Slovenian Supreme Court dismisses appeal in commercial lease termination case where rent arrears were proven at trial.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Ko je tožeča stranka v tej zadevi vložila tožbo na odpoved najemnega razmerja zaradi delnega neplačevanja najemnine brez predhodnega opomina, je tvegala, da bo njen zahtevek zavrnjen, če bi toženka tedaj poravnala neplačano majemnino. Ker se to ni zgodilo in je sodišče ob koncu sojenja ugotovilo, da je toženka v daljšem obdobju plačevala najemnino vsakokrat z zamudo in v nepopolnem znesku, je pravilno ugotovilo na toženkini strani kršitve pogodbe, zaradi katerih je tožnica pogodbo odpovedala brez odpovednega roka in zahtevala izpraznitev najetih prostorov (28.čl. zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku na odpoved najemne pogodbe z dne 2.10.1987 in na izpraznitev prostorov v hiši. Toženki je še naložilo, da plača tožnici zamudne obresti od zneska 2.000,00 Sit za čas zamude in da ji plača zneske 565,00 Sit, 2.565,00 Sit in 9.120,00 Sit z zamudnimi obrestmi. Toženkin pobotni ugovor je zavrnilo. Ugotovilo je, da sta pravdni stranki dogovorili najemnino v mesečni protivrednosti 285 DEM s sodno poravnavo z dne 12.6.1990. Pri tem sta upoštevali dejansko stanje najetih prostorov. Zato toženkino odtegovanje dela najemnine na račun povečane porabe elektrike ni utemeljeno. Od decembra 1990 dalje je toženka plačevala prenizko najemnino. Tožbeni zahtevek, ki ga je tožnica postavila dne 12.6.1991, je enakovreden opominu. Ker toženka tudi tedaj ni reagirala, so izpolnjeni pogoji za odpoved najemne pogodbe po 28.čl. zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženkino pritožbo in je potrdilo sodbo prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga toženka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je tožnica sprva uveljavljala kot odpovedni razlog povzročanje škode. Šele po več narokih je spremenila odpovedni razlog in zatrjevala, da je toženka v delnem zaostanku s plačevanjem najemnine. Pred tem tožnica toženke ni opominjala na plačilo zaostanka, zato ni podana procesna predpostavka za odpovedno tožbo. Napačna je tudi odločitev o pravdnih stroških. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka je podana s tem, ker toženki ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem. Predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da sodbi razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila in Javni tožilec Republike Slovenije se o njej ni izjavil (3. odst.390.čl. ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Sodišče odloča na podlagi dejanskega stanja, ki obstaja ob koncu glavne obravnave. Zato ugodi tožbenemu zahtevku, za katerega ugotovi, da je utemeljen ob koncu glavne obravnave, čeprav ob vložitvi tožbe ni bil utemeljen. Ko je tožeča stranka v tej zadevi vložila tožbo na odpoved najemnega razmerja zaradi delnega neplačevanja najemnine brez predhodnega opomina, je tvegala, da bo njen zahtevek zavrnjen, če bi toženka tedaj poravnala neplačano majemnino. Ker se to ni zgodilo in je sodišče ob koncu sojenja ugotovilo, da je toženka v daljšem obdobju plačevala najemnino vsakokrat z zamudo in v nepopolnem znesku, je pravilno ugotovilo na toženkini strani kršitve pogodbe, zaradi katerih je tožnica pogodbo odpovedala brez odpovednega roka in zahtevala izpraznitev najetih prostorov (28.čl. zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih). V takih okoliščinah, ko toženka tudi po vloženi tožbi ni poskrbela za plačilo zaostanka in za točno izpolnjevanje sprotnih pogodbenih obveznosti, izostanek opomina ne vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka.

V zvezi z revizijskim očitkom bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 7. tč. drugega odst. 354.čl. ZPP revizijsko sodišče ugotavlja, da je bil na glavni obravnavi dne 11.12.1991 navzoč toženkin pooblaščenec, ki je soglašal, da se obravnava opravi brez toženke. Pravdna dejanja pooblaščenca v mejah pooblastila imajo enak pravni učinek, kakor če bi jih opravila sama stranka (92.čl. ZPP). Pisanja se vročajo pooblaščencu, če ni v zakonu drugače določeno (2. odst. 138.čl. ZPP). Vabilo pooblaščencu, ki je na naroku toženko tudi zastopal, izključuje bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 7. tč. drugega odst. 354.čl. ZPP.

Odločitev o stroških pravdnega postopka je v skladu z uspehom v pravdi. Sicer pa se odločba o stroških šteje za sklep (4. odst. 129.čl. ZPP). Kadar je o stroških in o glavnem zahtevku odločeno hkrati, izrek o stroških ni take vrste sklep, s katerim je postopek končan in ga zato ni mogoče izpodbijati z revizijo (1. odst. 400.čl. ZPP).

Uveljavljani revizijski razlogi niso podani. Zato je revizijsko sodišče toženkino revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).