Court dismisses appeal where latent defects were known by seller despite missing written notice in handover record.

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna v petnajstih dneh povrniti tožeči stranki 188,15 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka do plačila.

[JEDRO]

Pri nevgrajenih zunanjih senčilih za očitno napako, ki bi jo bilo mogoče ugotoviti že ob običajnem pregledu ob primopredaji in ne šele ob prvi vročini. Vendar pa je prvostopenjsko sodišče hkrati ugotovilo, da gre za napako, za katero je tožena stranka vedela, kajti gre za odstop od predpisanih normativov oziroma dogovora med pravdnima strankama, s katerim se je tožena stranka zavezala tožnikoma dobaviti stanovanje z zunanjimi senčili na vseh oknih. V takšnem primeru pa tožnika nista izgubila pravice do njenega uveljavljanja, kljub temu, da v zapisniku o prevzemu stanovanja napaka ni navedena (465. člen OZ).

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo za znesek 1.503,00 EUR znižalo kupnino, določeno v prodajni pogodbi z dne 25. 1. 2005 med tožnikoma kot kupcema in tožencem kot prodajalcem za nepremičnino ID znak 000-1061-5 s pripadajočimi deli, parkirnim mestom in shrambo. Kar je tožeča stranka zahtevala več (992,50 EUR) je zavrnilo. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožnikoma plačati vsakemu 1.925,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov 1.049,44 EUR od 12. 11. 2007 dalje, od 124,28 EUR od 14. 6. 2006 dalje in od 751,50 EUR od 8. 5. 2007 dalje do plačila. Kar sta tožnika zahtevala več je zavrnilo. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožnikoma plačati 520,67 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Tožeči stranki pa je naložilo, da je dolžna plačati stranskemu intervenientu 33,60 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožena stranka se pritožuje zoper ugodilni del sodbe iz vseh pritožbenih razlogov po določbi prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ter predlaga ustrezno spremembo oziroma razveljavitev sodbe. Ugovarja prekluzijo in vztraja pri stališču, da gre pri zahtevku za znižanje kupnine iz naslova jamčevanja za stvarne napake za oblikovalni zahtevek, ki bi ga morala postaviti tožeča stranka že ob vložitvi tožbe, a ga ni. Sklicuje se na določbo 480. člena Obligacijskega zakonika in v zvezi s to določbo uveljavlja prekluzijo uveljavljanja pravic tožeče stranke iz naslova znižanja kupnine, saj je jasno, da je od obvestila tožene stranke o morebitnih napakah preteklo več kot eno leto.

Odločitev sodišča, da v konkretnem primeru ni mogoče govoriti o prekluziji, je v nasprotju z ustavnim načelom pravne varnosti. Poudarja, da sprememba sodne prakse ne more varovati pred pravili nastopa prekluzije. Glede dokaznega postopka tožena stranka izpostavlja, da v konkretni zadevi ne gre zgolj za reševanje pravnih vprašanj, ampak je pomembno tudi dejansko stanje. Dokazni sklep je nejasen in nedoločen. Razloge za zavrnitev dokaznih predlogov pa je sodišče navedlo zgolj pavšalno oziroma zgolj posredno, kar upoštevajoč ustaljeno sodno prakso ne zadošča.

Zavrnitev dokaznega predloga mora biti ustrezno obrazložena in v zvezi s tem pritožba očita sodbi bistvene kršitve odločb pravdnega postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter kršitev 22. in 23. člena Ustave. V nadaljevanju se pritožba sklicuje na ustaljeno prakso Vrhovnega sodišča in citira nekatere dele odločb VS RS. Graja tudi dokazno oceno izvedenskih mnenj, ker sodišče v konkretnem primeru dolžnosti iz naslova proste presoje dokazov ni opravilo. Sodba nima nikakršne dokazne ocene v zvezi z izvedenskimi mnenji, temveč jim je sodišče zgolj nekritično sledilo.

