Lease termination and statutory interruption of prescription requiring subsequent litigation within six months

Şedinţa publică din data de 21 noiembrie 2023

Asupra recursului de faţă, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Ploieşti la 30.05.2018, sub nr. x/2018, reclamantul Municipiul Ploieşti a solicitat, în contradictoriu cu pârâta A. S.A., obligarea acesteia la predarea investiţiei realizate (compusă din clădire C1 - parter şi etaj 1, clădire C2 - etaj 2, Hala C2 parter şi etaj, Hala C3) şi a terenului situat în Ploieşti, str. x. Cantacuzino, nr. 348, cartier Podul Înalt, ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. x/07.07.1999.

De asemenea, a mai solicitat obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă asupra terenului, calculată conform condiţiilor din contractul de închiriere nr. x/07.07.1999, actualizată cu rata inflaţiei, până la predarea imobilului către Municipiul Ploieşti; cu cheltuieli de judecată.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe clauzele contractului de închiriere nr. x/07.07.1999, art. 1270, art. 1453, art. 1516 C. civ. şi art. 194 C. proc. civ.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Ploieşti (din perspectiva faptului că obiectul cererii de chemare în judecată este evaluabil în bani), excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune (în raport de dispoziţiile art. 2500, art. 2517 şi art. 2524 din C. civ.), formulând, totodată, apărări pe fondul cauzei, în sensul respingerii, ca neîntemeiată, a acţiunii.

Prin sentinţa civilă nr. 7011 din 4 octombrie 2018, Judecătoria Ploieşti a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Prahova.

Ca urmare a declinării de competenţă, pe rolul Tribunalului Prahova - sectia a II-a Civilă, de contencios administrativ si fiscal cauza a fost înregistrată la 13 noiembrie 2018, sub acelaşi număr unic, x/2018.

Prin sentinţa civilă nr. 1280 din 18 decembrie 2020, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Prahova - sectia a II-a Civilă, de contencios administrativ si fiscal a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la predarea imobilelor şi a respins acest capăt de cerere ca fiind prescris. Totodată, a respins în rest acţiunea ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe, reclamantul Municipiul Ploieşti a declarat apel, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Prin decizia nr. 349 din 27 octombrie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă a admis apelul declarat de reclamantul Municipiul Ploieşti şi, în consecinţă:

A schimbat în parte sentinţa.

A respins excepţia prescripţiei dreptului material în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la predarea imobilelor.

A admis în parte acţiunea şi a obligat pârâta să predea reclamantului investiţia compusă din clădire C1 parter şi etaj, clădire etaj 2, hala C2 parter şi etaj, hala C3 şi terenul situat în Ploieşti, str. x. Cantacuzino, nr. 348 ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. x/07.07.1999.

A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.

Împotriva deciziei instanţei de apel, pârâta A. S.A., în insolvenţă, prin administrator judiciar C.I.I. B., a declarat recurs, prin care a solicitat admiterea căii extraordinare de atac, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei în rejudecare.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2018, la 02 mai 2022, şi repartizat aleatoriu, spre soluţionare completului nr. 5.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu aplicarea greşită a normelor de drept material cu privire la prescripţia extinctivă.

În concret, autoarea recursului a arătat că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 2537 pct. 4 C. civ. cu referire la art. 2540 din acelaşi Cod, privind punerea în întârziere, întrucât aceasta are rol întreruptiv în cadrul prescripţiei doar dacă este urmată de chemarea în judecată în termen de 6 luni de la data punerii în întârziere or, în cauză, acţiunea a fost promovată mult după împlinirea acestui termen.

Detaliind, a arătat că, în apel, instanţa a reţinut că actul nr. 1100/04.05.2016, în raport de dispoziţiile art. 2537 pct. 4 C. civ., are rolul de a întrerupe cursul prescripţiei extinctive, efectul fiind curgerea unui nou termen de 3 ani, astfel încât, la data introducerii acţiunii, termenul nu era împlinit.

