Death of apartment owner before sale invalidates right of relatives to buy vacant property under housing law.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Če ožji družinski člani v času smrti v stanovanju ne prebivajo, pomeni, da se s smrtjo imetnika stanovanje izprazni, da torej ni več zasedeno. Razlogi za privatizacijo, ki veljajo za zasedena stanovanja, zato v takšnih primerih ne veljajo več.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji trdi, da sta odločilni okoliščini za razsojo čas uveljavitve stanovanjskega zakona in nesporno dejstvo, da je imetnica stanovanjske pravice pravočasno uveljavljala pravico do nakupa. Njena pravica temelji na 1. odstavku 117. člena stanovanjskega zakona. Smrt imetnice na obstoj te pravice ne vpliva. Zato predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbenemu zahtevku ugodi.

Revizija je bila vročena Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sodišči prve in druge stopnje nista zmotno uporabili materialnega prava, ko sta tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnili.

V 1. odstavku 117. člena stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94, SZ) je res določeno, da je za obveznost prodaje odločilen čas uveljavitve zakona. Tožena stranka bi res morala prodati stanovanje tožnikovi materi, ker je bilo nesporno ugotovljeno, da je bila v tem času imetnica stanovanjske pravice. Toda sklenitve pogodbe ne zahteva več ona, temveč njen sin. Zanj pa zakon v istem členu določa še dodaten pogoj. Sin (kot ožji družinski član po 6. členu SZ) ima pravico do odkupa, če mati v to pisno privoli. Do tega v obravnavani zadevi nesporno ni prišlo, ker je mati prej umrla. Tožnik meni, da smrt imetnice in pomanjkanje njene privolitve nista pravno odločilni okoliščini. Revizijsko sodišče je drugačnega mnenja.

Zakonodajalec je z možnostjo, da imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, računal in ta pravni položaj posebej uredil v 147. členu SZ. Po 3. odstavku tega člena se v tem primeru pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe prenese na zakonca, izvenzakonskega tovariša ali drugega ožjega družinskega člana. Ta določba je bila dopolnjena z novelo (Ur.l. RS, št. 21/94), iz katere izhaja, da gre za družinskega člana, "ki je naveden v najemni pogodbi". Novela je sicer interpretativne narave, vendar k večji jasnosti te določbe ni prispevala.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da je določbo 147. člena potrebno razlagati v povezavi s 117. členom. V njem so določeni upravičenci in predmet prodaje. S tem, ko je zakonodajalec določil obveznost prodaje imetniku, ki je imel takšen status po prejšnjem zakonu o stanovanjskih razmerjih (Ur.l SRS, št. 35/82 in 14/84), je določil, da se prodajajo le zasedena stanovanja, saj je imetnik po 2. odstavku 1. člena ZSR tisti, ki stanovanje trajno uporablja za zadovoljevanje svojih osebnih in družinskih stanovanjskih potreb. Zakonodajalec se je namreč zavedal, da prodaja zasedenih stanovanj na prostem trgu in s tem tudi privatizacija ne bi dosegli želenega učinka. Oviro za uspešno privatizacijo pa bi lahko predstavljala tudi različna premoženjska sposobnost prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice. Zato je zakonodajalec olajšal možnost odkupa tako, da je razširil krog upravičencev tudi na ožje družinske člane prejšnjega imetnika. S tem je kljub temu omogočil privatizacijo, istočasno pa omogočil še nadaljnje bivanje prejšnjega imetnika v dosedanjem stanovanju.

Če pa je tako, pomeni, da je zakonodajalec v 1. odstavku 117. člena SZ določil, da lahko kot upravičenci odkupijo stanovanje imetnik in ožji družinski člani, odkupijo pa lahko le zasedeno stanovanje.

Dosledno temu je zakonodajalec uredil tudi privatizacijo v primeru, ko prejšnji imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. Stanovanje mora zavezanec prodati tistemu, ki v stanovanju ostane. Manjkajočo privolitev imetnika stanovanjske pravice iz 117. člena SZ je moral v tem primeru nadomestiti zakonodajalec sam. Upravičence je določil v 3. odstavku 147. člena SZ in med njimi tudi ožje družinske člane, "če so navedeni v najemni pogodbi" (oz. bi z njimi stanodajalec moral skleniti najemno pogodbo).

Če ožji družinski člani v času smrti v stanovanju ne prebivajo, pomeni, da se s smrtjo imetnika stanovanje izprazni, da torej ni več zasedeno. Razlogi za privatizacijo, ki veljajo za zasedena stanovanja, zato v takšnih primerih ne veljajo več. Zato zakonodajalec privatizacije pod ugodnimi pogoji iz 117. do 124. člena SZ v takšnih primerih ni predvidel. Nejasnost tako osnovne kot dopolnjene določbe 3. odstavka 147. člena SZ tako v povezavi s 117. členom SZ odpade.

Zato je pravilna odločitev na prvi in drugi stopnji, da tožnik ne sodi med upravičence ne po 117. ne po 147. členu SZ.

Glede na navedeno reviziji ni bilo mogoče ugoditi in jo je revizijsko sodišče, potem ko je ugotovilo, da tudi niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).