Court dismisses appeal; only pre-emptive right holder can sue for land registry permit after administrative approval.

I. Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 499,50 EUR, v 15 dneh od prejema te odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

[JEDRO]

Predkupni upravičenec kmetijskega zemljišča, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila. Le v tem obsegu je podana pristojnost sodišča, sicer pa upravni postopek vodi in v njem odloča upravni organ.

[OBRAZLOŽITEV]

1. V tej pravdni zadevi je tožeča stranka uveljavljala (po spremembah) zahtevek na ugotovitev, da je pogodba o prodaji med tožnikom kot prodajalcem in toženko kot kupcem z dne 16.11.2016, sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote, z določno opredelitvijo višine kupnine in nepremičnin, ter tudi zahtevek, da je tožena stranka dolžna vložiti pri Upravni enoti N. vlogo za odobritev navedenega posla v osmih dneh po pravnomočnosti sodbe, ker bo sicer vlogo nadomestila sodba. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožena stranka, ki je v zakonskem roku sprejela ponudbo za prodajo parcel, v naravi kmetijskih zemljišč, ni vložila pri upravni enoti vloge za odobritev pravnega posla, vlogo je v 60-ih dneh podala tožeča stranka. Upravna enota je odločila, da se posel ne odobri, pritožba tožeče stranke je zavrnjena, v teku je upravni spor. Zaključilo je, da je postopek, v katerem se odloča o pravici tožeče stranke, torej o zavezovalnem pravnem poslu o prodaji kmetijskega zemljišča, v domeni upravnega organa oziroma da je odločitev o pravici tožeče stranke v povezavi z zavezovalnim pravnim poslom pridržana upravnemu organu in ni predmet sodne presoje in zato tudi ni podan interes tožeče stranke za tožbo, ki je tudi sicer preuranjena. Zato jo je zavrglo. Sklicevalo se je na načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije.

2. Tožeča stranka je zoper sodbo vložila pritožbo. Predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi pritožbi, ki se vlaga iz vseh pritožbenih razlogov, tako, da se sklep razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Pravni interes tožnika je podan, eden od zahtevkov je dajatveni. Vsaj v tem obsegu ni pravne podlage za zavrženje. Glede ugotovitvenega zahtevka pa je tožnik izkazal pravno korist in tudi ni podlage za zavrženje. Ima korist, da sodišče ugotovi obstoj prodajne pogodbe, ki je bila med pravdnima strankama sklenjena pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani upravnega organa. Tožnik torej ne zahteva odobritve, pač pa ugotovitev, da je bila sklenjena prodajna pogodba. Ta je bila sklenjena v skladu z določbami Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) s tožnikovo ponudbo in toženkinim sprejemom ponudbe. Pravno korist ima tožnik oprto na določbo prvega odstavka 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Po določbah ZKZ bi morala odobritev pravnega posla pred upravnim organom predlagati toženka. Z dokončno odločbo v upravnem postopku je upravni organ odločil, da se obravnavani pravni posel ne odobri, ker vloge za odobritev ni podala upravičena oseba. Sodišče bi moralo zaradi ustavnih načel enakosti pred zakonom in enakega varstva pravic iz 14. in 22. člena Ustave RS naložiti tožnici, da je dolžna podati vlogo za odobritev pravnega posla upravnemu organu. Le na tak način bi se tožniku zagotovilo kot prodajalcu ustrezno sodno varstvo tako kot je sodišče doslej že uredilo pravno varstvo kupcu v primeru, če je od ponudbe odstopil prodajalec, ki je oddal ponudbo, zatem pa s prejemnikom ponudbe ni hotel skleniti prodajne pogodbe. Ponudnik in prejemnik ponudbe oziroma prodajalec in kupec morata biti enakopravna pred zakonom, zagotoviti jima je treba enako varstvo pravic. Ne glede na navedeno pa upravni spor ni ovira za meritorno odločitev, saj tožnik v tej zadevi uveljavlja dajatveni zahtevek, da mora toženka nekaj storiti, torej podati vlogo za odobritev pravnega posla, kar je predpogoj za veljavnost zavezovalnega posla. Posledično je napačen tudi izrek o stroških. Priglaša stroške pritožbe.