În combaterea acestui considerent, recurenta-pârâtă a arătat că actul nr. 1100/04.05.2016 nu a fost urmat de chemarea în judecată în termen de 6 luni, conform art. 2540 C. civ., cererea de chemare în judecată fiind înregistată după aproximativ 2 ani de la data notificării.

În continuarea raţionamentului prezentat, recurenta a arătat că, nefiind urmată de o cerere de chemare în judecată în termen de 6 luni, notificarea a rămas fără efecte juridice cu privire la întreruperea cursului prescripţiei extinctive, motiv pentru care, în accepţiunea sa, instanţa de apel a apreciat greşit că, în cauză, a intervenit întreruperea cursului prescripţiei, soluţia fiind una nelegală.

Pe de altă parte, a arătat că notificarea nr. x/04.05.2016, reţinută ca având rol întreruptiv în cursul prescripţiei, nu se referă la obligaţia de a preda investiţia realizată pe terenul Primăriei, ci la sumele reprezentând contravaloarea folosinţei terenului pe care se află investiţia, notificarea având, astfel, un caracter echivoc.

Detaliind, a susţinut că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că, prin actul nr. 1100/04.05.2016 a fost notificată de apelanta-reclamantă în sensul că "potrivit prevederilor art. 23 din Contractul de închiriere nr. x/07.07.1999, nefiind aprobată încheierea unui nou contract de închiriere, investiţia devine proprietatea Consiliului Local al Municipiului Ploieşti conform obligaţiilor contractuale, datorând în acest sens şi lipsa de folosinţă asupra terenului până la predarea efectivă." şi a solicitat instanţei de recurs să cenzureze conţinutul acestui act întrucât notificarea priveşte strict contravaloarea lipsei de folosinţă asupra terenului.

De asemenea, a mai învederat că, întrucât actul nr. 1100/04.05.2016 conţine mai multe afirmaţii şi o singură cerere/notificare cuprinsă în paragraful "Drept urmare, aveţi obligaţia să achitaţi lipsa de folosinţă asupra terenului până la predarea acestuia către proprietar", o eventuală întrerupere a cursului prescripţiei s-ar putea referi doar la ceea ce s-a cerut în mod neechivoc (lipsa de folosinţă asupra terenului) şi nu asupra a ceea ce nu s-a cerut în mod ferm şi neechivoc (predarea investiţiei).

Totodată, în vederea rejudecării, recurenta a solicitat instanţei de recurs să reţină caracterul echivoc al actului nr. 1100/04.05.2016 cu privire la rolul întreruptiv în cursul prescripţiei, în accepţiunea recurentei, fiind inadmisibil ca un act cu conţinut interpretabil sa stea la baza unei soluţii care ar conduce la predarea unei investiţii.

În considerarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. cu referire la art. 425 alin. (1) lit. b) din acelaşi Cod, recurenta-pârâtă a susţinut că decizia recurată nu cuprinde motivarea pe care se întemeiază concluzia judecătorilor din apel potrivit căreia, "în temeiul disp. art. 23 din contract investiţia realizată este proprietatea Consiliului Local" şi nu răspunde deloc apărărilor acesteia cu privire la voinţa concordantă a părţilor la încheierea şi pe timpul derulării contractului, invocând prevederile art. 1266-1269 C. civ./art. 977-985 C. civ. de la 1864.

În concret, recurenta-pârâtă a susţinut că aşa-zisa motivare este cuprinsă doar într-o propoziţie şi se referă la pretinsul drept al Municipiului Ploieşti asupra investiţiei, în temeiul art. 23 din contract.

