Apartment owner notified manager of title transfer; court reverses lower court ruling on management fee liability.

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni:

- v I. točki izreka tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 117597/2015 z dne 6. 10. 2015, razveljavi tudi v prvem in tretjem odstavku izreka, in se tožbeni zahtevek zavrne;

- v II. točki izreka pa tako, da je tožeča stranka dolžna toženi povrniti 187,27 EUR njenih pravdnih stroškov, v roku 8 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi povrniti 117,04 EUR njenih pritožbenih stroškov, v roku 8 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

[JEDRO]

Po 17. členu SZ-1 mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika obvestiti o spremembi lastninske pravice. V dokaz mora predložiti kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Zakon na to obvestilo veže posledico iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, da etažni lastnik po tem, ko je upravnika obvestil o spremembi lastninske pravice, ne odgovarja več za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe.

Obvestilu upravniku ni treba priložiti notarsko overjene pogodbe oziroma zemljiškoknjižnega dovolila.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v prvem in tretjem odstavku izreka obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 117597/2015 z dne 6. 10. 2015 (I. odstavek izreka) in toženi stranki naložilo v plačilo 238,47 EUR tožnikovih pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se, zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava, brez predloga odločitve višjemu sodišču, pravočasno pritožuje tožena stranka.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Po 17. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika obvestiti o spremembi lastninske pravice. V dokaz mora predložiti kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Zakon na to obvestilo veže posledico iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, da etažni lastnik po tem, ko je upravnika obvestil o spremembi lastninske pravice, ne odgovarja več za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe.

6. V obravnavanem postopku je sporna razlaga določbe 17. člena SZ-1. Sodišče prve stopnje jo je razlagalo na način, da prvotni lastnik upravnika ne more obvestiti o prenosu lastninske pravice, dokler zanj niso izpolnjeni pogoji – torej dokler pridobiteljici lastninske pravice ne izstavi zemljiškoknjižnega dovolila. Višje sodišče pritrjuje pritožbenemu stališču, da je takšno tolmačenje napačno.(1) Sodna praksa je že večkrat zavzela stališče, da obvestilu upravniku ni treba priložiti notarko overjene pogodbe oziroma zemljiškoknjižnega dovolila.(2) Že iz samega besedila prvega odstavka 17. člena SZ-1 namreč izhaja, da mu je treba predložiti le kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Upravnik pa, po prejemu obvestila prejšnjega lastnika o spremembi lastništva, ni upravičen (niti dolžan) presojati, ali so izpolnjeni pogoji za vpis pridobitelja v zemljiško knjigo. Smisel določbe je v tem, da od obvestila upravnika o spremembi lastninske pravice za stroške odgovarja dejanski lastnik stanovanja.(3)

7. Višje sodišče tako pritrjuje pritožbenemu stališču, da je bila tožeča stranka s spremembo lastništva seznanjena najkasneje 14. 5. 2010, ko je prejela odgovor na tožbo tožene stranke v zadevi I P 512/2010, ki mu je bila priložena tudi izvensodna poravnalna pogodba. S tem je tožena stranka izpolnila obvestilno dolžnost iz 17. člena SZ-1. Posledično od tega dne ni več pasivno legitimirana za plačevanje stroškov upravljanja, zavarovanja in vzdrževanja.

8. Sodišče prve stopnje je nasprotno odločitev sprejelo zaradi zmotne uporabe materialnega prava (napačne razlage 17. člena SZ-1). Višje sodišče je zato pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 117597/2015 z dne 6. 10. 2015, razveljavilo tudi v prvem in tretjem odstavku izreka, in je tožbeni zahtevek zavrnilo.

9. Zaradi spremembe odločitve o glavni stvari je spremenilo tudi odločitev o pravdnih stroških (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je tožeča stranka po spremembi sodbe z zahtevkom v celoti propadla, mora toženi stranki povrniti njene pravdne stroške. Te je višje sodišče odmerilo skladno s predloženim stroškovnikom, ob upoštevanju Odvetniške tarife. Toženi stranki je priznalo: 200 točk nagrade za ugovor zoper sklep o izvršbi, 200 točk nagrade za prvo pripravljalno vlogo in 8 točk za izdatke. Tožeča stranka ji mora tako, ob upoštevanju da vrednost odvetniške točke znaša 0,459 EUR, povrniti 187,27 EUR pravdnih stroškov.

10. Ker je tožena stranka s pritožbo v celoti uspela, ji mora tožeča stranka povrniti tudi njene pritožbene stroške. Te je višje sodišče odmerilo na 117,04 EUR (250 točk nagrade za pritožbo in 5 točk materialnih stroškov).

Op. št. (1): Dodati velja, da je sodišče prve stopnje v utemeljitev svojega stališča zapisalo, da v primeru, ko pridobiteljica ne bi plačala kupnine tožena stranka ne bi izdala zemljiškoknjižnega dovolila in bi posledično ostala lastnica stanovanja, kljub obvestilu tožnici o spremembi lastništva. Povzeto je v direktnem nasprotju z ugotovitvijo, ki jo je sodišče prve stopnje zavzelo v 7. točki obrazložitve, da je pridobiteljica plačala celotno kupnino že 11. 10. 2008, kar je precej pred obvestilom upravniku (14. 5. 2010).

Op. št. (2): Npr. v odločbah II Cpg 1439/2015 in I Cpg 1101/2012; da stranka že s samim nakupom (brez vknjižbe v zemljiško knjigo) prevzame pravice in obveznosti lastnika, pa izhaja tudi iz sodbe VSL I Cpg 306/2013 in sklepa II Cp 3043/2013.

Op. št. (3): Tako tudi VSL v sodbi II Cpg 1439/2015, na katero se sklicuje pritožba.