Apartment owner must notify manager of sale to avoid liability for prior management costs under SZ-1.

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v I. točki izreka spremeni tako, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 184007/2014 z dne 3. 3. 2015 v prvem odstavku izreka v celoti v veljavi.

II. V IV. točki izreka se sodba sodišča prve stopnje razveljavi.

III. Toženca sta dolžna tožnici povrniti njene pravdne stroške, vključno s pritožbenimi, v znesku 64,00 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

[JEDRO]

Etažni lastnik mora, če se želi osvoboditi svoje obveznosti plačevanja stroškov iz prvega odstavka 30. člena SZ-1, o prenosu lastninske pravice s pravnim poslom obvestiti upravnika. Obvestilo tretje osebe nima takšnega učinka, četudi gre za upnika.

69. člen SZ-1 po svoji naravi ni kogentna določba in ne preprečuje, da se stranke svobodno dogovorijo drugače. Določba 10. člena pogodbe o finančnem najemu, ki vstop novega etažnega lastnika v to pogodbo pogojuje s soglasjem slednjega, zato ni nična ne po

prvem

odstavku 86. člena

Obligacijskega zakonika ne po predpisih o varstvu potrošnikov.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Prvostopenjsko sodišče je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 184007/2014 z dne 3. 3. 2015 obdržalo v veljavi glede mesečnih zneskov z zakonskimi zamudnimi obrestmi za obračunsko obdobje od 26. 11. 2013 do 26. 3. 2014 (I. in III.), v ostalem delu pa je sklep razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem obsegu zavrnilo (II.). Glede na uspeh je odločilo tudi o stroških postopka, in sicer da tožnica tožencema plača 40,30 EUR (IV.).

2. Zoper II. in IV. točko te sodbe se je pritožila tožnica, in sicer iz pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava po 3. tč.

1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Navaja, da naj bi sodišče prve stopnje napačno uporabilo določbo 3. odst. 30. čl. Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki določa, da etažni lastnik ne odgovarja za stroške iz 1. odst. tega člena, ki nastanejo po tem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s 1. odst. 17. čl. tega zakona. Stroški za izgradnjo toplotne postaje so namreč nastali že z dnem, ko je bila zgrajena, ter sta bila toženca še lastnika predmetnega stanovanja, kateremu toplotna postaja služi.

Stranke so se s pogodbo o finančnem najemu dogovorile zgolj o načinu odplačila že nastalih obveznosti, za sklenitev tega posla pa je bil pooblaščen upravnik. Tožnica nadalje pojasnjuje, da postane pri finančnem najemu najemnik lastnik najetega predmeta šele s plačilom zadnjega obroka, vendar pa to po njenem mnenju ne more biti argument za to, da bi za neodplačane obroke bremenili novega etažnega lastnika oziroma kupca stanovanja. Slednji naj ne bi bil dolžan nositi stroškov za že zgrajeno toplotno postajo, saj je z nakupom stanovanja v dobri veri pridobil tudi vse sestavne dele, ki k stanovanju sodijo, to pa so tudi skupne toplotne naprave.

Po prepričanju tožnice sta toženca zato, ker je toplotna postaja relativno nova, stanovanje tudi ugodneje prodala, novega lastnika pa bi lahko za plačilo še neplačanih obrokov bremenili le v primeru, da bi bil pred sklenitvijo prodajne pogodbe seznanjen z dejstvom, da skupne naprave še niso v celoti odplačane, ter bi se strinjal s tem, da vstopi v že sklenjeno pogodbo o finančnem najemu. Za to pogodbo se poleg tega po mnenju tožnice ne uporablja 1. odst. 69. čl. SZ-1, saj bi lahko kot pooblaščenec za sklenitev te pogodbe namesto upravnika nastopal tudi kdo drug.

