Appeal dismissed; oral agency contract for real estate not void, only additional services require written form.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 243,52 EUR pritožbenih stroškov, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude do plačila.

[JEDRO]

V pogodbi o posredovanju, sklenjeni med nepremičninsko družbo in naročiteljem, morajo biti navedeni podatki o zavarovanju odgovornosti, nepremičninski posrednik, ki bo opravljal posle posredovanja, ter morebitni dodatni stroški, če je naročitelj naročil storitve iz 3. točke 2. odstavka 15. člena ZNPosr. Kot sestavina pisne pogodbe o posredovanju pa nista določena niti cena storitve niti predmet posredovanja, ki sta sicer bistvena elementa posredniške pogodbe. Iz namena predpisane pisnosti posredniške pogodbe je zato sklepati, da ni bil namen zakonodajalca, da so ustno sklenjene pogodbe o posredovanju nične, ampak je pisnost pogodbe o posredovanju predpisana iz razloga lažjega dokazovanja dodatno dogovorjenih storitev in z njimi povezanimi stroški.

[OBRAZLOŽITEV]

:

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2006/08395, z dne 28.6.2006 v 1. in 3. točki izreka sklepa, s katerim je toženi stranki naloženo, da je dolžna tožeči stranki plačati 2.409,01 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obresti in ji povrniti izvršilne in nadaljnje pravdne stroške.

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložila pritožbo tožena stranka iz razloga zmotno ugotovljenega dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve postopka iz 14. in 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, v kateri predlaga zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Bistvo pritožbenih navedb je, da se je toženka s tožečo stranko dogovarjala kot pooblaščenka moža A. H. Pisna pogodba o sodelovanju ni bila sklenjena. Tožeča stranka je ves čas kot naročnika posredovanja štela moža tožene stranke. Po ustaljeni praksi tožeče stranke je bil naročnik posredovanja lahko le lastnik nepremičnine. Tožena stranka ni mogla vedeti, da tožeča stranka posluje po splošnih pogojih poslovanja. Da je tožena stranka pristala na splošne pogoje poslovanja je izpovedal zgolj E. Č, ki pa mu v tem delu ni možno verjeti. Po členu 70 Obligacijskega zakonika zavezuje pogodba samo zastopanega. Zavrnitev plačila provizije je bila zavrnjena, ker ni bila sklenjena pogodba o posredovanju, ne pa, ker toženka ni imela pooblastila moža. Posredniška pogodba ni bila sklenjena v pisni obliki in je zato nična (1. odstavke 55. člena Obligacijskega zakonika).

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo navaja, da je tožena stranka ves čas delovala, kot da bi bila solastnica hiše. Hiša je bila uspešno oddana, toženka in njen mož pa nista hotela plačati dogovorjene provizije.

Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka tožeči stranki naročila, da naj najde najemnika za nepremičnino Ž. v Ljubljani. Tožeča stranka je najemnika našla in na podlagi takšnega njenega posredovanja je prišlo dne 15.10.2004 do sklenitve najemne pogodbe med lastnikom hiše A. H. in najemnikom D. z. k.

Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja je pravilno zaključilo, da je med pravdnima strankama prišlo do ustno sklenjene posredniške pogodbe, na podlagi katere je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati za posredovanje provizijo v znesku 2.409,01 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (13. in 5. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju - ZNPosr, Uradni list RS, št. 42/2003). Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna. Pritožbo tožene stranke je bilo zato zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

5. Pogodba o posredovanju mora biti sklenjena v pisni obliki (13. člen ZNPosr). Če pogodba ni sklenjena v predpisani obliki, je nična, če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega (1. odstavek 55. člena Obligacijskega zakonika - OZ).