Glede zahtevka zaradi nevgrajenih zunanjih senčil tožena stranka nasprotuje neobrazloženi dokazni oceni sodišča, da ni mogoče slediti izvedenskemu mnenju prvotne sodne izvedenke. Sodišče se sploh ni opredelilo do dejstva, da je bilo v konkretnem primeru pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje in je napačno ugotovilo dejansko stanje glede steklenih površin ter neutemeljeno zavrnilo pripombe tožene stranke na izvedensko mnenje. Napačno je tudi stališče, da v zvezi s presojanjem tega dela zahtevka ne gre za očitno napako, zato bi jo bil tožnik dolžan grajati ob primopredaji.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo zavrača vse pritožbene trditve in predlaga zavrnitev pritožbe ter potrditev sodbe v izpodbijanem delu.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnika sta kupca stanovanja (nepremičnina ID znak 000-1061-5) s pripadajočimi deli, parkirnim mestom in shrambo, tožena stranka je prodajalka tega stanovanja. Pritožbeno sodišče poudarja, da je bila tožba tožnikov izločena iz prvotno vodene pravdne zadeve, v kateri je večje število kupcev stanovanj zahtevalo od tožene stranke plačilo obresti od predplačila kupnine ter denarne zneske, ki so jih uveljavljali kot znižanje kupnine zaradi stvarnih napak na prodanih stanovanjih. V istovrstnih zadevah (tudi v t.i. vzorčni zadevi), se je pritožbeno sodišče že večkrat opredelilo glede zahtevkov kupcev stanovanj ter ugovorov tožene stranke(1). V obravnavani zadevi je med pravdnima strankama sporen zahtevek na znižanje kupnine zaradi nevgradnje zunanjih senčil ter plačilo obresti za predplačilo kupnine in povrnitev stroškov za priklop na električno omrežje.

6. Glede ugovora tožene stranke o prekluziji pri uveljavljanju zahtevka iz naslova znižanja kupnine je stališče prvostopenjskega sodišča pravilno in v skladu z že zavzeto sodno prakso(2). Drži, da je jamčevalni zahtevek po OZ urejen kot tožbena oblikovalna pravica in da lahko zato denarni zahtevek temelji le na predhodno, uspešno uveljavljenem oblikovalnem upravičenju(3). Tožnika sta tak zahtevek postavila šele tekom postopka, v tožbi pa le denarni zahtevek. Kljub temu pa je neutemeljen ugovor tožene stranke, pri katerem vztraja v pritožbi, da tožnika ne moreta uveljavljati jamčevalnih zahtevkov na znižanje kupnine zaradi stvarnih napak, ker je enoletni prekluzivni rok za uveljavljanje teh zahtevkov iz 480. člena Obligacijskega zakonika (OZ) že iztekel ob naknadni prilagoditvi tožbenega zahtevka. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno poudarilo, da so bili v sodni praksi pri uveljavljanju jamčevalnih zahtevkov za znižanje kupnine večinoma dopuščeni denarni zahtevki, ne da bi bila njihova utemeljenost pogojevana s predhodno postavljenim oblikovalnim zahtevkom. Tako je veljalo tudi v času vložitve obravnavane tožbe, pa tudi še tekom trajanja tega postopka. Tudi pravna teorija o tem ni bila enotna. V takšnem položaju, ko je bila sodna praksa neenotna, stranka pa bi bila zaradi naknadne spremembe sodne prakse prikrajšana za sodno varstvo, je v teh okoliščinah primera treba dopustiti odločanje o zahtevku(4). To v konkretni zadevi pomeni, da je prvostopenjsko sodišče pravilno dopustilo obravnavo sedaj pravilno oblikovanega zahtevka po določbah OZ, ne glede na prekluzivni rok, saj bi bila tožnika sicer prikrajšana v svoji ustavni pravici do enakega varstva pravic (22. člen Ustave). Glede na opisane okoliščine primera z odločitvijo v izpodbijani sodbi tudi ni poseženo v pravico tožene stranke do pravne varnosti (2. člen Ustave RS), ki jo izpostavlja v pritožbi.

7. Neutemeljen je pritožbeni očitek o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker da prvostopenjsko sodišče v obrazložitvi sodbe ni omenilo zavrnilnega sklepa, s katerim je zavrnilo dokaze z zaslišanjem prič oziroma je razloge za zavrnitev dokaznih predlogov navedlo zgolj pavšalno. Po mnenju pritožbe naj bi bil tudi dokazni sklep nejasen in nedoločen, ker ni razvidno, katere listine konkretno je sodišče vpogledalo oziroma prebralo. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopenjsko sodišče v obrazložitvi sodbe (11. in 18. stran) navedlo razloge za zavrnitev dokaznih predlogov z zaslišanjem pravdnih strank in izvedenca. Res pa ni zavrnilo dokaznega predloga za zaslišanje prič, vendar je tudi pritožbeni očitek v tej smeri pavšalen in nekonkretiziran, saj ne pove, katere priče in zakaj naj bi sodišče zaslišalo, enako pa velja tudi glede dokaznega predloga z zaslišanjem pravdnih strank in izvedenca. Poleg tega pa zavrnitve neizvedenih dokazov, ki jo je prvostopenjsko sodišče sprejelo na naroku, pritožnica niti ni grajala, zato se na to kršitev v pritožbi ne more več sklicevati (prvi odstavek 286. b člena ZPP). Sodba nima pomanjkljivosti zaradi katerih se ne bi mogla preizkusiti. Glede točne opredelitve listinskih dokazov, ki jih je sodišče vpogledalo v dokazne namene, bi šlo lahko le za relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 287. člena ZPP, ki pa v ničemer ne bi vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe (prvi odstavek 339. člena ZPP).