Sklepanje takih poslov namreč ne sodi v okvir pooblastil, ki jih ima upravnik na podlagi zakona, ter je za sklenitev tega pravnega posla potreboval posebno pooblastilo. Tožnica poudarja, da določba 10. čl. pogodbe o finančnem najemu ni nična niti po določbah OZ niti po določbi 1. odst. 24. čl. ZVPot, pogodba pa v skladu z načelom pacta sunt servanda v celoti zavezuje pogodbeni stranki. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo v II. in IV. točki izreka razveljavi oz. spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, tožencema pa naloži plačilo pritožbenih stroškov tožnice, z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Toženca sta podala odgovor na pritožbo, v katerem se v celoti pridružujeta zaključkom sodišča prve stopnje. Navajata še, da ne drži, da bi lahko kot pooblaščenec pri sklenitvi pogodbe o finančnem najemu nastopal tudi kakšen drug pravni subjekt, ter da ne drži, da je upravnik za sklenitev predmetne pogodbe potreboval posebno pooblastilo. Po prepričanju tožencev kotlovnica po določbi 23. čl. SZ-1 predstavlja skupni del s posebnim pravnim statusom, s takšnim skupnim delom pa skladno s 4. odst. istega člena v imenu in na račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki. Predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne, tožnici pa naloži plačilo stroškov odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena; glede na dejstva je odločitev materialnopravno napačna.

5. Med tožnico kot najemodajalko in etažnimi lastniki kot najemniki je bila 6. 11. 2007 sklenjena pogodba o finančnem najemu, s katero je bilo dogovorjeno, da bo najemodajalka zgradila naprave, potrebne za priključitev objekta na sistem oskrbe z zemeljskim plinom. S to pogodbo je bilo izrecno dogovorjeno (10. čl.), da najem lastniki odplačajo ne glede na morebitno spremembo lastništva, razen če se ga kupec izrecno zaveže prevzeti. Toženca sta pred potekom najema stanovanje prodala, njun kupec pa se za najem ni zavezal.

6. V 1. odst. 69. čl. SZ-1 določa, da stopi pridobitelj etažne lastnine na mesto svojega pravnega prednika v vseh pravnih poslih, ki jih v okviru svojih pooblastil sklene upravnik s tretjimi osebami. Pogodbo o finančnem najemu je pogodbo v imenu in za račun etažnih lastnikov, med katerimi sta bila tudi toženca, sklenil upravnik G., d. o. o. Pritožbene navedbe, da bi lahko kot pooblaščenec za sklenitev te pogodbe nastopal tudi kakšen drug pravni subjekt, in ne nujno upravnik, niso relevantne, saj je nesporno dejstvo, da so bili pri sklenitvi predmetne pogodbe etažni lastniki zastopani po upravniku, prvostopenjsko sodišče pa je ugotovilo, da toženca nista niti zatrjevala, da ta za sklenitev pogodbe ne bi imel ustreznega soglasja etažnih lastnikov. Gre torej za pogodbo, ki jo je upravnik sklenil v okviru svojih pooblastil. Skladno z določbo 2. odst. 48. čl. SZ-1 namreč etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, kot pooblaščenec zastopa upravnik, ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

7. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, gre pri napravah, ki so bil predmet pogodbe (predelava kotlovnice na zemeljski plin in zamenjava obstoječega toplovodnega omrežja), po določbi 1. odst. 23. čl. SZ-1 za skupni del, torej za del, ki služi več večstanovanjskim stavbam, pri čemer toženca nadalje v odgovoru tudi pravilno opozarjata na 4. odst. istega določila, po katerem s takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi. Pritrditi gre tudi oceni prvostopenjskega sodišča, da predstavljajo stroški za vgradnjo tega skupnega dela, stroške vzdrževanja. Skladno z določbo 4. odst. 25. čl. SZ-1 pomeni vzdrževanje večstanovanjske stavbe sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote, opravljanje takih poslov pa sodi med posle rednega upravljanja (2. odst. istega čl.). Tudi po 3. čl. Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj vzdrževanje pomeni izvedbo vseh del, ki so potrebna za to, da se ohranjajo stanovanjske stavbe in stanovanja kot celote v dobrem stanju in omogočajo njegovo uporabo.

