Appeal dismissed; landlord cannot claim management costs from tenant unless lease specifies otherwise.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Tožbeni zahtevek ni utemeljen ne glede na to, ali neplačani stroški spadajo med stroške upravljanja v ožjem pomenu ali med stroške obratovanja in vzdrževanja objekta. Ker tožeča stranka ni upravičena do plačila stroškov iz nobenega od obeh sklopov, dejstvo, katerih stroškov tožena stranka ni plačala, ni relevantno.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah, opr. št. I 2007/00787 z dne 20. 08. 2007 razveljavilo še v 1., 3. in 4. točki izreka ter zavrnilo tožbeni zahtevek. Tožeči stranki je naložilo v plačilo 238,78 EUR pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka. Predlaga, naj se izpodbijano sodbo spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Navaja, da tožena stranka ni določno opredelila, katerih zaračunanih postavk ni plačala, sodišče prve stopnje pa tega sploh ni ugotavljalo. Šele, ko bi se ugotovilo, česa tožena stranka ni plačala, bi se lahko presojalo, ali je neplačilo utemeljeno ali ne.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Glede na višino vtoževanega zneska gre v obravnavanem primeru za postopek v sporih majhne vrednosti, v katerih je sodbo, s katero je postopek končan, mogoče izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS 73/2007 – UPB3 in 45/2008, ZPP) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (1. odstavek 458. člena ZPP). Ne more pa se izpodbijati zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in je na ugotovljeno dejansko stanje pritožbeno sodišče vezano.

6. Tožeča stranka kot upravnik stanovanjske stavbe, v kateri živi tožena stranka, zahteva plačilo manjkajočih zneskov po izdanih računih. Neplačani zneski spadajo bodisi med stroške upravljanja v ožjem pomenu, ki predstavljajo plačilo za delo upravnika po pogodbi o upravljanju, bodisi med stroške obratovanja in vzdrževanja objekta.

7. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da stroški upravljanja v ožjem pomenu bremenijo lastnika stanovanja. Najemnika, torej toženo stranko, lahko bremenijo le obratovalni stroški v ekonomskem smislu, razen če najemna pogodba določa drugače (4. odstavek 24. člena Stanovanjskega zakona, Ur. l. RS 69/2003 s spremembami, v nadaljevanju SZ-1) ali če lastnik stanovanja na upravnika prenese materialnopravna upravičenja. Tožeča stranka ni zatrjevala, da bi najemna pogodba toženi stranki nalagala plačilo teh stroškov, niti tega, da bi prišlo do prenosa materialnopravnih upravičenj, zato je pravilen zaključek, da tožbeni zahtevek v delu, ki se nanaša na stroške upravljanja v ožjem smislu, ni utemeljen.

8. Kadar upravnik ne vtožuje stroškov upravljanja v ožjem smislu, je aktivno legitimiran, da v svojem imenu in za svoj račun zahteva plačilo stroškov obratovanja in vzdrževanja objekta, če lastniki stanovanj s pogodbo o upravljanju ali s posebnim naročilom nanj prenesejo svoja materialnopravna upravičenja. Kadar do takega prenosa ne pride, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev. Tožeča stranka ni zatrjevala nobene od teh okoliščin, zato je pravilna odločitev, da ni aktivno legitimirana za vtoževanje plačila stroškov obratovanja in vzdrževanja objekta.

9. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožbeni zahtevek ni utemeljen ne glede na to, ali neplačani stroški spadajo med stroške upravljanja v ožjem pomenu ali med stroške obratovanja in vzdrževanja objekta. Šele če bi se ugotovilo, da je tožeča stranka upravičena zahtevati plačilo ene od obeh vrst stroškov, bi bilo potrebno ugotavljati, katerih stroškov tožena stranka ni plačala, in ali je za neplačilo imela utemeljene razloge. V obravnavanem primeru, ko tožeča stranka ni upravičena do plačila stroškov iz nobenega od obeh sklopov, pa to, katerih stroškov tožena stranka ni plačala, ni relevantno.

10. Izpodbijana sodba vsebuje zadostne razloge o odločilnih dejstvih in nima pomanjkljivosti, zaradi katerih bi je ne bilo mogoče preizkusiti. Podan ni noben od uveljavljanih pritožbenih razlogov, niti razlogi, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti, zato je bilo potrebno pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora po 1. odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka.