sodišče prve stopnje ni niti prebralo. Tožena stranka je nadalje zaradi pričakovanega odkupa v poslovne prostore vložila znatna sredstva. Sodišči sta pri odločanju upoštevali le listine ob sklepanju najemnega razmerja, nista pa upoštevali dogajanja po tem datumu. Zato tožena stranka predlaga, da revizijsko sodišče obe sodbi razveljavi.

Revizija je bila vročena Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sodišči prve in druge stopnje nista zmotno uporabili materialnega prava, ko sta tožbenima zahtevkoma tožeče stranke ugodili.

Pravni temelj za odstop tožeče stranke od najemne pogodbe, sklenjene 1.8.1990, je v 28. členu zakona o poslovnih stavbah in prostorih (Ur.l. SRS, št. 18/74 in 34/88). Po tej določbi je razlog za odstop pod določenimi pogoji tudi neplačevanje najemnine. Da so bili ti pogoji izpolnjeni, je sodišče prve stopnje ugotovilo, sodišče druge stopnje pa se je s temi ugotovitvami strinjalo. Ponoven preizkus teh ugotovitev na revizijski stopnji ni dovoljen, ker zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ni revizijski razlog (3. odstavek 385. člena ZPP).

Tožena stranka v reviziji vztraja pri povezavi med dogovori o odkupu poslovnih prostorov in neplačevanjem najemnine. Sodišči prve in druge stopnje sta ji pravilno odgovorili, da medsebojni pogovori o morebitnem odkupu niso pravno odločilna okoliščina, ki bi sama po sebi povzročila prenehanje plačevanja najemnine. O prenehanju te obveznosti bi se stranki morali posebej dogovoriti, saj takšen dogovor predstavlja poseg v veljavno najemno pogodbo. Spremenili pa bi to pogodbo lahko le pisno (2. odstavek 12. člena zakona o poslovnih stavbah in prostorih in 2. odstavek 67. člena zakona o obligacijskih razmerjih).

Revizijsko sodišče le zaradi odgovora na revizijske navedbe pripominja, da morebitni motiv za sklenitev najemne pogodbe (bodoči nakup) ob dejstvu, da gre za odplačno pogodbo, ni pravno odločilen. Tožena stranka bi morala dokazati, da je bila najemna pogodba spremenjena ali da je posamezna obveznost iz nje sporazumno prenehala. Dokaz o ustnem sporazumu ne more biti enostranska izjava stranke, ki krši pogodbo, če se z njo nasprotna stranka ne strinja in proti kršitvi tudi ustrezno ukrepa (sestanek dne 5.3.1991 in pisni opomin z dne 14.10.1991). Razlog za neplačevanje najemnine pa tudi ne more biti vlaganje tožene stranke v najete poslovne prostore, če se stranki o tem nista dogovorili (nasproten dogovor je naveden v VI.členu najemne pogodbe, njena vsebina pa potrjena na sestanku pravdnih strank dne 5.3.1991).

Smiselno uveljavljane kršitve ZPP na prvi stopnji (da sodišče listin ni prebralo) v revizijskem postopku po 385. členu ZPP ni več dovoljeno uveljavljati. Prav tako ne nepravilnosti v zvezi z ugotovljenim dejanskim stanjem. Revizijsko sodišče je zato revizijo, potem ko je ugotovilo, da tudi niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).