Lease termination upheld; late payment does not convert contract to conditional lease if rent was fair at signing.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Najemnina je bila ob sklenitvi pogodbe primerna. Zato se tožena stranka ne more sklicevati v zvezi s svojim neplačilom najemnine na to, da je pogodba oderuška, kajti elementi oderuške pogodbe morajo biti v celoti podani ob sklenitvi pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je vzdržalo v veljavi odpoved najema prostora na delu parc. št. 28/2 in naložilo toženki, da od tam odstrani montažni kiosk in da plača tožeči stranki znesek 270.321,50 Sit z zamudnimi obrestmi ter tolarsko protivrednost zneska 500 DM z zamudnimi obrestmi. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo in odločilo, da trpi vsaka stranka svoje stroške postopka. Ugotovilo je, da ima toženka na podlagi najemne pogodbe z dne 14.9.1990 v najemu del parcele št. 28/2 v izmeri približno 55 m2. Tam stoji njen montažni kiosk. Med strankama je bila dogovorjena najemnina v tolarski vrednosti 500 DEM mesečno. Toženka je redno plačevala najemnino do vključno avgusta 1991, potem pa v letu 1992 še štiri zneske. Tožeča stranka je večkrat pismeno zahtevala od toženke plačilo zapadle najemnine. Ker toženka najemnine ni plačala, ji je tožeča stranka z dopisom z dne 9.4.1992 odpovedala najem. Sodišče je ugotovilo, da je odpoved veljavna. Ugodilo je tudi zahtevku na plačilo zapadle najemnine.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženkino pritožbo zoper to sodbo. Potrdilo je prvostopne ugotovitve, zlasti da ne gre za oderuško pogodbo.

Proti tej sodbi vlaga toženka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče obe sodbi razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da sodišči toženki nista dali možnosti obravnavanja, ker nista dovolili predlaganih dokazov. Poudarja, da je tožbeni zahtevek nedoločen. Ni opredeljen prostor, ki ga mora toženka prepustiti tožeči stranki in tudi ni navedeno, kolikšen del kioska stoji na zemljišču tožeče stranke. Vstraja pri svojem stališču, da gre za oderuško pogodbo in pojasnjuje, da je pogodbo sklenila v odvisnosti. Tudi če ne bi šlo za odvisnost, bi bila pogodba oderuška.

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila in Javni tožilec Republike Slovenije se o njej ni izjavil ( 3. odst. 390.čl. ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Izrek sodbe je dovolj določen. Toženkini ugovori bi bili utemeljeni, če bi bilo odločeno, da mora vrniti tožeči stranki samo del najetega zemljišča - tedaj bi bilo treba točno opredeliti, na kateri del se nanaša sodba. Toda toženka mora prepustiti tožeči stranki vse zemljišče, ki ga je dobila v najem, zato v zvezi s tem ni nobene nejasnosti, zaradi katere bi bilo mogoče šteti izrek sodbe za premalo določen. Za odločanje o utemeljenosti zahtevka ni bilo treba v tem postopku ugotavljati meje parc.št. 28/2. Če toženka namerava premakniti svoj kiosk tik ob mejo navedene parcele, bo treba pač v ta namen ugotoviti potek meje, vendar to za odpoved najemne pogodbe in plačilo zapadle najemnine nima nobenega pomena.

O tem, da ne gre za oderuško pogodbo, navajata sodbi prve in druge stopnje pravilne in zadostne razloge. Okoliščine, zaradi katerih je pogodba oderuška, morajo biti v celoti podane ob sklenitvi pogodbe. Če zaradi spremenjenih razmer kasneje postane pogodbeni stranki izpolnjevanje pogodbe pretežko, je to lahko razlog za razvezo ali spremembo pogodbe (133.čl. ZOR), ne pa za uveljavljanje sankcij po 141.čl. ZOR, ki določa posledice oderuške pogodbe. V zvezi s tem je pomembna ugotovitev obeh sodb, da je bila najemnina ob sklenitvi pogodbe po toženkinem mnenju primerna. Spričo tega je sedanje toženkino sklicevanje na odvisnost brez pomena, saj ni podan objektivni element oderuške pogodbe.

Zavrnitev dokaznih predlogov ima lahko za posledico zmotno ali nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, ni pa s tem vzeta stranki možnost obravnavanja pred sodiščem, kot zmotno navaja toženka v reviziji. Zato pri tem ne gre za kršitev določb pravdnega postopka. Uveljavljani revizijski razlogi niso podani. Zato je revizijskos doišče revizijo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).