8. Pritožba nadalje graja dokazno oceno izvedenskih mnenj obeh izvedencev gradbene stroke, da je premalo skrbno in argumentirano obrazložena. To ne drži. Prvostopenjsko sodišče je dovolj pojasnilo, v katerih delih in zakaj ni sledilo izvedenskemu mnenju izvedenke X. X. ter zakaj je v tem sledilo izvedenskemu mnenju izvedenca Y. Y. Takšna dokazna ocena je ustrezna in skladna z določbo 8. člena ZPP. Pač pa je pritožbeni očitek v tej smeri presplošen in ga že zato pritožbeno sodišče ne bi moglo upoštevati.

9. Odločitev o zahtevku tožeče stranke zaradi nevgrajenih zunanjih senčil je prvostopenjsko sodišče oprlo na presojo obeh izvedenskih mnenj, ki ju je pravilno dokazno ocenilo. Ker je bilo prvo izvedensko mnenje v tem delu nejasno, je sodišče pravilno sledilo drugemu, ki teh nejasnosti nima in vsebuje ustrezna pojasnila, zakaj bi morala biti zasenčena vsa zunanja stekla. Opredelilo se je tudi do pripomb tožene stranke na drugo izvedensko mnenje in navedlo utemeljene razloge za zavrnitev dopolnitve izvedenskega mnenja oziroma zaslišanja izvedenca. Pritožba ima sicer prav, ko navaja, da gre pri nevgrajenih zunanjih senčilih za očitno napako, ki bi jo bilo mogoče ugotoviti že ob običajnem pregledu ob primopredaji in ne šele ob prvi vročini. Vendar pa je prvostopenjsko sodišče hkrati ugotovilo, da gre za napako, za katero je tožena stranka vedela, kajti gre za odstop od predpisanih normativov oziroma dogovora med pravdnima strankama, s katerim se je tožena stranka zavezala tožnikoma dobaviti stanovanje z zunanjimi senčili na vseh oknih. V takšnem primeru pa tožnika nista izgubila pravice do njenega uveljavljanja, kljub temu, da v zapisniku o prevzemu stanovanja napaka ni navedena (465. člen OZ). Pravilno je tudi stališče prvostopenjskega sodišča, ki ga je pritožbeno sodišče že večkrat potrdilo v istovrstnih pravdnih zadevah, da se tožena stranka v zvezi z ugotovljenimi napakami ne more sklicevati na pravnomočno uporabno dovoljenje, ker to dejstvo na odločitev nima vpliva. Izdano uporabno dovoljenje ne izključuje obstoja stvarnih napak in ne zagotavlja pogodbeno dogovorjenih in obljubljenih lastnosti stanovanja, kot pravilno poudarjata tožnika.

10. Preostalih razlogov in ugotovitev sodišča prve stopnje o obveznosti plačila obresti od predplačila kupnine ter o povrnitvi stroškov za priklop na električno omrežje, tožena stranka v pritožbi ne izpodbija. Pritožbeno sodišče je zato v tem delu pravilnost odločitve preizkusilo le glede pritožbenih razlogov, ki jih mora upoštevati po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Ker teh kršitev ni ugotovilo je v celoti zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. O stroških postopka je odločeno na podlagi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. člena ZPP. Pritožnica mora sama kriti svoje stroške postopka, povrniti pa mora tožeči stranki njene potrebne stroške pritožbenega postopka in sicer 300 točk za odgovor na pravno sredstvo po tar. št. 21 OT ter ob upoštevanju izdatkov za stranko in zastopanja več oseb ter DDV, 409,90 točk po OT oziroma 188,15 EUR. Priznane stroške postopka mora tožena stranka plačati tožeči v petnajstih dneh (prvi in drugi odstavek 313. člena v zvezi s 332. členom ZPP), v primeru zamude pa gredo od izteka tega roka še zahtevane zakonske zamudne obresti (prvi odstavek 299. člena in prvi odstavek 378. člena OZ).

Op. št. (1): Primerjaj VSL II Cp 3752/2011 in II Cp 988/2013, II Cp 3391/2014, II Cp 1647/2015, II Cp 2006/2016, II Cp 2191/2016, II Cp 2371/2016, II Cp 2791/2016.

Op. št. (2): VS RS II Ips 261/2014, VSL II Cp 3391/2014.

Op. št. (3): Sodba VS RS II Ips 38/2012 z dne 17. 10. 2013.

Op. št. (4): VS RS II Ips 261/2014.