V pogodbi o posredovanju, sklenjeni med nepremičninsko družbo in naročiteljem, morajo biti navedeni podatki o zavarovanju odgovornosti, naveden nepremičninski posrednik, ki bo opravljal posle posredovanja ter morebitni dodatni stroški, če je naročitelj naročil storitve iz 3. točke 2. odstavka 15. člena ZNPosr. Elementi, ki morajo biti določeni v pisni pogodbi so: podatek o zavarovanju odgovornosti posrednika, nepremičninski posrednik (oseba, ki bo posredovala) in navedbo dodatnih storitev. Kot sestavina pisne pogodbe o posredovanju nista določena niti cena storitve niti predmet posredovanja, kot bistvena elementa posredniške pogodbe. Iz navedenega je sklepati, da je pisnost posredniške pogodbe predpisana, da se pisno zabeležijo dodatne storitve, ki jih bo posrednik opravil in s tem povezani stroški. Iz namena predpisane pisnosti posredniške pogodbe je zato sklepati, da ni bil namen, da so ustno sklenjene pogodbe o posredovanju nične, ampak je pisnost pogodbe o posredovanju predpisana iz razloga lažjega dokazovanja dodatno dogovorjenih storitev in z njimi povezanimi stroški.

Neutemeljena je zato pritožbena navedba, da je nična pogodba o posredovanju pri oddaji v najem nepremičnine Ž. v Ljubljani, ki sta jo pravni stranki sklenili ustno (po telefonu).

6. Toženka je v svoji izpovedi (list. št. 56) izjavila, da je tožečo stranko ustno pooblastila za oddajo nepremičnine, o drugem pa se niso nič pogovarjali. Toženka v izpovedi torej ni potrdila, da je nastopala po pooblastilu svojega moža A. H., ki je sicer lastnik nepremičnine Ž. v Ljubljani oziroma da bi ob tem, ko je dala naročilo za posredovanje tožeči stranki povedala, da nastopa v imenu in na račun moža A. H. Ker tega tožeči stranki ni povedala, se je morala zavedati, da bo kot naročnik morala plačati tudi storitev posredovanja, saj nepremičninska družba lahko plačilo za posredovanje zaračuna le naročitelju (2. odstavek 5. člena ZNPosr).

Tožeča stranka je toženo stranko zato upravičeno imela za naročnika storitve in s tem tudi za plačnika storitve posredovanja. Da je eno glavnico plačila zahtevala od najemnika, je v korist tožene stranke. Tožeča stranka ne more celotnega plačila posredovanja zahtevati od najemnika, D. z. k. (3. odstavek 5. člena ZNPosr), ker bi bilo takšno določilo nično.

7. Priča E. Č., posrednik pri tožeči stranki, je izpovedal, da je toženko obvestil, da ji bodo zaračunali provizijo za posredovanje. Sodišče prve stopnje mu je verjelo in je na podlagi tega pravilno štelo za dokazano, da je bila toženka obveščena, da bo za naročeno posredovanje dolžna plačati provizijo. Ni slediti pritožbeni navedbi, da priči ni verjeti, ker s tem samo prikriva svoje napake pri komuniciranju s toženo stranko. Med strankama ni bilo težav pri komuniciranju v času sprejemanja in izvršitve naročila. Težave so nastopile šele, ko je bilo potrebno opravljeno storitev plačati in je mož toženke A. H. zavrnil plačilo računa, toženka pa je začela zatrjevati, da je posredovanje naročila v njegovem imenu in na njegov račun.

8. Sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne bi mogla preizkusiti. V sodbi so vsa odločilna dejstva pomembna za odločitev, med temi dejstvi in razlogi sodbe oziroma izvedenimi dokazi pa ni nobenih nasprotij. Uveljavljani pritožbeni razlog bistvene kršitve postopka iz 14. in 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP ni podan.

9. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora tožeči stranki povrniti potrebne pritožbene stroške (165. člen ZPP v zvezi s 154. členom ZPP), ki so odmerjeni v skupnem znesku 243,52 EUR (210,68 EUR za sestavo odgovora na pritožbo in 2 % materialnimi stroški, vse povečano za davek na dodano vrednost ter 32,84 EUR takse za odgovor na pritožbo).