Prin urmare, susţinând că decizia atacată nu este motivată, autoarea recursului a solicitat ca, în rejudecare, instanţa de apel să analizeze aspectele referitoare la interpretarea clauzelor contractului de închiriere nr. x/07.07.1999 (inclusiv cele referitoare la voinţa concordantă a părţilor) pe care le-a invocat şi în primul ciclu procesual (prin întâmpinarea depusă în apel), reiterându-le, totodată, şi în recursul promovat, iar în măsura în care clauza contractuală în discuţie va fi apreciată ca fiind una îndoielnică, a solicitat ca, în cauză, să se facă aplicarea art. 1268-1269 C. civ./art. 977-985 C. civ. de la 1864, în sensul ca această clauză să fie interpretată în favoarea celui care se obligă.

După enumerarea, în ordine cronologică, a demersurilor întreprinse de autoarea recursului în vederea clarificării situaţiei juridice a imobilelor şi a contractului de închiriere, a susţinut că, întrucât nu aceasta este cea care a decis să nu mai încheie alt contract de închiriere, ci reclamanta, astfel cum rezultă din recunoaşterea expresă comunicată prin Notificarea potrivit căreia, "Întrucât Consiliul Local al Municipiului Ploieşti nu a aprobat încheierea unui nou contract de închiriere cu A. S.A." rezultă până la evidenţă că, nu este îndeplinită cerinţa prevăzută de art. 23 care să justifice solicitarea Primăriei privind predarea investiţiilor.

În fine, a precizat că a anexat şi decizia nr. 1744/23.09.2021 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă cu referire la cererea având ca obiect superficie, care, în opinia recurentei, are o legătură directă cu cauza de faţă, pentru situaţia în care, în funcţie de circumstanţe, va solicita suspendarea judecăţii până la pronunţarea unei hotărâri definitive în respectiva cauză.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Intimatul-reclamant nu a uzat de dreptul de a formula întâmpinare.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, prin acesta constatându-se că recurenta-pârâtă a invocat critici de nelegalitate succeptibile de a fi încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (4) C. proc. civ., raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului a fost analizat în completul de filtru, iar prin încheierea din 09 mai 2023 s-a dispus comunicarea acestuia părţilor, cu menţiunea că au dreptul de a depune un punct de vedere la raport în 10 zile de la comunicare; nicio parte nu şi-a prezentat punctul de vedere.

Prin rezoluţia din 26 iunie 2023, s-a fixat termen pentru examinarea admisibilităţii recursului în completul de filtru, la 26 septembrie 2023.

Prin încheierea completului de filtru din 26 septembrie 2023 s-a admis în principiu recursul declarat de recurenta-pârâtă, stabilindu-se termen de judecată la 21 noiembrie 2023, în vederea soluţionării recursului în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Înalta Curte, analizând decizia recurată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, constată că recursul este fondat şi va fi admis, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Criticile invocate de recurenta-pârâtă în susţinerea recursului vizează, pe de o parte, dezlegarea dată de instanţa de apel excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, iar pe de altă parte, lipsa totală a argumentaţiei soluţiei pronunţate pe fondul cauzei.

Înalta Curte constată că instanţa de apel, respingând excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, a reţinut că dreptul de proprietate asupra investiţiei/construcţiilor s-a născut în temeiul Contractului de închiriere încheiat între părţi, nr. x/07.07.1999, astfel încât, aplicabil este termenul general de prescripţie de 3 ani, deşi apelanta-reclamantă, prin motivele de apel, a invocat dispoziţiile art. 2518 C. civ. privind termenul de prescripţie special al acţiunilor reale.

De asemenea, instanţa de apel a reţinut, în raport de dispoziţiile art. 2537 pct. 4 C. civ., faptul că adresa nr. x/04.05.2016 (prin care reclamanta a notificat pârâta în sensul că, în temeiul art. 23 din contract, investiţia realizată pe terenul proprietatea acesteia, devine proprietatea Consiliului Local al Municipiului Ploieşti, datorând şi lipsa de folosinţă asupra terenului până la predarea efectivă) are rolul de a întrerupe prescripţia extinctivă, cu consecinţa începerii curgerii unui nou termen de prescripţie de 3 ani, astfel încât la data introducerii acţiunii, 30.05.2018, termenul nu era împlinit.

