Appeal dismissed; sale conditions are a separate order, not part of the valuation ruling.

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Upnik sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

[JEDRO]

Določitev načina in pogojev prodaje ni predmet sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin, temveč predmet odredbe o prodaji nepremičnin.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se ugotovi, da znaša vrednost nepremičnin na dan 21. 9. 2019: solastninskega deleža dolžnika A. A. do ene polovice na nepremičnini ID znak parcela 1 11.370,00 EUR, solastninskega deleža dolžnice B. B. do ene polovice na nepremičnini ID znak parcela 1 11.370,00 EUR, vrednost celotne nepremičnine ID znak parcela 1 znaša na dan 21. 9. 2019 22.740,00 EUR; solastninskega deleža dolžnika A. A. do ene polovice na nepremičnini ID znak parcela 2 13.650,00 EUR, solastninskega deleža dolžnice B. B. do ene polovice na nepremičnini ID znak parcela 2 13.650,00 EUR, vrednost celotne nepremičnine ID znak parcela 2 znaša na dan 21. 9. 2019 27.300,00 EUR; ID znak parcela 3 last dolžnika A. A. do celote 23.760,00 EUR, ID znak parcela 4 last dolžnika A. A. do celote 68.000,00 EUR.

2. Zoper sklep se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik. Navaja, da kljub temu, da je izvedenka v dopolnitvi cenilnega mnenja z dne 21. 11. 2019 podala mnenje, da je po dve parceli mogoče prodajati skupaj in neodvisno od ostalih parcel, ta okoliščina iz izpodbijanega sklepa ni razvidna. Vrednost nepremičnin v cenilnem mnenju je zmotno ugotovljena, dolžnik pa predhodno na podajo pripomb na cenilno mnenje ni bil pozvan. Cenitev mu je bila vročena s fikcijo, pisanja pa dejansko v hišnem predalčniku ni prejel. Šele z vpogledom v sodni spis dne 5. 6. 2020 se je dolžnik seznanil s cenilnim mnenjem, zato pred to pritožbo pripomb nanj ni mogel podati. Po mnenju dolžnika je tako napačno ugotovljena vrednost m2 stavbnih zemljišč, pri čemer je kot podlaga take cenitve vzeta primerljiva cena ene prodaje nepremičnin v R. in dveh v V. Cene v V. odstopajo glede na naselje, kot obe primerljivi nepremičnini pa sta upoštevani nepremičnini v kraju T. in vasi U., ki očitno znižujeta ceno. Cene v samem kraju so za stavbna zemljišča na ravni cen v R. Na drugi strani pa je v cenilnem mnenju previsoko ocenjena vrednost osebne služnosti stanovanja. Izvedenka je zmanjšanje vrednosti nepremičnine iz tega naslova ocenjevala kot izgubo prihodka iz naslova potencialnih najemnin, pri čemer je kot primerljive navedla tri najemne posle, ki niso bili registrirani, temveč je šlo za cene oglaševanih najemov. Pravilno bi bilo upoštevanje primerljivih najemnin za stanovanja, ne pa najemnin za celotno hišo, ki evidentno v konkretnem primeru odstopajo in realno le neutemeljeno zvišujejo povprečno vrednost najema na m2.

3. Upnik je na pritožbo odgovoril po pooblaščencu, ji nasprotoval in priglasil stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče je sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi z določbo 15. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

6. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom na podlagi 178. člena ZIZ ugotovilo tržno vrednost nepremičnin na dan cenitve 21. 9. 2019. Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da je cenilka dne 21. 10. 2019 predložila cenilno poročilo, po pozivu sodišča pa dne 21. 11. 2019 še dopolnitev cenilnega poročila. Sodišče je cenilno poročilo ter dopolnitev poročila vročilo v izjavo strankam, ki niso imele pripomb. Ker je mnenje izvedenke strokovno, obrazloženo in razumljivo, je na podlagi tega mnenja sodišče tako ugotovilo vrednost nepremičnin, kot izhaja iz izreka sklepa. Odločitev je pravilna.

