Landlord's eviction order upheld; 15-day notice deemed sufficient for rent arrears payment.

Pritožbe se zavrnejo in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Ker prvi toženec prebiva v stanovanju, ki je v lasti tožnikov, z njima pa ni sklenil najemne pogodbe, niti ni naveden kot uporabnik v najemni pogodbi z dne 27. 5. 1992, tožnika od njega upravičeno zahtevata izselitev in izročitev stanovanja prostega vseh oseb in stvari.

Najemno pogodbo je mogoče odpovedati le, če lastnik najemnika predhodno pisno opozori na kršitev, na način njene odprave in če mu da primeren rok za odpravo kršitve. Ta rok ne sme biti krajši od 15-tih dni. V konkretnem primeru sta tožnika prvemu tožencu opomin tudi poslala. Res je, da sta mu za odpravo kršitve, to je plačilo zapadlih najemnin in stroškov stanovanja, ponudila najkrajši možen rok (to je 15 dni), vendar to ne pomeni, da rok ni primeren. Ker gre pri načinu odprave kršitve za plačilo (ki ni zamudno opravilo) in tudi višina zneska ni bila taka, da bi sama po sebi terjala razmislek o daljšem roku, bi moral pritožnik pojasniti razloge, za svojo trditev o neprimerni dolžini roka.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje: (1.) tožencu M. M. odpovedalo najemno pogodbo, sklenjeno 27. 5. 1992, za najem stanovanja št. 7 v večstanovanjski stavbi na naslovu X z odpovednim rokom 90 dni in mu (2.) naložilo, da stanovanje izprazni in ga prostega oseb in stvari izroči tožnikoma v roku 60 dni od poteka odpovednega roka; (3.) tožencu A. A. naložilo izpraznitev stanovanja št. 7 v večstanovanjski stavbi na naslovu X in izročitev prostega oseb in stvari tožnikoma v roku 60 dni od poteka odpovednega roka; (4.) zavrnilo zahtevek tožnikov, da prvi toženec tožnikoma plača uporabnino v višini 5.800,00 EUR s pripadki; (5.) tožencu M. M. naložilo, da tožnikoma plača zapadlo najemnino v skupnem znesku 1.041,47 EUR s pripadki; (6.) tožencema naložilo, da tožnikoma povrneta pravdne stroške v znesku 1.422,00 EUR s pripadki.

2. Tožnika v pritožbi izpodbijata odločitev o stroških postopka. Menita, da bi moralo sodišče tožencema naložiti nerazdelno plačilo, saj sta nerazdelno odgovorna tudi glede glavne stvari. Priglašata pritožbene stroške.

3. Prvi toženec izpodbija odločitev v točki 3 in 6 izreka. Uveljavlja vse dopustne pritožbene razloge. Meni, da ne bi smel biti stranka v postopku in vztraja pri ugovoru pasivne legitimacije. Tožnika bi to, kar sta zahtevala (razen nerazumljivega zahtevka po plačilu uporabnine), lahko dosegla s tožbo zoper drugega toženca. Poudarja, da s tožbo ni zajeto njegovo dekle. Tožba bi morala biti zavržena. Sodišče stroškov, ki so nastali v postopku zoper njega, ne bi smelo priznati oziroma bi moralo upoštevati, da sta tožnika z denarnim zahtevkom le delno uspela.

4. Drugi toženec soglaša z odločitvijo v točki 4 izreka, v ostalem jo izpodbija. Navaja, da je bila zanj ponudba za odkup dogovor. Pogojev za odpoved najemne pogodbe ni, ker ni dobil primernega roka za plačilo najemnine. Nemoralno je metati ljudi iz stanovanja ob vedenju, da je bodoča snaha noseča. Brez njega stanovanja ne bi bilo, pred tem je bilo tam le podstrešje. V zvezi z vlaganji je treba ugotoviti le povečano vrednost in naložiti tožnikoma plačilo. Predlaga razveljavitev odločitve.

5. Pritožba tožnikov je bila vročena tožencema, pritožbi tožencev pa tožnikoma. Stranke odgovorov niso vložile.

6. Pritožbe niso utemeljene.

Glede pritožbe prvega toženca

7. Sodišče prve stopnje je pritožnikov ugovor pasivne (stvarne) legitimacije pravilno zavrnilo. Glede na to, da prvi toženec prebiva v stanovanju, ki je v lasti tožnikov, z njima pa ni sklenil najemne pogodbe, niti ni naveden kot uporabnik v najemni pogodbi z dne 27. 5. 1992, tožnika na podlagi 111. člena Stanovanjskega zakona (nadaljevanju SZ-1) od njega upravičeno zahtevata izselitev in izročitev stanovanja prostega vseh oseb in stvari. Dejstvo, da tožnika s tožbenim zahtevkom nista zajela tudi partnerice pritožnika, na presojo njegove legitimacije ne more vplivati.