Pe fondul cererii, instanţa de apel a reţinut că investiţia realizată este proprietatea Consiliului Local al Municipiului Ploieşti, potrivit clauzei contractuale inserate la art. 23, şi, în temeiul dispoziţiilor art. 1270 C. civ. şi art. 1516 din acelaşi cod, a dispus obligarea intimatei-pârâte să predea apelantei-reclamante atât investiţia compusă din clădire C1 parter şi etaj, clădire etaj 2, hala C2 parter şi etaj, hala C3, cât şi terenul ce a făcut obiectul contractului de închiriere.

Plecând de la aceste premise, Înalta Curte reaminteşte că instanţa are obligaţia de a stărui, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală în aflarea adevărului, pe baza stabilirii faptelor, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale; în egală măsură, legea obligă judecătorul cauzei ca, ori de câte ori legea îi rezervă puterea de apreciere, să ţină seama de toate circumstanţele cauzei şi să asigure respectarea cumulată a principiilor procesului civil, echităţii şi bunei-credinţe.

Deşi nu este mai puţin adevărat că procesul civil este un proces care dispută interese particulare, ceea ce se repercutează în abilitatea şi posibilitatea părţilor de a aduce în proces probele pe care le consideră necesare şi utile pentru demonstrarea drepturilor lor, rolul instanţei rămâne constant subordonat obligaţiei de statuare a adevărului judiciar, prin aplicarea legii la o stare de fapt deplin stabilită.

În raport de aceste considerente teoretice, Înalta Curte constată că ambele instanţe devolutive au analizat acţiunea dedusă judecăţii ca fiind una personală, întemeiată pe clauzele contractuale cuprinse în contractul de închiriere nr. x/07.07.1999 intervenit între părţi, acţiune care este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani, deşi reclamantul, în apel, a invocat şi prevederile art. 2518 C. civ. privind termenul de prescripţie de 10 ani, aplicabil acţiunilor privind drepturile reale care nu sunt declarate prin lege imprescriptibile sau nu sunt supuse unui alt termen de prescripţie, susţinând că acesta, în calitate de proprietar al terenului ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. x/07.07.1999, are la îndemână atât o acţiune personală, întemeiată pe contractul de închiriere, prescriptibilă, cât şi o acţiune reală, întemeiată pe dreptul de proprietate, preexistentă, imprescriptibilă.

Prin cererea de recurs, în considerarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., s-a invocat încălcarea normelor de drept material, respectiv faptul că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 2537 pct. 4 şi art. 2540 C. civ., susţinându-se că punerea în întârziere are rol întreruptiv în cursul prescripţiei extinctive doar dacă este urmată de formularea unei cereri de chemare în judecată în termen de 6 luni de la data punerii în întârziere or, în cauză, acţiunea a fost promovată la aproximativ 2 ani de la data notificării.

Critica este fondată pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte constată că, atât prima instanţă cât şi instanţa de apel, au calificat acţiunea reclamantei ca fiind o acţiune personală, izvorâtă şi întemeiată pe contract, prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani prev. de art. 2517 C. civ.. În această privinţă, se constată că instanţa de apel nu a primit susţinerea reclamantei, formulată pentru prima dată în apel, referitoare la termenul special de prescripţie a acţiunilor reale care nu sunt imprescriptibile, statuând că, în raport de faptul că dreptul de proprietate asupra construcţiilor s-a născut in baza Contactului de închiriere convenit de părţi, în cauză este aplicabil termenul general de prescripţie de 3 ani. Niciuna dintre părţile litigante nu au criticat această concluzie a instanţei de apel privitoare la calificarea juridică a acţiunii.

