Appeal dismissed; court rejects hypothetical argument that selling units yields higher price than selling whole property.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

[JEDRO]

Čeprav pritožnika pravilno navajata cilje, ki jih je potrebno zasledovati pri prodaji dolžnikovega premoženja (doseganje najugodnejših pogojev za poplačilo upnikov), pa to še ne pomeni, da bi se predmetna nepremičnina prodala po enotah za višjo ceno oziroma pod ugodnejšimi pogoji kot v primeru prodaje kot funkcionalne celote. Gre zgolj za hipotetično oceno pritožnikov.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim prvim sklepom o prodaji sklenilo, da se opravi javna dražba z zviševanjem izklicne cene zaradi prodaje v izreku izpodbijanega sklepa navedenih nepremičnin. Sodišče je določilo izklicno ceno 459.800,00 EUR in varščino v višini 22.990,00 EUR.

2. Zoper navedeni sklep sta se iz vseh pritožbenih razlogov pritožila upnika. Predlagala sta spremembo izpodbijanega sklepa tako, da se upraviteljev predlog za izdajo prvega sklepa o prodaji zavrne.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Kot izhaja iz izpodbijanega sklepa, se je sodišče prve stopnje za navedeni način prodaje (prodajo objekta kot funkcionalne celote) odločilo, ker ga je ocenilo kot najprimernejšega. Izhodiščno ceno je oblikovalo na podlagi ocene vrednosti (1. odstavek 332. člena ZFPPIPP), pozitivno mnenje k prodaji pa je podal tudi ločitveni upnik, ki je s takšnim načinom prodaje soglašal (PD 80).

5. Način, na katerega bo upravitelj predlagal prodajo, je odvisen od njegove ocene glede na splošne in specifične dejanske okoliščine posameznega primera. Upravitelj je ustrezno pojasnil (PD 82), zakaj tak način šteje kot primernejši, in tega pritožbene špekulacije, da bi se s prodajo po posameznih enotah v konkretnem primeru dosegla višja cena, ne morejo izpodbiti. Čeprav pritožnika pravilno navajata cilje, ki jih je potrebno zasledovati pri prodaji dolžnikovega premoženja (doseganje najugodnejših pogojev za poplačilo upnikov, prim. 47. člen ZFPPIPP), pa to še ne pomeni, da bi se predmetna nepremičnina prodala po enotah za višjo ceno oziroma pod ugodnejšimi pogoji kot v primeru prodaje kot funkcionalne celote. Gre zgolj za hipotetično oceno pritožnikov, ki z ničemer ni dokazno podprta, pri čemer ne gre spregledati niti tega, da pritožnika zasledujeta (predvsem) lasten interes, to je nakup apartmajev, ki jih imata v najemu. Iz njunih navedb ne v postopku na prvi stopnji ne v pritožbi namreč ni mogoč zaključek, da bi se z načinom prodaje, kakršnega predlagata, dejansko dosegla višja kupnina. Interes pritožnikov je sicer legitimen, vendar v konkretnem primeru – ko je dolžnik brez sredstev za dodatna opravila, predvsem za dodatne cenitve in oblikovanje etažne lastnine na nepremičninah – njunemu predlogu ni mogoče slediti, predvsem zato, ker gre zgolj za hipotetična predvidevanja pritožnikov. V kolikor pritožnika ocenjujeta, da bi se s prodajo po posameznih enotah doseglo višjo kupnino, potem bi lahko sama preverila, če je temu res tako, ne pa, da to zgolj pavšalno zatrjujeta in od upravitelja zahtevata, da opravi dodatna preverjanja oziroma pridobi novo cenilno poročilo. Končno pa ne gre spregledati niti tega, da se je (največji) ločitveni upnik s predlagano prodajo strinjal, pri čemer ni sporno, da kupnina ne bo zadoščala niti za poplačilo (vseh) ločitvenih upnikov.

6. Višje sodišče pritožbenim navedbam ne more slediti in zaključuje, da je izpodbijani sklep pravilen, izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi pa niso podani. Ker niso podani niti razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba pa v zvezi s 121. členom ZFPPIPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP), pri čemer je presojalo le tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (1. odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba pa v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

Pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.