Supreme Court dismisses appeal on sale of building land, confirming lower court's remand for price determination.

Pritožba se zavrne, izpodbijani sklep se potrdi.

[JEDRO]

Vrhovno sodišče z uporabo kasatoričnega pooblastila soglaša. Če je namreč treba o prodaji nepremičnin, ki so stavbna zemljišča, odločiti posebej, potem je jasno, da je pravda v tem delu vzpostavljena na povsem novih temeljih. Sedaj namreč ne gre več le za vprašanje posega v predkupno upravičenje tožnika, marveč se zastavlja vprašanje same vsebine pogodbe v tistem delu, ki se nanaša na izpolnitveno obveznost kupca – to je določitev cene. Na takšnem, povsem prenovljenem izhodišču pravde pa ni mogoče začeti na pritožbeni stopnji sojenja.

[OBRAZLOŽITEV]

Ozadje in struktura odločbe pritožbenega sodišča

1. Višje sodišče v Mariboru je odločalo o pritožbi drugo in tretjetoženca zoper sodbo Okrajnega sodišča v Ormožu. S to sodbo je bilo (1) odločeno, da se prodajna pogodba, ki so jo sklenili toženci, razveljavi glede petih nepremičnin. (2) Prvemu tožencu je bilo dalje naloženo, da s tožnikom kot kupcem sklene prodajno pogodbo glede teh istih nepremičnin in hkrati izstavi zemljiškoknjižno dovolilo. (3) Ugotovljena je bila še neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na podlagi izpodbite pogodbe.

2. Pritožbeno sodišče je z izpodbijano odločbo odločalo o pritožbi tako, da je ločeno obravnavalo tiste nepremičnine, ki so stavbno zemljišče, in tiste nepremičnine, ki so kmetijsko zemljišče. Tožnik je namreč solastnik teh nepremičnin in ima predkupno pravico.

3. Glede nepremičnin, ki so kmetijsko zemljišče, je uporabilo postopkovni režim prodaje po Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Ker naj bi bil ta režim spoštovan, je pritožbi ugodilo tako, da je s sodbo odločitev sodišča prve stopnje spremenilo in zahtevek v tem delu zavrnilo.

4. V tem pritožbenem postopku je relevanten naslednji sklop. Glede nepremičnin, ki so stavbno zemljišče, je namreč pritožbeno sodišče odločilo s sklepom. Odločitev sodišča prve stopnje o razveljavitvi prodajne pogodbe, o dolžnosti sklenitve nove prodajne pogodbe s tožnikom in o izbrisni tožbi je razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Poudarilo je, da je treba glede nepremičnin, ki so stavbno zemljišče, uporabiti pravila Obligacijskega zakonika (OZ), ki se nanašajo na spoštovanje predkupne pravice. Bistvena razlika je ta, da mora biti v skladu z zahtevo iz 507. člena OZ predkupni upravičenec osebno obveščen o nameravani prodaji.

5. Sporna prodajna pogodba je primer paketne prodaje nepremičnin: torej za enotno prodajno ceno. Cena, ki odpade na nepremičnini, ki sta stavbno zemljišče, tako ni določena; je pa po stališču pritožbenega sodišča določljiva. Prav zato, ker bo treba to ceno v nadaljevanju pravdnega postopka šele določiti (z zaslišanjem prvega toženca, po potrebi pa tudi z izvedencem) je zadevo vrnilo sodišču prve stopnje - namesto da bi samo dokončno odločilo.

Srž tožnikove pritožbe

6. Ta odločitev je predmet pritožbenega izpodbijanja s strani tožnika. Meni namreč, da bi pritožbeno sodišče moralo odločiti samo. Vrhovnemu sodišču zato predlaga, naj pritožbi ugodi ter izpodbijani sklep spremeni tako, da bo pritožba zavrnjena in prvostopenjska sodba potrjena, podredno predlaga, naj Vrhovno sodiče izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne pritožbenemu sodišču v ponovni pritožbeni postopek, pritožniku pa povrne stroške te pritožbe. Meni, da dokazni postopek ne bo obširen. V izhodišču je treba zaslišati le prvega toženca. Zaključek sodišča druge stopnje glede ponovne izvedbe obširnega dokaznega postopka je tako po pritožnikovem stališču preuranjen in zato neutemeljen.

Presoja Vrhovnega sodišča

7. Pritožba ni utemeljena.

8. Odločba pritožbenega sodišča vsebuje sodbo in sklep. Predmet pritožbe po 357. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) je le tisti del odločbe, ki predstavlja razveljavitveni sklep. V okviru te pritožbe je dopustno presojati le, ali je pritožbeno sodišče pravilno uporabilo kasatorično pooblastilo. V materialnopravno pravilnost odločitve se ni dopustno spuščati. Pritožbeno sodišče je v obrazložitvi v 11. in 12. točki odločbe pojasnilo, kaj bo potrebno v nadaljevanju storiti in zakaj tega ne more storiti samo, marveč mora sodbo delno razveljaviti.

9. Vrhovno sodišče z uporabo kasatoričnega pooblastila soglaša. Če je namreč treba o prodaji nepremičnin, ki so stavbna zemljišča, odločiti posebej, potem je jasno, da je pravda v tem delu vzpostavljena na povsem novih temeljih. Sedaj namreč ne gre več le za vprašanje posega v predkupno upravičenje tožnika, marveč se zastavlja vprašanje same vsebine pogodbe v tistem delu, ki se nanaša na izpolnitveno obveznost kupca – to je določitev cene. Na takšnem, povsem prenovljenem izhodišču pravde pa ni mogoče začeti na pritožbeni stopnji sojenja.

10. Na podlagi pooblastila iz četrtega odstavka 357a. člena ZPP je zato Vrhovno sodišče pritožbo zavrnilo ter razveljavitveni sklep sodišča druge stopnje potrdilo.