Appeal dismissed; first instance court correctly applied tenancy rules to undeclared de facto condominiums.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani II. in IV. točki izreka potrdi.

[JEDRO]

Na ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določilo 9. člena SZ-1, po katerem določbe o upravljanju veljajo tudi za večstanovanjske stavbe v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiško knjigo. Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine - izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah. Enako pojem dejanske etažne lastnine razlaga tudi sodna praksa.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 130551/2015 z dne 30. 10. 2015 (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo zneska 251,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 10. 2015 in 10,17 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 10. 2015 dalje do plačila (II. točka izreka). V delu, v katerem je tožeča stranka zahtevala plačilo zakonskih zamudnih obresti od zneska 10,17 EUR od 27. 10. 2015 do 28. 10. 2015 je tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo tudi 100,00 EUR izvršilnih in 324,15 EUR pravdnih stroškov tožeče stranke (IV. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev (iz konteksta pritožbe izhaja, da zoper II. in IV. točko izreka) se zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava, pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče soglaša z zaključkom prvostopenjskega, da je tožena stranka dejanska (etažna) lastnica poslovnega prostora v poslovno-stanovanjski stavbi št. 608 k. o. ... (ID znak ...), kljub temu, da slednja v zemljiško knjigo ni vpisana. Nasprotni pritožbeni očitki, glede na dokaze, na katere se sklicuje že sodišče prve stopnje, niso utemeljeni. Poleg tega poskuša tožena stranka z njimi izpodbiti dejansko stanje, ugotovljeno s strani sodišča prve stopnje. Ker obravnavana zadeva predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP), zmotno in nepopolno ugotovljeno dejansko stanje ni dovoljen pritožbeni razlog (prvi odstavek 458. člena ZPP). To pomeni, da je višje sodišče pri odločanju vezano na dejanske ugotovitve, ki jih je zavzelo sodišče prve stopnje. Pritožbeni ugovori, da tožena stranka ni dejanska etažna lastnica zgoraj navedene stavbe, tako niso le neutemeljeni, temveč tudi nedopustni. Prav tako so nedopustni ugovori, da pravdni stranki nista v pogodbenem odnosu.

6. Neutemeljeni pa so ugovori, da ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožena stranka dejanska etažna lastnica stavbe (in da je torej vzpostavljena dejanska etažna lastnina), presega trditveno podlago tožeče stranke. Ta je zatrjevala, da sporna stavba ni vpisana v zemljiško knjigo, da pa je iz drugih listin razvidno, da je tožena stranka solastnica spornega objekta, da je med solastniki obstajal sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ter da iz tega sporazuma, elaborata za vpis stavbe v kataster stavb in pogodbe o medsebojnih odnosih izhaja, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora v stavbi ter solastnica 2,27% deleža skupnih delov stavbe. Iz takšnih trditev jasno izhaja, da je na sporni zgradbi etažna lastnina dejansko bila vzpostavljena (čeprav v zemljiško knjigo še ni vpisana).

7. Na tako ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določilo 9. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1), po katerem določbe o upravljanju veljajo tudi za večstanovanjske stavbe v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiško knjigo. Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine - izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah. 1 Enako pojem dejanske etažne lastnine razlaga tudi sodna praksa. 2 S stališčem, da uporaba 9. člena SZ-1 ni mogoča, če stavba (še) ni vpisana v zemljiško knjigo, se tako višje sodišče ne more strinjati.

8. Pravilen (in neizpodbojen) je tudi (dejanski) zaključek sodišča prve stopnje, da je bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena, saj jo je podpisala zadostna večina etažnih lastnikov. Podlago za obračunavanje stroškov obratovanja in vzdrževanja stavbe, pa je sodišče prve stopnje našlo v določbah Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o neupravičeni obogatitvi (in ne v pogodbi o upravljanju, kot zmotno meni pritožba). Pravilno je pojasnilo, da je tožeča stranka iz lastnih sredstev plačevala stroške obratovanja in vzdrževanja dobaviteljem, tožena stranka pa ji računov ni plačala, zato je bila neupravičeno obogatena (190. člen OZ). Zahtevek tožeče stranke je tako tudi v tem delu utemeljen.

9. Povsem neutemeljen pa je nadaljnji pritožbeni ugovor, da deleži posameznih lastnikov na skupnih delih stavbe niso določeni, dokler etažna lastnina ni vpisana v zemljiško knjigo. Zakaj so v predmetnem sporu deleži bili določeni in zakaj znaša delež tožene stranke na stavbi ravno 2,27%, na parkiriščih pa 9,37%, je sodišče prve stopnje obširno (in dokazno podprto) pojasnilo v 11. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Višje sodišče takšnemu stališču v celoti pritrjuje in se v izogib ponavljanju nanj tudi sklicuje.

10. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse relevantne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker so se te izkazale za neutemeljene, ugotovilo pa ni niti kršitev, na katere skladno z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

1 Tako Jure Debevec: Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t. i. dejanska etažna lastnina), Pravna praksa, 2012, št. 43, str. 9.

2 Npr. VSL v sodbi II Cpg 419/2013