Court dismisses appeal against land registry entry, ruling co-owners must exercise pre-emptive rights via court, not registry objection.
Slovenia (SI)
Legislator summary
AI generatedThe Higher Court dismissed the appellant's appeal against a land registry decision permitting the transfer of half a co-owned property. The appellant, as a co-owner, argued she was unaware of the sale and thus violated her pre-emptive rights. The court held that while co-owners have pre-emptive rights, the land registry office only verifies public interest pre-emptive rights and cannot block a valid sale based on private co-owner objections. Consequently, the appellant must pursue her rights through a separate court action for invalidation or erasure, not by objecting to the registry entry.
Legislator headnote
AI generated3. odstavek 38. člen ZZK-1; 3. odstavek 66. člen SPZ: The land registry office verifies only public interest pre-emptive rights; co-owners must exercise private pre-emptive rights via court proceedings, not by objecting to registry entries.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.
Izbriše se zaznamba nepravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa.
Predlagatelj sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo.
[JEDRO]
Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Zemljiškoknjižno sodišče po 3. odstavku 38. člena ZZK-1 ob vpisu pazi le, ali so izpolnjene zakonske zahteve v zvezi z zakonitimi predkupnimi pravicami, ki so določene v javnem interesu, za kar pa v tem primeru ne gre.
[OBRAZLOŽITEV]
:
Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, da se na podlagi notarsko overjene prodajne pogodbe z dne 5.12.2008 s prilogami in odločbe Upravne enote Radovljica št. 351-90/2009-3 z dne 1.4.2009 pri ½ nepremičnine parc. št. 1439/137, vpisani pri vložni št. 1344 k.o. S., ki je v lasti I. N., dovoli vknjižba lastninske pravice v vrstnem redu predznamovane pravice pod Dn. št. 4150/2008 v korist osebe P. d.o.o., do ½ od celote in odločilo tudi, da vknjižba učinkuje od trenutka, od katerega je učinkovala predznamba te pravice, ki je bila s to vknjižbo upravičena, in sicer od dne 29.12.2008.
Zoper takšno odločitev se je pritožila M. J. in navedla, da je lastnica druge polovice parcele št. 1439/137 k.o. S. in da ni bila seznanjena z odtujitvijo polovice parcele v lasti I. N. in zaradi tega vlaga to pritožbo.
Pritožba je bila vročena predlagatelju, ki je nanjo odgovoril. Navedel je, da ima pritožnica kot solastnica nepremičnine sicer predkupno pravico, katero lahko uveljavlja po sodni poti in nato v primeru, če bo s svojim zahtevkom uspela, vloži izbrisno tožbo, s katero lahko zahteva vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. Predlagatelj opozarja, da je bila pritožnica obveščena o nameravani prodaji z možnostjo uveljavljanja predkupne pravice, vendar tega ni storila. Zato meni, da bi moralo sodišče pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sklep sodišča prve stopnje.
Pritožba ni utemeljena.
Po 3. odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/2002, v nadaljevanju SPZ) solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Gre za zakonito predkupno pravico, za katero se po 3. odstavku 513. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/01, in 40/07, v nadaljevanju OZ) smiselno uporabljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici. Tako je v 512. členu OZ določeno, da lahko predkupni upravičenec v primeru, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, v šestih mesecih, šteto od dne, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. V tem primeru bo pritožnica lahko poleg zahtevka za razveljavitev sklenjene prodajne pogodbe uveljavljala tudi izbrisno tožbo, s katero bo lahko dosegla vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov. Sodišče prve stopnje pa je pravilno odločilo, da so ob predloženi notarsko overjeni prodajni pogodbi in pri izdanem soglasju Upravne enote R. za promet z nepremičnino, izpolnjeni pogoji za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižno sodišče namreč po 3. odstavku 38. člena Zakona o zemljiški knjigi (Ur. l. RS, št. 58/03, v nadaljevanju ZZK-1) ob vpisu pazi le, ali so izpolnjene zakonske zahteve v zvezi z zakonitimi predkupnimi pravicami, ki so določene v javnem interesu, za kar pa v tem primeru ne gre. Odločitev sodišča prve stopnje je tako pravilna, pritožnica pa bo morala zakonito predkupno pravico uveljavljati v skladu z zgoraj navedenimi določbami.
Višje sodišče je zato na podlagi 2. točke 161. člena ZZK-1 pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in je potrdilo sklep zemljiškoknjižnega sodnika ter hkrati dovolilo izbris zaznambe nepravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa.
Na podlagi 2. odstavka 120. člena ZZK-1 v povezavi s 1. odstavkom 35. člena Zakona o nepravdnem postopku (Ur. l. SRS, št. 30/86 in 20/88, v nadaljevanju ZPP) je sodišče odločilo, da predlagatelj sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo.