Appeal dismissed; long-term use and payment alone do not create a tenancy for a room.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Zgolj na osnovi dolgoletne uporabe ležišča oz. sobe ni mogoče sklepati na obstoj podlage (pravnega naslova) za uporabo samske sobe. Tudi dejstvo, da toženec za uporabo sobe plačuje, ni podlaga za vzpostavitev pogodbenega (najemnega) razmerja.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo zahtevku za toženčevo izselitev in izpraznitev sobe št. 137 na naslovu ... (I. točka izreka), zavrnilo pa nasprotni tožbeni zahtevek za najem te sobe (II. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki v višini 255,00 EUR.

2. Pritožuje se tožena stranka. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sobe, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Za ključno ocenjuje vprašanje, ali so za presojo spornega razmerja uporabljiva določila Obligacijskega zakonika o najemni pogodbi ali določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Meni, da bi moral biti uporabljen SZ-1. V letu 2005, ko se je tožnik vselil v sobo št. 137, je že veljal SZ-1, ki tudi sobam priznava status stanovanjske enote. Upoštevajoč, da je bila tožencu pogodba za sobo št. 234 pravilno odpovedana, mu je ni mogoče ponovno odpovedati, ker 106. čl. SZ-1 to prepoveduje. Pogodba za sobo št. 234 je bila tožniku odpovedana iz nekrivdnih razlogov, opredeljenih v 106. čl. SZ-1. Tudi izpraznitev sobe št. 137 tožeča stranka zahteva zaradi spremembe njene namembnosti, torej brez utemeljenega razloga, zato je ta odpoved nezakonita. Opozarja na obveznost lastnika, da najemniku preskrbi drugo primerno stanovanje. Graja stališče, da ne gre za stanovanje ter opozarja, da je bila Pogodba o uporabi ležišča z dne 15.4.1997 za sobo 234 sklenjena za čas zaposlitve in da toženec že več kot 20 let prebiva v sobah tožeče stranke. Toženec souporablja sanitarije in kuhinjo, kar kaže, da so prostori funkcionalna enota. Trdi, da toženec v sobi št. 137 že približno 8 let biva na podlagi najemne pogodbe. To dejstvo je razvidno iz korespondence med Policijsko upravo ... in sekretariatom MNZ. Skladno z 58. čl. Obligacijskega zakonika na podlagi teorije realizacije obstaja najemno razmerje. Ker toženec sobe ne zaseda nezakonito, je odločitev napačna. Opozarja, da je tožeča stranka odpovedala sobo št. 234 in ne sobe št. 137.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Tudi v pritožbeni fazi postopka je sporno, katere materialne predpise uporabiti za presojo spornega razmerja. Sodišče prve stopnje se je – potem, ko je ugotovilo, da toženec v stavbi na ... zaseda sobo in ne stanovanja – opredelilo, da je sporno razmerje treba presojati na osnovi določil Obligacijskega zakonika. Med strankama je bila dne 15.4.1997 sklenjena Pogodba o uporabi ležišča (dokaz A 13), ki določa, da je predmet najema ležišče in ne stanovanje. Tudi iz izpovedi prič, ki so potrdile, da je v objektu na ... Policijska uprava ..., v nadstropjih pa samske sobe z ležišči za bivanje zaposlenih, je razvidno, da je bilo tožencu oddano in je imel ter ima še vedno v uporabi ležišče v samski sobi. Pritožbeno sodišče zato pritrjuje prvostopenjskemu, da nobena od sob, ki ju je tožnik zasedal v stavbi ... v ... (sobi 234 in 137) ni stanovanje. Ni mogoče slediti pritožbi, ki se zavzema za uporabo v času sklepanja pogodbe veljavnega Stanovanjskega zakona(1). S tem zakonom so bila urejena stanovanjska najemna razmerja (1. člen), kar pa razmerje med tožečo in toženo stranko nikoli ni bilo.