7. Uvodoma višje sodišče ugotavlja, da je neutemeljeno dolžnikovo pritožbeno uveljavljanje, da ni bil pozvan na podajo pripomb na cenilno mnenje, ker mu je bila cenitev vročena s fikcijo, pisanja pa dejansko v hišnem predalčniku ni prejel. Vročitev s fikcijo namreč predstavlja zakonsko predvideno pravilno vročitev, na katero se vežejo pravne posledice. Skladno s 142. členom ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ se v primeru, ko pisanja ni mogoče izročiti naslovniku, osebna vročitev opravi tako, da vročevalec pisanje izroči sodišču oziroma pošti, če gre za vročitev po pošti, v hišnem ali izpostavljenem predalčniku ali na vratih stanovanja pa pusti obvestilo, v katerem je navedeno, kje je pisanje in rok 15 dni, v katerem mora naslovnik pisanje dvigniti (tretji odstavek 142. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Taka vročitev se šteje za opravljeno z dnem, ko naslovnik pisanje dvigne, če pa tega ne stori v 15 dneh (od obvestila), se šteje, da je bila vročitev opravljena s potekom tega roka (četrti odstavek 142. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Ne glede na to, ali naslovnik pisanje nato dejansko prejme (iz vročilnice za cenilno poročilo sicer izhaja, da je bilo cenilno mnenje dolžniku puščeno v hišnem predalčniku), je vročitev torej pravilno opravljena že v 15 dneh od prejema obvestila o prispelem sodnem pismu. Da dolžnik obvestila o prispelem sodnem pismu ni prejel, pa ta niti ne zatrjuje.

8. Po pojasnjenem se dolžnik ne more sklicevati, da cenilnega poročila ni prejel v izjavo. Dolžnik je imel možnost prevzema sodnega pisanja, ker tega ni storil, pa je nase prevzel tudi tveganje in posledice morebitne neseznanitve s pisanjem. Očitana kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ tako ni bila zagrešena.

9. Glede na to, da sta bili tako cenitev kot dopolnitev cenitve dolžniku pravilno vročena, bi dolžnik v roku, ki mu ga je določilo sodišče, moral podati pripombe na cenilno mnenje. Za to, da tega ni storil, dolžnik ne podaja nobenega opravičljivega razloga. Morebitna neseznanitev s sodnim pisanjem, ki velja za pravilno vročeno glede na zgoraj povedano, takega razloga namreč ne predstavlja. Navedeno pa pomeni, da pritožbene trditve v zvezi z neustreznostjo primerjalnih nepremičnin in nepravilnim upoštevanem primerljivih najemnin za hiše predstavljajo nedovoljene pritožbene novote, ki jih višje sodišče niti ne sme upoštevati (primerjaj prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Razen tega pa so navedene navedbe tudi pavšalne in neustrezne v smislu obrazloženega izpodbijanja cenilnega mnenja, ki je strokovno delo, opravljeno na podlagi konkretnih podatkov, uporabe strokovnih metod ugotovitve vrednosti in s podanim konkretnim končnim podatkom o vrednosti nepremičnin. Za obrazloženo izpodbijanje cenilnega mnenja mora tako tudi stranka navesti konkretne vhodne podatke in s pomočjo uporabe ustrezne metode konkretizirano navesti tudi pravilno vrednost nepremičnin, česar dolžnik ni niti storil.

10. Sodišče prve stopnje je izvedenko pozvalo k dopolnitvi mnenja tako, da ji je postavilo vprašanje, ali je mogoče ocenjene nepremičnine prodajati posamezno. Skladno s šestim odstavkom 178. člena ZIZ se namreč za določitev načina in pogojev prodaje, če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali skupinah delov možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost.

11. Določitev načina in pogojev prodaje glede na citirano določbo ni predmet sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin, temveč predmet odredbe o prodaji nepremičnin. Prvi odstavek 181. člena ZIZ, ki govori o odredbi o prodaji, namreč določa, da po izdaji sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine sodišče izda odredbo o prodaji nepremičnine, v kateri določi način in pogoje za prodajo ter čas in kraj prodaje, če naj bo nepremičnina prodana na dražbi.

12. Neutemeljene so po povedanem tudi dolžnikove pritožbene navedbe, da je izvedenka podala mnenje, da gre za dva ločena sklopa nepremičnin, ki ju je mogoče prodajati ločeno, navedeno pa iz sklepa ni razvidno. Navedeno bo sodišče prve stopnje namreč lahko upoštevalo pri izdaji odredbe o prodaji nepremičnin, ne gre pa za nujno vsebino sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin. V njem sodišče namreč ugotavlja le vrednost nepremičnin. Vrednost nepremičnin se v dopolnitvi mnenja v ničemer ne razlikuje od vrednosti v cenilnem mnenju, zato izvedenkina ugotovitev, da je nepremičnine mogoče prodajati v dveh ločenih sklopih, v ničemer ne vpliva na pravilnost izpodbijanega sklepa.

13. Po povedanem pritožba ni utemeljena, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato jo je zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

14. Upnik sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel k odločitvi na drugi stopnji in ne gre za potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).