Denationalization does not terminate pre-1991 leases; new owner steps into lessor's shoes with existing rent terms.

Revizija se zavrne.

[JEDRO]

Določba 1. odstavka 24. člena ZDen, po kateri vrnitev stvari v postopku denacionalizacije ne vpliva na najemna razmerja, ki so bila (pred uveljavitvijo ZDen, se pravi pred 7.12.1991) ustanovljena z odplačnimi pravnimi posli, ima dvojni pomen. Obstoj takih razmerij vpliva na obliko vračanja premoženja, saj pomeni oviro za vračanje stvari v last in posest. Premoženje se zato vrača le z vrnitvijo - vzpostavitvijo lastninske pravice v korist upravičenca, ne pa tudi v njegovo neposredno posest. Hkrati se s tem ohranja obstoječe najemno razmerje, kar pomeni, da stopi novi lastnik (denacionalizacijski upravičenec) na mesto najemodajalca; potlej obstajajo pravice in obveznosti iz najema med njim in najemnikom. To pomeni, da gre novemu lastniku (denacionalizacijskemu upravičencu) najemnina po najemni pogodbi, v katero je na podlagi 24. člena ZDen vstopil na mesto najemodajalca, od dneva pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji dalje.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je toženki naložilo, da mora tožnici plačati še 75.774 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega mesečnega zneska dalje, v presežku (za še zahtevanih 3.380.002 SIT) pa je zahtevek zavrnilo. Tožnici je naložilo, da mora toženki povrniti 475.259 SIT stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.2.2004.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo tožničino pritožbo in v zavrnilnem delu potrdilo sodbo prve stopnje. Soglaša s stališčem prvostopenjskega sodišča, da je imela toženka z Občino ... sklenjeno veljavno najemno pogodbo ter da je z denacionalizacijo tožnica vstopila na mesto prejšnjega najemodajalca (Občine ...). Tožnica je zato upravičena le do najemnine, ki bi po najemni pogodbi pripadala Občini ... (prvi odstavek 24. člena Zakona o denacionalizaciji - Uradni list RS, št. 27/91 in nasl. ZDen).

Zoper to sodbo je tožnica vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Poudarja, da je poslovni prostor njen, ne pa v lasti Občine ... Sodišči prve in druge stopnje sta tudi prezrli, da je tržni inšpektor toženki prepovedal opravljati dejavnost v tožničinih poslovnih prostorih ter da je ugotovil, da toženka nima sklenjene najemne pogodbe s tožnico ter da tudi ni imela sklenjene najemne pogodbe s prejšnjo lastnico (Občina ...). Tožnica je toženki takoj predlagala sklenitev najemne pogodbe, dokazala pa je tudi, da predlagana najemnina ni oderuška. Sodišči prve in druge stopnje sta zmotno uporabili materialno pravo, saj nista upoštevali veljavne zakonodaje (Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - Uradni list SRS, št. 18/74 in nasl. ter Zakona o obligacijskih razmerjih - Uradni list SFRJ, št. 29/78 in nasl., pa tudi Ustave Republike Slovenije). Zmotno je stališče, da bi bil lastnik poslovnega prostora upravičen samo do tolikšne najemnine, kot si jo je za svoje potrebe postavila občina. Tožnica nikoli ni soglašala, da bi se najemnina ravnala po odloku Občine ...

Revizija ni utemeljena.

Določba prvega odstavka 24. člena ZDen, po kateri vrnitev stvari v postopku denacionalizacije ne vpliva na najemna razmerja, ki so bila (pred uveljavitvijo ZDen, se pravi pred 7.12.1991) ustanovljena z odplačnimi pravnimi posli, ima dvojni pomen. Obstoj takih razmerij vpliva na obliko vračanja premoženja, saj pomeni oviro za vračanje stvari v last in posest. Premoženje se zato vrača le z vrnitvijo - vzpostavitvijo lastninske pravice v korist upravičenca, ne pa tudi v njegovo neposredno posest. Hkrati se s tem ohranja obstoječe najemno razmerje, kar pomeni, da stopi novi lastnik (denacionalizacijski upravičenec) na mesto najemodajalca; potlej obstajajo pravice in obveznosti iz najema med njim in najemnikom. To pomeni, da gre novemu lastniku (denacionalizacijskemu upravičencu) najemnina po najemni pogodbi, v katero je na podlagi 24. člena ZDen vstopil na mesto najemodajalca, od dneva pravnomočnosti odločbe o denacionalizacije dalje. Sodišči prve in druge stopnje sta zato pravilno uporabili materialno pravo, ko sta ugotovili, da je tožnica "vezana na vsebino obstoječe pogodbe", ter "da je tožeča stranka upravičena samo do najemnine v višini, ki jo je do sedaj tožena stranka plačevala prejšnjemu najemodajalcu Občini ..." (tako sodišče prve stopnje na četrti in drugi strani sodbe), oziroma, da "višine najemnine, določene z najemno pogodbo med Občino ... in toženo stranko, tako v tej pravdi ni mogoče spreminjati" (tako pritožbeno sodišče na tretji strani sodbe). Ko je tako, je brez pomena revizijsko sklicevanje na odločbo tržnega inšpektorja, s katero naj bi toženki začasno prepovedal opravljanje gostinske dejavnosti v spornih poslovnih prostorih. Bistveno je, da je bila med toženko in Občino ... sklenjena najemna pogodba, v katero je s pravnomočnostjo odločbe o denacionalizaciji na mesto prejšnje lastnice vstopila tožnica. Nepomembno je tudi, ali je tržni inšpektor v tej odločbi ugotovil, da toženka nima sklenjene najemne pogodbe s tožnico, in da take pogodbe ni imela niti s prejšnjo lastnico. Sodišče namreč na te ugotovitve ni vezano. Vprašanje, ali je med toženko in prejšnjo lastnico spornih poslovnih prostorov obstajalo najemno razmerje, rešuje sodišče avtonomno, ne glede na taka ali drugačna (bodisi pravna ali dejanska) stališča upravnega organa - tudi če so bila podlaga za izdajo upravne odločbe (na primer odločbe o začasni prepovedi opravljanja gostinske dejavnosti).

Ker je bilo tako materialno pravo pravilno uporabljeno (prvi odstavek 24. čl. (ZDen), je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo.