Commercial lease termination upheld; written form required for rent payment changes under Slovenian law.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

12. čl. zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.l. SRS, št. 18/74 in 34/88) določa pismenost pogodbe o najemu poslovnih prostorov. Ker spada najemnina med glavne določbe najemne pogodbe, velja predpis o obličnosti pogodb tudi za njene spremembe (2. odst. 67. čl. ZOR), nanašajoče se na plačevanje najemnine.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da ostane v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov IV Plg 23/91 z dne 3.12.1991. Ugotovilo je, da tožena stranka ne plačuje najemnine, določene z najemno pogodbo tako, da znaša neplačana najemnina do 13.1.1992 13.084.535.00 Sit. Stroškov adaptacije, ki jih je uveljavljala tožena stranka, sodišče ni upoštevalo, ker je tožeča stranka adaptacijo prepovedala. Ugotovilo je, da so podani pogoji za odstop od pogodbe po 28.čl. zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke proti tej sodbi in z enakimi razlogi potrdilo sodbo prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga tožena stranka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge po 2. in 3. točki prvega odstavka 385.čl. ZPP in predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je ugotovitev sodbe druge stopnje o tem, da je zahtevek tožeče stranke bistveno višji od nasprotnega zahtevka tožene stranke v nasprotju s prvostopno oceno, da tožena stranka ni dokazala drugačnega dogovora o plačevanju najemnine. Prvostopna sodba ni pojasnila zavrnitve predlaganih dokazov. Za dogovor o načinu plačevanja najemnine ni potrebna pismena oblika. Opozarja, da ni šlo za navadno najemno razmerje, ampak za prevzem delavcev in dejavnosti. Opisuje okoliščine, v katerih je prišlo med strankama do spora. Končno ponovno opozarja na protislovje v obrazložitvi prvostopne sodbe.

Tožeča stranka v odgovoru na revizijo opisuje potek dogodkov in navaja podatke, s katerimi utemeljuje svoj zahtevek.

Javni tožilec Republike Slovenije se o reviziji ni izjavil (3. odst. 390. čl. ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Revizijska navedba, s katero tožena stranka očita neskladje med stališči sodbe prve in druge stopnje, je v nasprotju z dejstvi. Obe sodbi poudarjata potrebo po pisni obliki spremembe pogodbe, s katero bi bilo določeno drugačno plačevanje najemnine in ugotavljata, da zapisa o zatrjevanem dogovoru ni. Obe sodbi upoštevata izrecno, v dopisu izraženo prepoved tožeče stranke, da tožena stranka opravi adaptacije na najetih prostorih. Končno obe sodbi - ne samo drugostopna, kot napačno trdi revizija - ugotavljata, da terjatev tožeče stranke za neplačano najemnino daleč presega zatrjevano nasprotno terjatev tožene stranke za opravljene storitve in stroške adaptacije. Glede na tako stanje terjatev in nasprotnih terjatev ne bi mogel vplivati na obstoj razlogov za odstop od pogodbe niti veljaven dogovor o pobotavanju najemnine z nasprotnimi terjatvami, ker bi nepobotani del neplačane najemnine presegal znesek dvomesečne najemnine; ker torej v pobot uveljavljani znesek v zatrjevanem obsegu ne dosega upoštevne višine, je tudi dokazovanje njegove višine odveč. Glede na navedeno ne drži revizijski očitek, da sodbi nista obrazloženi, niti da sta njuni obrazložitvi med seboj v nasprotju. Prav tako neutemeljen je očitek, ki ga je tožena stranka uveljavljala že v pritožbi, ko opozarja na protislovnost prvostopne obrazložitve. Misel, ki naj bi bila v nasprotju s siceršnjim stališčem prvostopne sodbe, je namreč navedena v povzetku navedb strank, ne pa kot stališče sodišča. Zato zatrjevanih kršitev postopka ni.

Izpodbijani sodbi temeljita na pravilni uporabi materialnega prava. Pismenost pogodbe o najemnu poslovnih prostorov terja določba 12.čl. zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP - Ur.l. SRS št.18/74 in 34/88). Ker spada najemnina med glavne določbe najemne pogodbe, velja predpis o obličnosti pogodbe tudi za njene spremembe (2. odst. 67.čl. ZOR), nanašajoče se na plačevanje najemnine.

Glede na ugotovljeno dejansko stanje, ki je podlaga tudi za revizijsko odločanje ( 3. odst. 385.čl. ZPP), je bil odstop tožeče stranke od pogodbe zaradi neplačevanja najemnine utemeljen (28.čl. ZPSPP).

Uveljavljani revizijski razlogi niso podani. Zato je revizijsko sodišče revizijo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno ( 393.čl. ZPP).

Ker tožeča stranka v revizijskem odgovoru stroškov ni priglasila, revizijsko sodišče o stroških revizijskega postopka ni odločalo.