Appeal dismissed; court upheld valuation as internal inspection not required for market value assessment.

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Dolžnik pa ima na podlagi četrtega odstavka 178. člena ZIZ v tem postopku možnost najpozneje v 8 dneh pred prodajnim narokom podati predlog, da sodišče z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, če s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine izkaže za verjetno, da se je vrednost nepremičnine

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom In z dne 4. 5. 2011 ugotovilo, da znaša vrednost nepremičnin, last dolžnika, par. št. , vpisana pri vl. št. , k.o. , 209.433,12 EUR (I. točka izreka). Ugotovitev temelji na izvedenskem mnenju, upoštevaje tržno ceno na dan cenitve po drugem odstavku 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

2. Zoper izpodbijani sklep se laično pritožuje dolžnik. Navaja, da si cenilec nikoli ni ogledal nepremičnine od znotraj, tako da je ni mogel realno oceniti. Dolžnik sam ni imel nič proti ogledu svoje nepremičnine, vendar je cenilcu predlagal, da je pametneje z ogledom počakati zaradi dogovarjanja z upniki za odlog izvršbe, da mu ne bi nastali dodatni stroški. Zavzema se za razveljavitev sklepa.

3. Upnika na pritožbo nista odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu z določilom 366. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ je sodišče druge stopnje s smiselno uporabo 350. člena ZPP preizkusilo odločitev sodišča prve stopnje v okviru pritožbenih razlogov in uradnega preizkusa.

6. V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje pravilno na podlagi drugega odstavka 178. člena ZIZ s sklepom ugotovilo vrednost nepremičnine (prvi odstavek 179. člena ZIZ). Pri tem sodišče ni zagrešilo nobene postopkovne kršitve, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ. Dejansko stanje je popolno ugotovilo in je na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo.

7. Iz podatkov spisa izhaja, da je dolžnik dne 1. 10. 2010 na cenilno poročilo sodnega cenilca gradbene stroke B.H. z dne 13. 4. 2009 podal pripombe, in sicer da si cenilec nepremičnine, ki je predmet tega izvršilnega postopka ni ogledal od znotraj, zaradi česar je ni mogel realno oceniti. Sodišče prve stopnje je pravilno na podlagi 153. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ dolžnika pozvalo na založitev predujma za pridobitev novega cenilnega poročila, ter ga opozorilo na opustitev izvedbe tega dokaza, če predujem ne bo založen (tretji odstavek 153.

člena ZPP). Dolžnik je s tem v zvezi zaprosil za brezplačno pravno pomoč, vendar je bila njegova prošnja s sklepom 726/2010 z dne 22. 12. 2010 zavržena, ker je dolžnik ni ustrezno dopolnil. Sodišče prve stopnje je ne glede na to posredovalo dolžnikove pripombe na izdelano cenitveno poročilo cenilcu B.V., da se o njem izjavi. Cenilec je 1. 4. 2011 ponovno poskusil opraviti ogled nepremičnine, vendar mu je dolžnik ni razkazal, ker se je z upniki dogovarjal za odlog izvršbe. Sodišče prve stopnje je tako pri ugotovitvi tržne vrednosti nepremičnine upoštevalo že izdelano cenitveno poročilo, saj ni imelo razloga dvomiti v pravilnost sicer preglednega in razumljivega ter v skladu s pravili stroke izdelanega mnenja in zato tudi ni bila potrebna pritegnitev drugega cenilca.

S takimi zaključki se strinja tudi sodišče druge stopnje. Cenilec B.H. je opravil svoje delo v skladu s Standardom za izračun površin in prostornin objektov SIST ISO 9836, v skladu s Slovenskim poslovnim finančnim standardom 2 in v skladu z Odlokom o sprejetju prostorskih ureditvenih pogojev za območje ter na podlagi vizualnega ogleda in podatkov iz evidence Geodetske uprave Republike Slovenije. Posebej je cenilec ocenil vrednost stavbnega zemljišča, pri kateri se je oprl na širšo okolico o primerljivih prodajah podobnih stavbnih zemljišč, ocenitev poslovnih objektov pa je opravil glede na stroške izgradnje, z upoštevanjem fizičnega zastaranja in funkcionalnih in ekonomskih zastaranj ter komunalne opremljenosti objekta.

Prav tako pa so v cenitvi navedeni obrazci, na podlagi katerih je cenilec pridobil vrednost posameznih postavk, od katerih je odvisna tržna vrednost sporne nepremičnine. Glede na tako opravljeno vrednotenje nepremičnine (zemljišča skupaj z objektom), sama notranjost objekta, razen v primeru, ko bi bila le-ta opremljena z bistveno dražjimi materiali, nima vpliva na tržno vrednost nepremičnine in s tem na samo vrednost nepremičnine, kot jo je ocenil cenilec. Dolžnik zgolj pavšalno graja, da cenilec ni opravil ogleda notranjosti poslovnega objekta, pri tem pa ne zatrjuje, da so v notranjosti objekta taki materiali, ki bi bistveno vplivali na vrednost nepremičnine kot celote.

Dolžnik pa ima na podlagi četrtega odstavka 178. člena ZIZ v tem postopku možnost najpozneje v 8 dneh pred prodajnim narokom podati predlog, da sodišče z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, če s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine izkaže za verjetno, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila.

8. V zvezi z zatrjevanji dolžnika, da ogled nepremičnine ni bil potreben zaradi odloga izvršbe s strani upnikov, sodišče druge stopnje pojasnjuje, da je sodišče prve stopnje odločilo s sklepom le o odlogu enega upnika, drugi upnik pa je podal predlog za odlog šele po izdaji izpodbijanega sklepa. Že zaradi tega ni bilo nobenega razloga, da cenilec svoje naloge ne bi opravil oziroma da se ne bi ocenila vrednost prodajane nepremičnine.

9. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje zavrnilo pritožbo dolžnika kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ ).

10. Odločitev o stroških postopka s pritožbo je odpadla, ker jih dolžnik ni priglasil.