Supreme Court dismissed appeal on sale of agricultural land, ruling special law prevails over general contract law.

Revizija se zavrne.

[JEDRO]

ZKZ, ki določa način in postopek prodaje, omogoča lastniku, ki želi prodati kmetijsko zemljišče, da ga lahko proda po postopku, ki je urejen v 23. in 24. členu ZKZ, se pravi da pri upravni enoti da ponudbo, torej predlog za sklenitev prodajne pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da se s sprejemom ponudbe lahko sklene pogodba (31. in 32. člen ZOR). V 21. členu pa ZKZ v prvem odstavku določa, da lahko uveljavljajo prednostno pravico za nakup prednostni upravičenci in šele, če nihče od njih ne uveljavlja prednostne pravice, potem lahko lastnik proda ponujeno nepremičnino tudi drugim kupcem, ki so sprejeli ponudbo.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da morata toženca s tožnico skleniti pogodbo, s katero ji prodata naslednje nepremičnine: parcelo št. 225 sadovnjak v izmeri 3235 m2, vinograd v izmeri 423 m2, pašnik v izmeri 275 m2 in parcelo št. 235 stanovanjska stavba v izmeri 65 m2, gospodarsko poslopje v izmeri 51 m2 in dvorišče v izmeri 1012 m2, vpisani v vl. št. 14 k.o. ..., za kupnino v znesku 1.500.000 tolarjev; tožnica pa jima mora ob sklenitvi pogodbe plačati kupnino v višini 1.500.000 tolarjev, zmanjšano za izročeno aro v protivrednosti 2.000 nemških mark. Stroški prenosa lastninske pravice bremenijo tožečo stranko, toženca pa morata dovoliti, da se pri kupljenih parcelah vknjiži lastninska pravica na tožničino ime.

Proti tej sodbi sta se toženca pritožila, toda sodišče druge stopnje je njuni pritožbi zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

2.Proti sodbi sodišča druge stopnje, s katero je postala pravnomočna sodba sodišča prve stopnje, sta toženca pravočasno vložila revizijo. Uveljavljata revizijske razloge iz 1. 2. in 3. točke 370. člena Zakona o pravdnem postopku, torej bistveno kršitev določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava. Predlagata spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka. V utemeljitvi revizije navajata, da je pritožbeno sodišče na stališču, da 3. odstavek 21. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih določa obvezno prodajo kmetijskega zemljišča kupcem, ki so sprejeli ponudbo, če svoje pravice ne uveljavljajo prednostni upravičenci. Revidenta se s tem ne strinjata in menita, da v primeru, če nobeden od prednostnih upravičencev ne uveljavlja svoje pravice, prodajalec lahko proda zemljišče drugim kupcem, ki so pravočasno sprejeli ponudbo. Besedo lahko tolmačita tako, da je od prodajalčeve volje odvisno, ali bo nepremičnino prodal prijavljenim interesentom do nakupa, v nobenem primeru pa ne, da mora prodati kmetijsko zemljišče osebam, ki se po Zakonu o kmetijskih zemljiščih ne štejejo za kmete, saj bi bil s tem izničen namen zakona. Revidenta tudi menita, da prodajo kmetijskih zemljišč ureja poseben zakon in se zato ne smejo uporabiti določila Zakona o obligacijskih razmerjih. Končno še navajata, da parcela št. 235 k.o. ... ni kmetijsko zemljišče, temveč stanovanjska stavba, gospodarsko poslopje in dvorišče, zato sodišči prve in druge stopnje ne bi smeli uporabiti tistih predpisov, ki sta jih uporabili za parcelo 225. Ker mora na pravilno uporabo materialnega prava sodišče paziti po uradni dolžnosti, je sklicevanje sodišča druge stopnje na prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku v celoti zgrešen. Dodajata še, da bosta morala toženca z upoštevanjem sodb dejansko podariti tožnici nepremičnino, katere tržna vrednost presega 1.500.000 tolarjev.

Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. list RS, št. 36/04 - ur. p. b. - 43/06) je bila revizija vročena tožnici, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

3.Revizija ni utemeljena.

Toženca, ki se v reviziji sklicujeta na bistveno kršitev določb ZPP, ne povesta, za katero kršitev naj bi šlo in je ne opišeta. Ker revizijsko sodišče po 371. členu ZPP preizkusi izpodbijano sodbo v mejah razlogov, ki so v njej navedeni, pri čemer pazi po uradni dolžnosti (samo) na pravilno uporabo materialnega prava, bistvenih kršitev določb ZPP ni ugotavljalo.