5. Ker je bilo ležišče oddano tožencu kot delavcu MNZ s policijskimi pooblastili, je materialna podlaga za presojo razmerja tudi v času sklepanja pogodbe veljaven Stanovanjski pravilnik št. 0045-361/9-96 z dne 17.10.1996 (dokaz A 30). Ta pravilnik je dodeljevanje ležišč v samskih sobah urejal v členih od 25. do 28. S 27. čl. pravilnika je določeno, da se razlogi za odpoved uporabe določijo v pogodbi in da je uporabnik sobo dolžan izprazniti v roku, določenem v odpovedi. Z osmim členom Pogodbe o uporabi ležišča je predvideno, da razmerje preneha s pretekom časa, za katerega je pogodba sklenjena ali na podlagi odpovedi.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila Pogodba o uporabi ležišča tožencu z dopisom z dne 23.10.2012 odpovedana, česar pritožnik ne zanika. Meni pa, da je s tem, ko je v isti stavbi (na ...) zasedel drugo sobo (sobo št. 137), pridobil pravico bivanja v tem prostoru in da prostor zakonito zaseda. Ni mu mogoče pritrditi, kajti dejstva, da je s tožečo stranko za uporabo tega prostora sklenil pogodbo, ni izkazal. Sklicuje se na 58. čl. Obligacijskega zakonika in teorijo realizacije, pri tem pa spregleda, da je na osnovi tega določila za veljavno lahko spoznana le (realizirana) pogodba, ki ji manjka obličnost (pisnost); torej, taka, ki je bila sklenjena, vendar v nepravilni obliki. Ker je tožeča stranka zanikala, da bi razen odpovedane Pogodbe o uporabi ležišča s tožencem sklepala še kakšno drugo pogodbo, toženec pa tega tudi ni izkazal, se na obstoj pogodbenega razmerja, ki naj bi bilo podlaga za njegovo bivanje v stavbi ..., neutemeljeno sklicuje. Tudi 58. čl. Obligacijskega zakonika, ki dopušča pravno veljavnost sklenjene in realizirane pogodbe, ki ji manjka obličnost (pisnost), ni materialna podlaga, s katero bi toženec lahko zavračal izselitev in utemeljeval svoj zahtevek. S tožečo stranko namreč nima sklenjene pogodbe.

7. Dejstvo, da toženec v sobi št. 137 biva že osem let, ni odločilno, kajti potek časa ni okoliščina, na osnovi katere bi toženec lahko pridobil pravico bivanja. Zgolj na osnovi dolgoletne uporabe ležišča oz. sobe ni mogoče sklepati na obstoj podlage (pravnega naslova) za uporabo ležišča oz. samske sobe. Enako velja za interno korespondenco tožene stranke, na katero se toženec sklicuje. Tudi dejstvo, da toženec za uporabo sobe plačuje, ni podlaga za vzpostavitev pogodbenega (najemnega) razmerja. Pritožnik se sklicuje na dejstvo, da je sobo št. 137 zasedel v času sedaj veljavnega Stanovanjskega zakona(2) in na 106. čl. tega zakona. Ker tudi SZ-1 ne predvideva nastanka najemnega razmerja na podlagi večletne uporabe stanovanja in ker ureja stanovanjska najemna razmerja (1. člen), tudi ta materialna določila ne utemeljujejo toženčevega zahtevka.

8. Prvostopenjsko sodišče je torej pravilno ugotovilo, da pravne podlage za toženčevo uporabo sobe v stavbi tožeče stranke na ... ni in je zahtevku za toženčevo izselitev in izpraznitev sobe št. 137 utemeljeno ugodilo. Zahtevek za sklenitev pogodbe za uporabo ležišča, ki ga toženec utemeljuje z dolgoletno (osemletno) uporabo prostora in plačevanjem za uporabo tega prostora, pa je utemeljeno zavrnjen.

9. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Zavrnitev pritožbe vsebuje tudi zavrnitev priglašenih stroškov pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. čl. ZPP).

Op. št. (2): Stanovanjski zakon (SZ-1) – Ur. list RS 69/2003 s spremembami