8. Vendar pa pritožbeno sodišče ne deli ocene prvostopenjskega sodišča, da je določba 69. čl. SZ-1 po svoji naravi kogentna in da se stranke ne morejo svobodno dogovoriti drugače. Ni videti razloga, da za razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami ne bi veljalo načelo svobodnega urejanja razmerij. Smisel kogentnosti v tem primeru ni razviden, saj ni videti, koga naj bi ta določba varovala oz. ni razvidno, da bi varovala ali koga favorizirala, niti ni razvidno, da bi varovala širši interes. Določba 10. čl. pogodbe o finančnem najemu, ki vstop novega etažnega lastnika v to pogodbo pogojuje s soglasjem slednjega (ter s soglasjem najemodajalca), zato ni nična ne po 1. odst. 86. čl. Obligacijskega zakonika ne po predpisih o varstvu potrošnikov (niso nepošteni do potrošnika, če lahko etažnega lastnika v tem razmerju sploh štejemo za potrošnika, oz. ne ustvarjajo nobenega neravnotežja).

9. Predvsem pa je sodišče prve stopnje napačno presodilo to, da toženca sploh nista zatrjevala, da sta o spremembi lastninske pravice oz. o prodaji stanovanja obvestila upravnika. Prvostopenjsko sodišče je ob sklicevanju na določbo 3. odst. 30. čl. SZ-1 že samo prišlo do pravilnega zaključka, da etažni lastnik za stroške iz 1. odst. tega člena, kamor sodijo tudi stroški upravljanja (obratovanja in vzdrževanja) vse do obvestila upravnika o spremembi lastništva posameznega dela skladno s 17. čl. SZ-1 še naprej odgovarja. V 1. odst. 17. čl. SZ-1 določa, da mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice ter predložiti kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku.

10. Zaključek prvostopenjskega sodišča tako ni v skladu z jasno in nedvoumno določbo 3. odst. 30. čl. SZ-1; etažni lastnik mora, če se želi osvoboditi svoje obveznosti plačevanja stroškov iz 1. odst. tega člena, o prenosu lastninske pravice s pravnim poslom obvestiti upravnika. Obvestilo tretje osebe nima takšnega učinka, četudi gre za upnika. Toženca tožnici odgovarjata že na podlagi tega, torej zaradi opustitve dolžnosti obveščanja upravnika. V vsakem primeru pa bi odgovarjala na podlagi jasne in nedvoumne pogodbene določbe, da so etažni lastniki, ki so pogodbo sklenili, odgovorni za odplačilo celotnega najema, razen če te obveznosti novi lastnik posebej ne prevzame.

11. Pritožbi je bilo zato treba ugoditi, izpodbijani del sodbe spremeniti in sklep o izvršbi v prvem odstavku izreka v celoti obdržati v veljavi, upoštevaje uspeh v pravdi pa tožnica tožencema ni dolžna poravnati stroškov postopka, navedenih v IV. točki izreka izpodbijane sodbe in je bilo treba ta del sodbe razveljaviti (5. al. 358. čl. ZPP).

12. Glede na to, da je tožnica v celoti uspela, sta ji dolžna toženca po določbi 1. odst. 154. v zvezi z 165. čl. ZPP povrniti priglašene stroške, vključno s pritožbenimi, in sicer 10 in 54,00 EUR, kolikor znaša sodna taksa (za tožbo oz. pritožbo). Navedeni znesek morata toženca tožnici plačati v 15 dneh (1. in 2. odst. 313. čl. v zvezi s 332. čl. ZPP), če zamudita, pa gredo tožnici od izteka tega roka še zahtevane zakonske zamudne obresti (1. odst. 299. čl. in 1. odst. 378. čl. OZ).