Appeal allowed: ownership of functional land transfers with the house regardless of land registry entry.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Do lastninjenja stavbnih zemljišč so se pravice na funkcionalnih zemljiščih prenašale skupaj s pravico na stavbi. Pri tem ni pomembno, ali je bilo funkcionalno zemljišče določeno in odmerjeno. Ker vpis v zemljiško knjigo v sistemu družbene lastnine ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev pravice uporabe, je treba ugotoviti, kdo je ob uveljavitvi ZLNDL imel pravico uporabe na tem zemljišču.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Tožeča stranka ni uspela z zahtevkom za ugotovitev lastninske pravice tožnikov, za vsakega do 1/2:

- na delu parc. št. 441/1 k.o. Š.v. pred vhodom v hišo in izhodom iz zaklonišča in z zahtevkom za izdajo zemljiškoknjižne listine, na osnovi katere bi bil možen prenos tega zemljišča v v last tožnikov, vsakega do ½,

- na toplotni postaji - 1/20 solastninskem deležu parc. št. 444/23 k.o. Š.v. in z zahtevkom za izdajo zemljiškoknjižne listine, na osnovi katere bi bil možen prenos tega deleža v v last tožnikov, vsakega do ½,

- na delu parc. št. 444/1 k.o. Š.v. - deset metrov širokem zelenem pasu severno od vrstne hiše P. 2 do žive meje,

- na 1/20 deležu parc. št. 444/25, 444/26, 444/27, 444/28, 444/29 in 444/30, vse k.o.o. Š.v.,

kar vse uveljavljata na podlagi zakona (priposestvovanja) in na podlagi pravnega posla (prodajna pogodba z dne 18.9.1995 in aneks z dne 20.6.1997) ter lastninjenja,

Tožeča stranka ni uspela niti s podrednima zahtevkoma, da zaradi priposestvovanja v korist vsakokratnega lastnika parc. št. 444/3 k.o. Š.v. obstoji služnostna pravica:

- hoje po deset metrov širokem zelenem pasu parc. št. 444/1 k.o. Š.v. severno od vrstne hiše P.do žive meje,

- hoje, vožnje in parkiranja po parc. št. 444/25, 444/26, 444/27, 444/28, 444/29 in 444/30, vse k.o.o. Š.v..

Stroški tožene stranke v višini 1.477,08 € so naloženi v plačilo tožeči stranki.

2. Pritožuje se tožeča stranka. Uveljavlja vse tri, s 1. odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevku ugodeno, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo obravnavanje in odločanje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Meni, da se sodbe zaradi pomanjkljivosti in nejasnih razlogov o odločilnih dejstvih ne da preizkusiti. Vsebina listin ni pravilno povzeta. Nasprotuje prekluziji uveljavljanja nove pravne podlage (ex lege), glede katere prekluzije ni.

Pogodba o odkupu nepremičnine je bila sklenjena 18.9.1995 in ne 5.1.1996. Vsi sporni deli niso bili predmet nakupa po tej pogodbi. Parcelacija ni bila prvič izvedena 22.4.2004, temveč skladno s predparcelacijo 27.10.1988. Na spornih nepremičninah sta tožnika imela pravico uporabe vse od vselitve 11.1.1989 in ne od leta 2001, ko je MORS izdal soglasje. Parcelacija leta 2004 je bila izvedena z namenom prodaje. Tožeča stranka je zatrjevala, da ima parc. št. 444/1 v uporabi od leta 1989 naprej. Zemljiškoknjižni podatki ne izkazujejo resničnega stanja.

Tožnik je izpovedal o dejanski uporabi teh nepremičnin. Gre za nepremičnine, ki so nujne za uporabo nepremičnine tožeče stranke – funkcionalno zemljišče. Dokaz z ogledom je bil neutemeljeno zavrnjen. Pokazal bi, da je prostor pred hišo sestavni del objekta. V zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja je točkovana tudi toplotna postaja. Dokaz z izvedencem bi pokazal, da dejansko stanje ni identično s stanjem v zemljiški knjigi. V identični zadevi izdelanem strokovnem mnenju so podane pravno relevantne ugotovitve. Izvedenka meni, da je treba upoštevati načrt gradbenih parcel.

Lokacijska dokumentacija in lokacijsko dovoljenje zahtevata, da je objekt zgrajen po predpisanih pogojih. Iz predložene odločbe upravnega organa je razvidno, da je bila gradbena parcela določena v lokacijski dokumentaciji LD 28733, kar je razvidno iz predparcelacijskega načrta. Kupci so hiše kupili s sestavinami, ki so nujne za uporabo. Da vpis geodetskega stanja po končani gradnji ni bil narejen, niso vedeli. Sodišče se na mnenje izvedenke S. B. sklicuje le v delu, ki je tožeči stranki v škodo. Stanovanjski zakon je urejal le lastninjenje stanovanj in stavb, ne pa tudi zemljišč.

Tako je bilo mogoče v tistem času na zemljiščih, ki so bila v družbeni lastnini, pridobi le pravico uporabe in sicer z graditvijo, nakupom stavbe ali dedovanjem. ZUN je zemljišče, potrebno za uporabo stavbe, poimenoval funkcionalno zemljišče, po 12. čl. ZTLR in 7. čl. ZUN pa so se pravice na tem zemljišču prenašale skupaj s pravico na stavbi po samem zakonu. Skladno z zakonodajo je lokacijska dokumentacija določila gradbeno parcelo. Po ZLNDL lahko lastninsko pravico pridobi tudi nevknjiženi imetnik pravice uporabe, kar potrjuje Ustavno sodišče v odločbi Up-2677/08.

