Court holds landlord subsidiarily liable for maintenance costs when tenant is a life tenancy holder.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (I. in III. točka izreka) potrdi.

II. Toženka naj sam krije svoje stroške tega pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Smisel določitve subsidiarne obveznosti je v tem, da so stroški obratovanja stanovanja poplačani, primarno sicer neposredno od uporabnika, sicer pa od lastnika in se nato njihovo morebitno regresiranje prepusti razmerju lastnik-uporabnik. Bistvenega razlikovalnega elementa, ali gre najemnika ali za nekoga, ki ima stanovanje v uporabi na podlagi dovoljenja služnostnega upravičenca, v razmerju do upravnika in njegove pravice do poplačila obratovalnih stroškov ni videti, celo nasprotno. Razlikovanje in odklanjanje načela subsidiarne obveznosti lastnika za plačilo teh stroškov v primerih, kadar ima stanovanje po njegovi volji nekdo drug v uporabi na podlagi kakšnega drugega pravnega posla, bi lahko privedlo do zlorabe in spodbujanja neplačila teh stroškov.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je v večjem delu ugodilo tožbenemu zahtevku in razsodilo, da je toženka dolžna tožnici plačati 712,14 EUR z zahtevanimi obrestmi, 74 EUR izvršilnih stroškov (I.) ter vse stroške postopka (III.). Za 4,10 EUR je tožbeni zahtevek zavrnilo (II.).

2. Zoper I. in III. tč. sodbe se toženka pritožuje, predlaga njeno spremembo v smeri zavrnitve zahtevka s stroškovno posledico za tožnico, opredeljuje pa tudi pritožbene stroške. Ne strinja se s stališčem sodišča, da učinkuje 24. čl. SZ-1, po katerem lastnik kot solidarni dolžnik plača obratovalne stroške, če jih ne plača najemnik, saj v tem primeru ne gre za najem, pač pa je uporabnica stanovanja družinska članica, ki ima dosmrtno služnost stanovanja. Očita, da se sodišče iz istega razloga napačno sklicuje na določbe Obligacijskega zakonika in na sodno prakso. Opozarja, da tudi Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb ureja le situacijo, ko je stanovanje oddano v najem. Nadalje očita napačno ugotovitev, da je prejela opomine za neplačane obveznosti od decembra 2016 do julija 2017, saj se je pošta vračala z oznako preseljen.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V postopku v sporih majhne vrednosti, kot je tudi obravnavani, se stranka ne more pritožiti zaradi napačne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (458. čl. Zakona o pravdnem postopku – ZPP), zato so neupoštevne pritožbene navedbe, ki se nanašajo na tovrstne očitke sodišču prve stopnje, konkretno na ugotovitev o prejemu opominov.

6. Ugotovljeno je, da je tožnica upravnica večstanovanjske hiše na naslovu ... Toženka je bila v času neplačanih obveznosti iz naslova obratovalnih stroškov za mesece december 2016 do julij 2017 etažna lastnica stanovanja št. 7, v katerem biva hči dosmrtne služnostne upravičenke E. P. Nadalje je ugotovljeno, da je neplačanih obveznosti do upravnika v spornem obdobju 712,14 EUR.

7. Pravno bistvo spora je v vprašanju, ali se določba 5. odst. 24. čl. Stanovanjskega zakonika (SZ-1), ki določa subsidiarno obveznost lastnika stanovanja za obratovalne stroške najemnika, uporablja tudi v tem primeru. Tudi sama menim, da se. Smisel določitve subsidiarne obveznosti je v tem, da so stroški obratovanja stanovanja poplačani, primarno sicer neposredno od uporabnika, sicer pa od lastnika in se nato njihovo morebitno regresiranje prepusti razmerju lastnik-uporabnik. Bistvenega razlikovalnega elementa, ali gre najemnika ali za nekoga, ki ima stanovanje v uporabi na podlagi dovoljenja služnostnega upravičenca, v razmerju do upravnika in njegove pravice do poplačila obratovalnih stroškov ni videti, celo nasprotno. Razlikovanje in odklanjanje načela subsidiarne obveznosti lastnika za plačilo teh stroškov v primerih, kadar ima stanovanje po njegovi volji nekdo drug v uporabi na podlagi kakšnega drugega pravnega posla, bi lahko privedlo do zlorabe in spodbujanja neplačila teh stroškov.

8. Upoštevni pritožbeni razlogi torej niso podani. Pritožbo je bilo zato treba zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu, s stroškovno zahtevo vret (353. čl. ZPP).