V zvezi z uporabo materialnega prava je treba najprej pojasniti, da sodišče upošteva načelo zakonitosti iz 153. člena Ustave RS (URS, Ur. l. RS, št. 33/91-I - 68/06) tako, da uporablja pravna pravila po njihovi hierarhiji. Kadar pa gre za hierarhično enake predpise, v obravnavanem primeru za uporabo različnih zakonov, tedaj sodišče upošteva njihovo vsebino in stopnjo popolnosti. Ker v Republiki Sloveniji obligacijska razmerja ureja Obligacijski zakonik (OZ, Ur. l. RS, št. 83/01 - 32/04), ki v 1060. členu določa, da se za obligacijska razmerja, ki so nastala pred njegovo uveljavitvijo, uporablja Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR, Ur. l. SFRJ, št. 29/78 - 57/89), je treba ta zakonik oziroma zakon, ki sistematično in v celoti ureja družbena razmerja na področju sklepanja pogodb, upoštevati toliko, kolikor jih ne izključuje poseben zakon, ki ureja oziroma je urejal rabo kmetijskih zemljišč, njihovo varstvo, promet in zakup, agrarne operacije in skupne pašnike (1. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih, ZKZ, Ur. l. RS, št. 59/96), ki je veljal v času pogajanj med pravdnima strankama. To velja še posebej za splošne določbe ZOR, ki se uporabljajo za vsako od različnih vrst pogodb, ki so urejene v posebnem delu ZOR.

Sodišči prve in druge stopnje sta zato pravilno uporabili določila ZOR, ki vsebujejo temeljna načela za sklepanje pogodb, določila o nastanku obveznosti ter njihovih učinkih in prenehanju. Kolikor pa je šlo za posebne določbe, ki se nanašajo na promet s kmetijskimi zemljišči, sta uporabili specialni zakon, in sicer ZKZ. Ta v 17. členu določa, da se kmetijska zemljišča, gozdovi in kmetije lahko prodajo ali odtujijo na drug način, in sicer v postopku in na način, ki ga določa ZKZ. Zakon torej obravnava kmetijo kot gospodarsko celoto, ki obsega vse, kar rabi za redno kmetijsko proizvodnjo, torej tudi hišo in gospodarsko poslopje, zato sodišči nista imeli razlogov, da bi pri pravilni uporabi materialnega prava ločili parceli št. 225 in 235 k.o. ..., zlasti ne, ker toženca nista pravočasno navajala ugovorov, temveč šele v pritožbi, in je sodišče druge stopnje na četrti strani utemeljitve svoje sodbe povsem upravičeno opozorilo na prvi odstavek 337. člena ZPP. Pa tudi če bi sodišči za parcelo 235 k.o. ... ne uporabili določil ZKZ, bi na podlagi določil o vezanosti prodajalca na dano ponudbo po ZOR-u razsodili tako, kot sta.

V zvezi z razlago besede "lahko" iz 21. člena ZKZ je revizijsko sodišče prepričano, da je treba besedilo tega člena obravnavati kot celoto, zato se strinja z razlago pritožbenega sodišča na 5. strani utemeljitve sodbe. ZKZ, ki določa način in postopek prodaje, omogoča lastniku, ki želi prodati kmetijsko zemljišče, da ga lahko proda po postopku, ki je urejen v 23. in 24. členu ZKZ, se pravi da pri upravni enoti da ponudbo, torej predlog za sklenitev prodajne pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da se s sprejemom ponudbe lahko sklene pogodba (31. in 32. člen ZOR). V 21. členu pa ZKZ v prvem odstavku določa, da lahko uveljavljajo prednostno pravico za nakup prednostni upravičenci in šele, če nihče od njih ne uveljavlja prednostne pravice, potem lahko lastnik proda ponujeno nepremičnino tudi drugim kupcem, ki so sprejeli ponudbo. V obravnavanem primeru sta sodišči prve in druge stopnje preverili ustreznost prodaje pogodbe in njenega sprejema in revizija v zvezi s temi ugotovitvami ne izraža pomislekov.

Tudi cena, ki sta jo toženca navedla v ponudbi je bila primerna, saj je toženka že lep čas prodajala nepremičnino in se je lahko - upoštevajoč njeno izobrazbo - seznanila s cenami. Končna ponudba tudi ni povzročila povpraševanja in nihče ni zahteval ugotovitve vrednosti nepremičnine po 24. členu ZKZ, kar kaže na to, da je bila cena primerna.

Tako se izkaže, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija in ne razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zato je po 378. členu ZPP zavrnilo neutemeljeno revizijo. S tem je zavrnilo tudi predlog za povrnitev stroškov revizije (1. in 2. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP).