Tenant eviction appeal dismissed; no deposit return required for termination of fixed-term tenancy.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Toženec sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Povrnitev vlaganj najemniku ni pogoj za tožbo na izpraznitev stanovanja v primeru, ko ni podaljšanja najemna pogodba, sklenjena za določen čas.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 15.1.2015:

- tožencu naložilo, da v roku 15 dni po pravnomočnosti sodbe izprazni stanovanje št. 003 v izmeri 52,81 m2 (bruto) na naslovu Z. in ga prosto oseb in stvari izroči tožnikom (1. točka izreka),

- tožencu naložilo, da tožnikom v roku 15 dni povrne pravdne stroške v višini 688,60 EUR (2. točka izreka),

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženec, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje (s stroškovno posledico). Poudarja, da je sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotovilo, da je potekel čas, za katerega je bila med pravdnima strankama sklenjena najemna pogodba. Vendar pa se je toženec s takratnim upravnikom ustno dogovoril za podaljšanje najemne pogodbe. Poleg tega je tudi v času po prenehanju najemne pogodbe dobival položnice za plačilo stroškov stanovanja. To konkludentno dejanje dokazuje, da je tožeča stranka dejansko pristala na podaljšanje najemnega razmerja. Navaja tudi, da je v stanovanje vložil več finančnih sredstev, kot je znašala najemnina, kar bi sodišče prve stopnje prav tako moralo upoštevati.

3. Tožniki na pritožbo niso odgovorili.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da sta dne 7.1.2011 sklenili najemno pogodbo za določen čas, in sicer za obdobje dveh let od podpisa pogodbe (torej do 7.1.2013). V skladu s 95. členom SZ-1(1) bi moral toženec (kot najemnik) vsaj 30 dni pred potekom tega (za določen čas sklenjenega) najema tožečo stranko pozvati na podaljšanje pogodbe. Ker tega ni storil, je po njegovem poteku, stanovanje uporabljal brez podlage (nezakonito). SZ-1 namreč določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oz. ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, le-tega uporablja nezakonito. Lastniku pa daje v takšnem primeru pravico, da kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev (prvi in drugi odstavek 111. člena SZ-1). V skladu z navedenim zato tožniki od toženca utemeljeno zahtevajo izpraznitev stanovanja.

6. Toženec je v postopku pred sodiščem prve stopnje zatrjeval, da je upravniku predlagal podaljšanje najemne pogodbe in sklenitev aneksa (česar pa, kot ugotavlja sodišče prve stopnje, ni uspel dokazati). Pritožbeno navajanje, da se je z upravnikom ustno dogovoril za podaljšanje najema, predstavlja (v prvi vrsti) nedopustno in posledično neupoštevno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP(2)). Tudi sicer (zgolj) ustno podaljšanje najemnega razmerja ne pride v poštev. SZ-1(3) v četrtem odstavku 84. člena določa, da se najemna pogodba (kar smiselno velja tudi za njene anekse) sklepa v pisni obliki. Prav tako je bilo že s strani sodišča prve stopnje pravilno pojasnjeno, da določba 95. člena SZ-1 možnosti, da bi bilo najemno razmerje molče (konkludentno) obnovljeno,(4) ne dopušča (razen če pogodbeni strani to vprašanje uredita drugače, kar pa iz najemne pogodbe z dne 7.1.2011 ni razvidno).(5) Že sodišče prve stopnje je nadalje prepričljivo pojasnilo, zakaj ni moč slediti niti toženčevemu ugovoru (ki ga, pa čeprav sam ugotavlja, da ni neposredno povezan s konkretno tožbo, ponovno izpostavlja v pritožbi), da bi lahko tožeča stranka njegovo izselitev zahtevala šele po predhodni povrnitvi vlaganj. V kolikor gre (kot v konkretnem primeru) za situacijo iz prvega odstavka 111. člena SZ-1,(6) omenjeni zakon za vložitev (oziroma pravilneje uspeh) tožbe na izpraznitev stanovanja ne postavlja nobenega dodatnega pogoja.

7. Ker pritožbeni razlogi niso podani in ker niso podani niti razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP). Zaradi neuspeha s pritožbo toženec sam trpi stroške nastale z njeno vložitvijo (1. odstavek 165. člena v zvezi z 1. odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 69/2003 s kasnejšimi spremembami.

Op. št. (2): Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami.

Op. št. (3): Ki je v razmerju do OZ specialen zakon (kar pomeni, da so za spor, kot je predmetni, prvenstveno upoštevne njegove določbe).

Op. št. (4): Enako pa velja tudi za ustno dogovorjeno podaljšanje (obnovitev).

Op. št. (5): Pritožbena trditev, da naj bi tožeča stranka, zato, ker je tudi po prenehanju najemnega razmerja od nje prejemal položnice za plačilo stroškov stanovanja, konkludentno pristala na podaljšanje najema, tudi sicer (prvenstveno) predstavlja nedopustno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP). Toženec namreč konkludentnega (molče sklenjenega) podaljšanja najemnega razmerja s to okoliščino v postopku na prvi stopnji ni utemeljeval. Poleg tega pošiljanje položnic za stroške, ki so nastali z uporabo stanovanja, katerega toženec kljub njihovi intervenciji (vložitvi tožbe) tožnikom ni želel prostovoljno izročiti, samo za sebe za zaključek, da so slednji s tem (konkludentno) pristali na podaljšanje najemnega razmerja, še zdaleč ne zadošča.

Op. št. (6): In sicer konkretno ne-podaljšanje najemne pogodbe, sklenjene za določen čas.