Supreme Court dismisses appeal; co-owners cannot claim exclusive ownership of basement without written agreement and registration.

Revizija se zavrne.

[JEDRO]

Dobrohotna pravna razlaga bi spričo nekdanjega vsesplošnega stvarnopravnega nereda v slovenskem pravnem prostoru terjala zaščito pred nasilnim spreminjanjem dotlejšnje uporabe nepremičnine (npr. vznemirjanje solastnika v uporabi stanovanja v večstanovanjski hiši, ki ni razdeljena na etaže). Vendar pri spornem delu podstrešja ne gre za tak primer (ravno tožnika sta namreč tista, ki želita spremembo dosedanje razdelitve v naravi), pa tudi postopek z negatorno tožbo ne bi predstavljal ustrezne pravne poti za tovrstno varstvo. Očitno namreč je, da gre v obravnavani zadevi za spor med solastniki glede razdelitve nepremičnine, za kar pravni red nudi ustrezna pravna sredstva.

[OBRAZLOŽITEV]

Tožnika sta zahtevala, naj toženca opustita vsakršno poseganje v njuno lastninsko pravico, ki jo imata na podstrešju stanovanjske hiše v Škofji Loki.

Sodišče prve stopnje je njun zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je, da etažna lastnina v sporni večstanovanjski hiši še ni bila vzpostavljena. Pravdne stranke ter tretje osebe so solastniki idealnih deležev nepremičnine. Tožnika sicer zasedata tri podstrešne sobe v izmeri 81 m2 (v tem delu gre po stališču prvega sodišča tudi za njuno izključno lastninsko pravico), medtem ko izključne lastninske pravice na ostalih delih podstrešja tožnika nista dokazala. Tožbeni zahtevek pa se nanaša na zatrjevano vznemirjanje na delu podstrešja, ki ne obsega že omenjenih treh sob.

Pritožbeno sodišče je pritožbo tožnikov zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. V razlogih je navedlo, da so podlaga odločitve določbe Stanovanjskega zakona (Uradni list RS/I, št.18/1991 do Uradni list RS, št. 69/2003; SZ). Skupne prostore je mogoče pridobiti v izključno last oziroma jih preurediti, če obstaja pismeni sporazum med solastniki. Takšnega sporazuma pa tožeča stranka ni niti dokazala niti zatrjevala.

Proti sodbi vlaga revizijo tožeča stranka. V njej uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijano sodbo bodisi spremeni bodisi razveljavi. Navaja, da je bila prvotna lastnica celotne hiše A. K. Kot taka je lahko prodajala posamezne dele hiše, v posameznih pogodbah pa tudi opredelila, kateri skupni prostori pripadajo posameznemu stanovanju. Kupci so se vknjižili kot solastniki ustreznih deležev, v pogodbah pa je bilo opredeljeno, kaj posamezni del predstavlja v naravi. Tako je K. A. prodala poleg stanovanja v prvem nadstropju še podstrešne prostore v hiši in dve drvarnici. Da ni šlo za podstrešje, ki bi predstavljalo skupni prostor v smislu SZ, izhaja tudi iz dejstva, da nihče ne oporeka tožeči stranki lastninske pravice na treh sobah, ki se prav tako nahajajo na podstrešju. Bistvo opredelitve podstrešja kot skupnega prostora ni v dejstvu, da se nahaja pod streho, marveč v njegovi funkciji.

V času sklenitve pogodbe med A. K. in predniki tožeče stranke, SZ še ni veljal, pač pa sta to področje urejala Zakon o stanovanjskih razmerjih in Zakon o pravicah na delih stavb. Revizija se sklicuje na 4. člen slednjega, ki je določal, da so bila podstrešja skupni del stavbe, vendar le v tistih primerih, ko je bila stavba v družbeni lastnini. Tudi 68. člen ZSR je določal, da nihče ne sme preurediti podstrehe v stavbi, ki je družbena lastnina. V času sklenitve pogodbe ni bilo nobenega predpisa, ki bi lastnici prepovedoval prodajo podstrešja. Pravna prednika tožnikov sta po stališču revizije veljavno pridobila lastninsko pravico in jo tudi lahko prenesla naprej na tožnika.