3. Tožena stranka je odgovorila na pritožbo, predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške. Meni, da je pravilno prvostopenjsko stališče, da je postopek, v katerem se odloča o zavezovalnem pravnem poslu prodaje kmetijskega zemljišča (parcela št. 1 k.o. C.), pridržan upravnemu organu in ni predmet sodne presoje, glede na načelno pravno mnenje VS RS. Pristojna upravna enota tudi ne izdaja potrdila, da je postopek objave ponudbe pravilno izpeljan (27. člen ZKZ), pač pa je soglasje pristojne upravne enote dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla. Tega sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju. Očitki o kršitvah ustavnih pravic so neutemeljeni, navedbe so pavšalne. Enakost je vezana na enak položaj posameznikov, ki se nahajajo znotraj iste kategorije. Tako mora biti položaj vseh kupcev kmetijskih zemljišč enak, enako velja za položaj prodajalcev kmetijskih zemljišč. Tudi spisovna dokumentacija izkazuje, da je bil tožnik pravilno poučen o posledicah opustitve pridobitve odobritve pravnega posla pri upravni enoti. Tako obvestilo Upravne enote Nova Gorica z dne 16.11.2016 jasno opredeli, da bo v primeru, če vloga za odobritev ne bo vložena, moral prodajalec ponudbo za prodajo nepremičnine ponoviti.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Vrhovno sodišče RS je na Občni seji 6.4.2012 sprejelo načelno pravno mnenje. Med drugim je zapisalo, da je kupoprodajna pogodba sklenjena s sprejemom izjave ponudnika, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Zahtevi po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je zadoščeno, če se tisti predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Prav tako pristojna upravna enota za vse, ki so zahtevali odobritev pravnega posla, vodi en postopek in z odločbo odobri enega od pogojno sklenjenih pravnih poslov.

6. Sodna praksa temu načelnemu pravnemu mnenju sledi, tako iz razlage določb ZKZ, podanih v načelnem pravnem mnenju, izhaja, da upravna enota odobri pravni posel ob pogoju, da je prejemnik ponudbe pravočasno zahteval odobritev pravnega posla. To izhaja tudi iz določb 22. v povezavi z 20. členom ZKZ. Sprejeto pravno mnenje je uveljavljeno tudi v praksi sodišč: tisti predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila. Le v tem obsegu je torej podana pristojnost sodišča, sicer pa upravni postopek vodi in v njem odloča upravni organ. Tako ne more stranka na primer zaobiti prekluzivnih materialnih rokov za vložitev vloge za odobritev pravnega posla, saj je odločitev v tem obsegu v pristojnosti upravnega organa, kot je pravno pravilno pravilno poudarilo že prvostopenjsko sodišče. Zaradi načela prirejenosti postopkov civilno sodišče o zahtevku, naj se toženi stranki naloži da vloži vlogo za odobritev pred upravnim organom, ni smelo odločati. Prav tako ni smelo odločati o zahtevku na ugotovitev, da je bila sklenjena prodajna pogodba pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa. Izjave o prejemu ponudbe so namreč naslovljene na upravni organ, v pristojnosti tega organa je, da presodi, kdo je sprejel ponudbo in nadaljuje s postopkom (primerjaj tudi 21. člen ZKZ ter naslednji členi). Odločitev sodišča je zato pravilna ter pritožba neutemeljena. Tožba je pravilno zavržena, zadeva ne spada v sodno pristojnost (274. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, tudi v povezavi z drugim odstavkom 18. člena ZPP).

7. Pritožbeno sodišče je pritožbo iz navedenih razlogov zavrnilo in sklep potrdilo, saj tudi uradoma upoštevnih postopkovnih kršitev ni zasledilo (drugi odstavek 350. člena in 2. točka 365. člena ZPP).

8. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela in je dolžna toženi stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Ti so odmerjeni skladno z Odvetniško tarifo v okviru specificiranega stroškovnika (165. člen ZPP).