8. Tožnika sta s tožbo zoper prvega toženca delno uspela (ugodeno je bilo zahtevku za izselitev in izročitev stanovanja, zavrnjen pa je bil zahtevek za plačilo uporabnine). Delen uspeh tožnikov je sodišče prve stopnje upoštevalo tako, da je stroške, ki so tožnikoma nastali v postopku zoper prvega toženca in nato tudi v združenem postopku, odmerilo zgolj od vrednosti 1.041,47 EUR, torej brez upoštevanja vrednosti denarnega zahtevka za plačilo uporabnine. Pritožbeno sodišče se s tako odločitvijo strinja, saj je skladna z drugim odstavkom 154. člena ZPP.

Glede pritožbe drugega toženca

9. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da do sklenitve pogodbe o prodaji stanovanja (ne pisne in ne ustne) med tožnikoma in tožencema ni prišlo, saj se stranke o bistvenih sestavinah pogodbe niso sporazumele (15. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Ker ima tak zaključek podlago v izpovedbah zaslišanih tožnikov in prvega toženca, drugih dokazov pa toženca za svoje trditve nista ponudila, pritožbeno sodišče nima razloga za dvom v njegovo pravilnost.

10. Na podlagi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je mogoče najemno pogodbo odpovedati le, če lastnik najemnika predhodno pisno opozori na kršitev, na način njene odprave in če mu da primeren rok za odpravo kršitve. Ta rok ne sme biti krajši od 15-tih dni. V konkretnem primeru sta tožnika prvemu tožencu opomin tudi poslala (priloga A7 v pridruženem spisu). Res je, da sta mu za odpravo kršitve, to je plačilo zapadlih najemnin in stroškov stanovanja, ponudila najkrajši možen rok (to je 15 dni), vendar to ne pomeni, da rok ni primeren. Ker gre pri načinu odprave kršitve za plačilo (ki ni zamudno opravilo) in tudi višina zneska ni bila taka, da bi sama po sebi terjala razmislek o daljšem roku, bi moral pritožnik pojasniti razloge, za svojo trditev o neprimerni dolžini roka. Tega pa ni storil. Pritožbeno sodišče zato ta očitek zavrača.

11. Dejstvo, da v stanovanju biva (tudi) noseča (bodoča) snaha pritožnika, za odločitev ni relevantno. Enako velja za pritožnikove očitke o moralno sporni odločitvi. Pritožbeno sodišče ob tem opozarja le na to, da razlog za odpoved najemne pogodbe in zahtevek za izselitev in izročitev stanovanja ni v ravnanju tožnikov ali sodišča, ampak v njegovih lastnih opustitvah s katerimi je kršil najemno pogodbo, teh kršitev pa ni odpravil niti po prejetem opominu.

12. V pravdnem postopku sodišče odloča v mejah postavljenih zahtevkov (prvi odstavek 2. člena ZPP), vezano (vsaj praviloma) je tudi na trditve in dokaze pravdnih strank (7. člen ZPP). Ker toženca vlaganj v teku postopka nista uveljavljala, sodišče prve stopnje ob upoštevanju take zakonske ureditve ni imelo nobene podlage, da bi o tem odločalo. Ali gre pri tem za enostavno ali zapleteno vprašanje, ni relevantno.

Glede pritožbe tožnikov

13. Toženca sta v tej pravdi (navadna) sospornika in vsak od njiju odgovarja za izpolnitev njemu naložene obveznosti. Podlage, da bi sodišče o stroških postopka odločilo na podlagi tretjega odstavka 161. člena ZPP (in jima stroške postopka naložilo v plačilo nerazdelno) zato ni, ampak toženca krijeta stroške tožnikov po enakih delih (prvi odstavek 161. člena ZPP). Ker pravilo učinkuje, ne da bi sodišče v izreku odločbe stroške posebej porazdelilo, je izpodbijana odločitev pravilna.

Sklepno

14. Pritožbe so glede na obrazloženo neutemeljene. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, jih je zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

15. Ker tožnika s pritožbo nista uspela, do povračila pritožbenih stroškov nista upravičena. Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe. Toženca pritožbenih stroškov nista priglasila, zato je odločitev o tem odpadla.