Zaradi napačne uporabe materialnega prava sta sodišči napačno ugotovili predmet pogodbe z dne 29.3.2000. Izmere in opisa pogodbe ni mogoče pravilno razumeti brez razlage izvedeniškega mnenja. Nazadnje se revizije sklicuje še na odločbo VS RS, opr. št. II Ips 59/99, v kateri je bila dopuščena etažna lastnina na podstrešju.

Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila in prelagala njeno zavrnitev. Revizija je bila dostavljena tudi Vrhovnemu državnemu tožilstvu RS.

Revizija ni utemeljena.

Revizijsko sodišče opravi materialnopravni preizkus glede na dejansko podlago sodb nižjih sodišč. To izhaja iz prepovedi uveljavljanja nepravilne in (ali) nepopolne ugotovitve dejanskega stanja iz tretjega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/99 - Uradni list RS, št. 43/2006; ZPP). Revizijskih navedb, ki tako ugotovljeno dejansko stanje obhajajo, ga relativizirajo ali izrecno napadajo zato ni mogoče upoštevati. V obravnavani zadevi pa revizija stori prav to: podaja dejansko zgodbo o sporni večstanovanjski hiši, ki presega dejansko podlago sodb nižjih sodišč. S takšnimi nedovoljenimi revizijskimi navedbami se zato revizijsko sodišče ni ukvarjalo.

Odločitev nižjih sodišč je pravilna. Tožnika nista uspela dokazati, da bi imela na spornem delu podstrešja izključno lastninsko pravico. Izključna pravica na delu stavbe je etažna lastnina. Glede nastanka etažne lastnine se je treba opreti tako na pravila SZ kot na splošna pravila stvarnega prava. Tako za nastanek etažne lastnine kot za njen prenos sta v skladu s splošnim pravilom 33. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 6/1980 do RS 87/2002; ZTLR) potrebna pravni naslov (pravni posel) in vpis v zemljiško knjigo kot modus aquirendi(1). Ker etažna lastnina v obravnavanem primeru ni bila vzpostavljena, tožnika tudi nista mogla kupiti dela stavbe, marveč le idealen solastniški delež. To, da je bilo v pogodbi opredeljeno, kaj naj bi ta idealni delež predstavljal v naravi, v skladu s pravilom 33. člena ZTLR in v skladu z načelom specialnosti, njune izključne lastninske pravice še ne vzpostavlja. Opis deleža v naravi je lahko kvečjemu pomembna okoliščina pri preoblikovanju solastninskega deleža v etažno lastnino (13. člen SZ), ki bi ga tožnika v skladu z navedenimi pravilom lahko zahtevala. V obravnavani zadevi tožnika pridobitnega načina nista niti zatrjevala.

Iz dejanske podlage sodb izhaja, da sta tožnika solastnika idealnega deleža na celotni nepremičnini. Dobrohotna pravna razlaga bi spričo nekdanjega vsesplošnega stvarnopravnega nereda v slovenskem pravnem prostoru terjala zaščito pred nasilnim spreminjanjem dotlejšnje uporabe nepremičnine (npr. vznemirjanje solastnika v uporabi stanovanja v večstanovanjski hiši, ki ni razdeljena na etaže). Vendar pri spornem delu podstrešja ne gre za tak primer (ravno tožnika sta namreč tista, ki želita spremembo dosedanje razdelitve v naravi), pa tudi postopek z negatorno tožbo ne bi predstavljal ustrezne pravne poti za tovrstno varstvo. Očitno namreč je, da gre v obravnavani zadevi za spor med solastniki glede razdelitve nepremičnine, za kar pravni red nudi ustrezna pravna sredstva.

Odločba vrhovnega sodišča, na katero se sklicuje revizija, pa pove le to, da je tudi na podstrešju mogoče ustanoviti etažo, kar pa seveda še ne pomeni, da se je to zgodilo tudi v obravnavanem primeru.

Op. št. (1): Glej: M. Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, Ljubljana 2000, str. 34 in nasl.