Appeal granted; mortgagee must have contractual security right to rely on land registry good faith.

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero se lahko sklicuje le tisti upnik, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico (in le ta bo torej imel prednost pred nevknjiženim lastnikom, ki razpolaga z listino, sposobno za vknjižbo lastninske pravice), ne pa tudi tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele z zaznambo sklepa v zemljiški knjigi, kot v predmetni zadevi.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor hipotekarnega dolžnika H. C.

2. Zoper sklep se iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje dolžnik H. C. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da ugovoru hipotekarnega dolžnika ugodi in sklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 26. 3. 2007 in z dne 11. 12. 2012 razveljavi, upniku pa naloži povrnitev nastalih pritožbenih stroškov. Opozarja na odločbo Vrhovnega sodišča v Ljubljani II Ips 132/2009 z dne 12. 7. 2012, s katero je bilo odločeno, da se lahko na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero sklicuje le tisti upnik, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico na nepremičnine, ne pa tudi tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, kot to velja za predmetnega upnika. Iz navedenega jasno izhaja, da je napačno stališče sodišča, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva tudi vpis v zemljiško knjigo. Izpodbijana odločitev je v nasprotju z ustaljeno sodno prakso Vrhovnega sodišča. Pritožnik je v svojem laičnem ugovoru jasno zapisal, da je na podlagi notarsko overjene kupoprodajne pogodbe že dne 18. 10. 1996 poravnal dogovorjeno kupnino ter še isti dan na predmetni nepremičnini začel izvrševati posest. Tako so že dne 18. 10. 2006, to je pred vpisom zaznambe izvršbe v zemljiško knjigo, iztekli zakonski pogoji za priposestvovanje in je s tem prišlo tudi do originarnega načina pridobitve lastninske pravice. Prav tako ni mogoče prezreti dejstva, da je bila zemljiška knjiga pred letom 1995, vse do sprejema SPZ leta 2002 podcenjena. Promet z nepremičninami se je pogosto izvajal mimo zemljiške knjige, zato od povprečnega kupca nepremičnine iz tistega obdobja ni mogoče pričakovati zavesti o pomenu vpisa v zemljiško knjigo, ki se pričakuje danes. Pritožnik je bil tako prepričan, da je že s samo sklenitvijo pogodbe, notarsko overitvijo, plačilom kupnine in odmerjenim davkom pridobil lastninsko pravico.

3. Upnik na vročeno pritožbo ni odgovoril.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je izpodbijano odločitev preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (350. člen v zvezi s prvim odstavkom 366. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP, oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ).

6. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da se lastninska pravica na pravnoposlovni podlagi pridobi šele z vknjižbo v zemljiški knjigi, zato lastninska pravica novega imetnika H. C., ki je predlog za njeno vknjižbo sicer na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 18. 10. 1996 vložil šele po zaznambi sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, predmetne izvršbe ne preprečuje. Pri svoji odločitvi je izhajalo iz 170. člena ZIZ, ki določa, da sodišče zaznamuje sklep o izvršbi na nepremičnino v zemljiški knjigi. S to zaznambo pridobi upnik zastavno pravico na nepremičnini z učinki tudi proti tistemu, ki pozneje pridobi lastninsko pravico na tej nepremičnini.

7. Za učinkovit prenos in pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla morajo biti kumulativno izpolnjeni štirje pogoji: 1) obstoj veljavnega zavezovalnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, 2) odsvojitelj mora imeti razpolagalno sposobnost, 3) obstoj razpolagalnega pravnega posla, 4) izpolnjeni morajo biti drugi, z zakonom določeni pogoji. Dodaten zakonski pogoj za pridobitev lastninske pravice je vpis v zemljiško knjigo (33. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - ZTLR in 40. in 49. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ). Iz odločbe Ustavnega sodišča Up-591/10 z dne 2. 12. 2010 izhaja, da začne v razmerju med prenositeljem in pridobiteljem prenos lastninske pravice na nepremičnini učinkovati že s tem, ko prenositelj izstavi (in izroči) pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, določeno v 23. členu SPZ, na katerem je prenositeljev podpis notarsko overjen (41. člen Zakon o zemljiški knjigi - ZZK-1). Tako Ustavno sodišče kot tudi Vrhovno sodišče(1) vknjižbi lastninske pravice na nepremičnini, pridobljeni s pravnim poslom, ne pripisuje več absolutnih učinkov. Že pred vknjižbo (in sicer takrat, ko izvedo za razpolaganje) začne, ob upoštevanju namena in vsebine načela zaupanja v zemljiško knjigo, učinkovati prenos lastninske pravice tudi do tretjih oseb, ki vedo, da je bil razpolagalni posel med zemljiškoknjižnim lastnikom in pridobiteljem že opravljen (nedobroverne osebe). Pri tem pa je bilo tudi že pojasnjeno, da kdor ima na nepremičnini pravico, ki je ne vpiše, lahko nosi negativne posledice le v primeru učinkovanja načela zaupanja v zemljiško knjigo, to je takrat, ko je upnik svojo pravico dobil na pravnoposlovni podlagi. Na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero se lahko tako sklicuje le tisti upnik, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico (in le ta bo torej imel prednost pred nevknjiženim lastnikom, ki razpolaga z listino, sposobno za vknjižbo lastninske pravice), ne pa tudi tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele z zaznambo sklepa v zemljiški knjigi, kot je tudi v predmetni zadevi.

8. Pravica do zasebne lastnine oziroma njeno varstvo tako ne obsega le že obstoječe lastnine, temveč tudi lastninsko pravico v pričakovanju (gre za primere, ko so na pridobitelja nepremičnine kljub odsotnosti zemljiškoknjižnega vpisa, že pravzaprav prešla vsa stvarnopravna lastninska upravičenja). Le to je zatrjeval in izkazoval tudi pritožnik. Zaradi drugačnega materialnopravnega izhodišča pa se sodišče druge stopnje do te pričakovalne pravice ni opredelilo oziroma v zvezi z njo ni ugotavljalo pravno pomembnega dejanskega stanja (355. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Sodišče druge stopnje je zato utemeljeni pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

9. Odločitev o pritožbenih stroških se na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pridrži za končno odločbo.

(1) Tako Ustavno sodišče v odločbah Up-77/04 z dne 11. 10. 2006, Up-591/10 z dne 2. 12. 2010, Up-128/03 z dne 27. 1. 2005 in Up-438/04 z dne 6. 7. 2006. Vrhovno sodišče v odločbah II Ips 132/2009 z dne 12. 7. 2012, II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012, II Ips 972/2006 z dne 28. 5. 2009, II Ips 324/2011 z dne 26. 4. 2012 in II Ips 166/2012 z dne 20. 2. 2014.