Ker sta tožnika z lastninjenjem ex lege pridobila lastninsko pravico, je storjen poseg v njuno pravico iz 33. čl. Ustave. Da je bilo funkcionalno zemljišče neločljivo povezano s stavbo in se je lahko prenašalo le skupaj z njo, so določali 12. čl. ZTLR, 7. čl. ZUN, 6. čl. SZ; ob uveljavitvi SZ ti zakoni niso prenehali veljati. Da se funkcionalno zemljišče prenaša s stavbo, potrjujeta judikata II Ips 397/97 in II Ips 781/2005. Tožnika že več kot 20 let sporno zemljišče uživata kot svoje, toženka pa jima ni nasprotovala. Določbo 55.

čl. ZTLR je treba brati tako, da priposestvovanje služnosti ni prepovedano na sleherni nepremičnini v družbeni lastnini, kar potrjuje citirana judikatura.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Z datumom 18.9.1995 datirano prodajno pogodbo je tožnica kot druga pogodbena stranka podpisala dne 5.1.1996, zato je bila pogodba sklenjena dne 5.1.1996, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje. V tem času je bilo mogoče pravico uporabe na zemljišču, na katerem je stala stavba in na zemljišču, namenjenemu za njeno redno rabo, prenesti samo skupaj z lastninsko pravico na stavbi. To sta določala 12. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur. l. SFRJ št. 6/1980; ZTLR) in 7. čl. Zakona o prometu z nepremičninami (Ur. list SRS št. 19/1976 in 42/1986; ZPN). Do prenosa pravice uporabe je prišlo, ne glede na to, ali je pogodba vsebovala določilo o prenosu pravice uporabe na zemljišču in ne glede na to, ali se je sprememba imetnika pravice uporabe zabeležila v zemljiški knjigi. Prenos pravice uporabe namreč ni bil pogojen z vpisom v zemljiško knjigo. Tudi določitev in geodetska odmerjenost funkcionalnega zemljišča ni bila pogoj za njegov prenos (1). Funkcionalno zemljišče in način njegove določitve je Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Ur. list SRS 18/84 s spremembami) opredelil v 2. in 3. odstavku 46. člena, v času sklepanja pogodbe pa je bil opredeljen tudi z 9. čl. Stanovanjskega zakona kot tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi in brez katerega hiša ne more funkcionirati (Ur. list RS 18/91 s spremembami – v nadaljevanju SZ).

5. SZ je uredil lastninjenje stanovanj in stanovanjskih hiš (členi 111 – 133), stavbna zemljišča pa so bila olastninjena z Zakonom o lastninjenju zemljišč v družbeni lastnini (Ur. list RS št. 44/1997 – v nadaljevanju ZLNDL). Ker gre pri lastninjenju stavbnih zemljišč za pretvorbo prejšnje pravice uporabe v lastninsko pravico, je odločilno, kdo je ob uveljavitvi ZLNDL – 25.7.1997 – imel na zemljišču pravico uporabe.

6. Tožeča stranka ima torej prav, ko trdi, da je ob nakupu vrstne hiše, stoječe na parc. št. 444/3 k.o. Š.v., pridobila v last tudi funkcionalno zemljišče te stavbe. Tožeča stranka trdi, da je poleg tistega funkcionalnega zemljišča, ki ga obsega parc. št. 444/3 k.o. Š.v. (stavbišče 96 m2 in dvorišče 82 m2), pridobila v last tudi del takratne parc. št. 444/1 k.o. Š.v.. Tožena stranka to zanika, zato je obseg funkcionalnega zemljišča sporen. Pri ugotavljanju, kateri del zemljišča tožnika že imata v lasti (katastrski podatki kažejo na možnost, da je tudi zemljišče pred vhodom v hišo del parc. št. 444/3 k.o. Š.v.), in, ali se funkcionalno zemljišče razteza tudi na parcelo št. 444/1 k.o. Š.v., in če se, na kateri del, bo treba upoštevati pravila stroke, ki je sodišče ne pozna. Tudi pri razlagi grafičnega dela lokacijske dokumentacije, ki se je izdelovala za 20 vrstnih hiš skupaj in ne posebej za hišo tožnikov, si sodišče lahko pomaga z izvedencem. Dokaz z izvedencem je zato neutemeljeno zavrnjen. Pri odločitvi glede toplotne postaje je pomembno tudi to, ali gre za pomožni prostor, kakršen je opredeljen z 2. odstavkom 2. čl. SZ, torej sestavni del stanovanj oz. vrstnih hiš. Če gre za sestavni del stanovanja, se je solastninska pravica na njem prenesla skupaj s prenosom lastninske pravice na hiši. Ni pa to nujno, saj je kotlovnica lahko samostojen objekt stvarnih pravic. Trditve glede tega so skope, med drugim tudi zato, ker ne omogočajo zaključka o vrednosti kotlovnice napram vrednosti vsake od vrstnih hiš, katerim služi. V tej smeri bo morala tožeča stranka dopolniti svoje navedbe, prvostopenjsko sodišče pa dopolniti dokazni postopek in ponovno odločiti o primarnem zahtevku. Ker pogoji za odločanje o podrednem zahtevku še niso zreli, je razveljavljena tudi odločitev o podrednem zahtevku.

7. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odstavku 165. čl. ZPP.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

(1) Sklep Vrhovnega sodišča II Ips 785/2009 z dne 28.1.2010