Inapplicability of title comparison to successive statutory transfers and failure to review validity of state alienation in property vindication

R O M Â N I A

CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIȚIE

SECȚIA CIVILĂ

D E C I Z I A NR.896 DOSAR NR.3286/2001

Ședința publică de la 7 martie 2003

S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții M.J.și M.V.împotriva deciziei nr.275 din 16.05.2001 a Curții de Apel București – Secția a IV-a civilă.

La apelul nominal s-au prezentat recurenții-pârâți prin avocat E.M., intimații-reclamanți H.G.și H.G.A.prin avocat C.Z., intimatul-pârât Municipiul București prin consilier juridic O.O., lipsind intimata-pârâtă S.C.”H.N.” S.A. București.

Procedura completă.

Avocat E.M. a solicitat admiterea recursului și a depus concluzii scrise.

Avocat C.Z. a cerut respingerea recursului și menținerea ca legale și temeinice a hotărârilor pronunțate.

Consilier juridic O.O. a pus concluzii de admitere a recursului.

C U R T E A

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 10 septembrie 1999, H.G.V.și H.G.A.au chemat în judecată, prin acțiune modificată, pe M.I., M.V., Municipiul București și S.C.”H.N.” S.A. București pentru revendicarea unui apartament situat la parterul imobilului din București, Bdul Mărăști nr.23, sectorul 1. Totodată, au cerut să se constate lipsa unui titlu valabil de preluare a bunului în patrimoniul statului și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.3157/27998 din 3 februarie 1997, încheiat între pârâta S.C. „H.N.” S.A. București, ca vânzător și pârâții persoane fizice, în calitate de cumpărători.

În motivarea acțiunii lor, au arătat că a dobândit bunul revendicat prin convenție, că în anul 1982 a fost preluat în patrimoniul statului printr-un act administrativ, emis în baza Decretului nr.223/1974 și că, ulterior, la data de 3 februarie 1997, a fost înstrăinat, cu titlu oneros, dar cu violarea Legii nr.112/1995, pârâților persoanelor fizice.

Tribunalul București, Secția a V-a civilă și de contencios administrativ, prin sentința nr.658 din 5 octombrie 2000, a admis în parte acțiunea, obligând pe pârâții persoane fizice să-i restituie, în posesie și proprietate, bunul revendicat. Soluția a fost motivată în sensul că, deși actul de înstrăinare a bunului, este valid, totuși nu este preferabil titlului de proprietate al reclamantei.

Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă, prin decizia nr.275 din 16 mai 2001, a respins, ca nefondate apelurile pârâților M.J., M.V.și Municipiul București, prin primarul general, cu motivarea că sentința atacată își are temeiul juridic în caracterul preferabil al titlului de proprietate al reclamanților.

Împotriva acestei deciziii pârâții M.J.și M.V.au declarat recurs, bazat pe motivele de casare și modificare prevăzute de art.304 pct.5-10 C.proc.civ., în dezvoltarea cărora a arătat, în esență că, procedând la compararea titlurilor de proprietate, instanțele au acordat ceea ce nu s-a cerut, fiind încălcate, ca atare, și formele procedurale sancționate cu nulitatea. Totodată, instanțele n-au examinat nulitatea actului de înstrăinare (vânzarea este anterioară Normelor de aplicare a Legii nr.112/1995) și nici aparența în drept invocată ca mijloc de apărare. Soluția este contradictorie, întrucât păstrează titlul cumpărătorilor și, fără temei, îi transformă din posesori în simpli detentori.

Recursul este întemeiat.

Dovada proprietății imobiliare prin titluri este absolută, dacă dreptul a fost dobândit originar și relativă atunci când provine dintr-un mod derivat, cum este convenția. În acest din urmă caz, titlurile, translative sau declarative, sunt simple fapte generatoare de prezumții care pot fi înlăturate prin proba contrarie.

Nu mai puțin, compararea titlurilor vizează, exclusiv, ipoteza când ambele părți litigante ale revendicării produc titluri derivate, care emană de la autori diferiți și care sunt fără vreo legătură (raport) între ele. Prezumția de proprietate, proprie unor asemenea titluri, poate fi combătută prin elemente de convicțiune, în condițiile art.1203 C.civ..

În speță, imobilul revendicat a fost dobândit, mai întâi de reclamanți, prin convenție, apoi de către stat, printr-un act administrativ emis în baza Decretului nr.223/1974 și, în final, de pârâții M.I. și M.V., în calitate de chiriași, în temeiul Legii nr.112/1995 și a contractului de vânzare-cumpărare nr.3157/27998 din 3 februarie 1997.

Rezultă că, în succesiunea lor, titlurile sunt într-o strânsă legătură, bazată mai întâi pe existența unui autor comun care a transmis derivat proprietatea bunului, iar apoi, pe intervenția legii care, originar, a dispus preluarea bunului în patrimoniul statului și, prin convenție, înstrăinarea lui către chiriași. Absența unor autori diferiți și prezența titlurilor originare invocate de pârâți, denotă, că în speță, ipoteza cerută probațiunii prin compararea titlurilor nu există. Corelativ, este inoperantă și posibilitatea combaterii, în acest cadru, a prezumției de proprietate care rezultă din titlul (originar și, totodată, derivat) invocat de pârâți. Altfel spus, instanțele au recurs la un mijloc de probațiune inaplicabil pricinii și inapt să înlăture titlul pârâților.

În schimb, instanțele au omis să cerceteze raportul de drept referitor la valabilitatea titlului statului, impus ca o condiție a valabilității înstrăinării bunului în baza Legii nr.112/1995, de natură să pună în cauză vânzarea-cumpărarea lucrului altuia, nulă dacă cumpărătorul a știut că statul nu era proprietar. În acest caz, dacă vânzarea a fost fondată pe o cauză ilicită ori pe existența lui fraus omnia corrumpit, nulitatea este absolută.

Or, conform cererii de chemare în judecată și apărării de fond propriu-zise a pârâților, instanțele au fost investite să se pronunțe asupra acestor aspecte. Reclamantele au invocat vânzarea-cumpărarea de către stat a propriului lor bun, ineficace deoarece Legea nr.112/1995 n-a fost respectată, iar pârâții (cumpărătorii), buna lor credință (în condițiile aparenței în drept, n-au știut că statul este neproprietar).

Întrucât instanțele au restrâns cercetarea judecătorească la simpla comparare a titlurilor, situație care s-a tradus în depășirea cadrului procesual, cu multipla consecință a neexaminării fondului pricinii, nemotivării și adoptării unor dispoziții contradictorii, nefirești, se impune admiterea recursului. În temeiul art.314 C.proc.civ., urmează a fi casate hotărârile atacate cu trimiterea cauzei la prima instanță, pentru rejudecare.În baza art.725 alin.3, combinat cu art.2 pct.1 lit.b și art.1 pct.1 C.proc.civ., instanța de trimitere se identifică a fi Judecătoria sectorului 1 București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul pârâților M.J.și M.V.împotriva deciziei civile nr.275 din 16 mai 2001 a Curții de Apel București – Secția a IV-a civilă.

Casează această decizie, precum și sentința civilă nr.658 din 5 octombrie 2000 a Tribunalului București, Secția a V-a și trimite cauza spre rejudecare la Judecătoria sectorului 1 București.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 martie 2003.