Se mai constată că instanţa de apel, în soluţionarea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, a avut în vedere adresa/înscrisul nr. 1100/04.05.2016, apreciind că aceasta reprezintă o notificare de punere în întârziere şi totodată un act întreruptiv de prescripţie, în sensul prevederilor art. 2537 pct. 4 C. civ., conform cărora prescripţia se întrerupe "prin orice act prin care cel în folosul căruia curge prescripţia este pus în întârziere". În raport de această notificare, transmisă la data de 4 mai 2016, valorificând exclusiv aceste dispoziţii legale, instanţa de apel a stabilit că, la data introducerii acţiunii, 30.05.2018, termenul de prescripţie de 3 ani nu era împlinit, fără a mai analiza însă şi dispoziţiile art. 2540 C. civ. care stabilesc condiţiile în care actele de punere în întârziere produc efectul întreruptiv de prescripţie reglementat de art. 2537 C. civ.

Astfel, conform art. 2540 C. civ. "prescripţia este întreruptă prin punerea în întârziere a celui în folosul căruia curge prescripţia numai dacă aceasta este urmată de chemarea lui în judecată în termen de 6 luni de la data punerii în întârziere".

Se constată aşadar că, în raţionamentul său privitor la întreruperea termenului de prescripţie, instanţa de apel a valorificat cazul de întrerupere a prescripţiei prev. de art. 2537 pct. 4 C. civ. fără însă a examina şi prevederile art. 2540 C. civ. care stabilesc condiţiile în care acest caz de întrerupere a termenului de prescripţie produce efectul întreruptiv prevăzut de lege.

De asemenea, Înalta Curte mai observă faptul că, din considerentele deciziei atacate nu se poate extrage motivul pentru care instanţa de apel a reţinut doar acest înscris ca având rol întreruptiv de prescripţie, în condiţiile în care în intervalul 2014-2020 reclamanta a susţinut că a transmis pârâtei o serie de alte notificări în sensul predării imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere.

Prin urmare, Înalta Curte conchide că instanţa de apel, prin hotărârea pronunţată, valorificând doar dispoziţiile art. 2537 pct. 4 C. civ., cu ignorarea prevederilor art. 2540 C. civ., a făcut o greşită aplicare a legii, fiind întrunit cazul de casare prev. de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. - hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

De asemenea, Înalta Curte constată că instanţa de apel, prin valorificarea exclusiv a notificării din 4 mai 2016, deşi reclamanta a invocat faptul că a transmis mai multe notificări pârâtei în perioada 2014 - 2020, a nesocotit obligaţia de principiu a organului judiciar, de a lămuri deplin cauza în scopul unei corecte aplicări a legii, astfel că se impune admiterea recursului şi casarea hotărârii, revenind instanţei de apel, în rejudecare, rolul reexaminării depline a cauzei, urmând a reevalua situaţia de fapt în raport de toate susţinerile şi temeiurile de drept invocate de părţi.

În raport de această soluţie ce se va pronunţa în cauză, criticile privind lipsa totală a argumentaţiei soluţiei pe fond, respectiv lipsa motivelor pe care instanţa de apel şi-a fundamentat reţinerea că intimatul Municipiul Ploieşti este proprietarul investiţiei/construcţiilor, precum şi neanalizarea apărărilor privind voinţa concordantă a părţilor la încheierea şi în timpul derulării contractului, ce ar putea atrage incidenţa motivului de casare prevăzut la pct. 6 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., nu vor mai fi analizate, urmând a fi avute în vedere de instanţa de apel cu prilejul rejudecării.

Având în vedere considerentele expuse mai sus, se impune a se reţine că decizia recurată fost dată cu încălcarea normelor de drept material, aşa încât este incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., motiv pentru care Înalta Curte, în temeiul art. 496 şi art. 497 C. proc. civ., va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.A., prin administrator judiciar C.I.I. B., împotriva deciziei nr. 349 din 27 octombrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.A., prin administrator judiciar C.I.I. B., împotriva deciziei nr. 349 din 27 octombrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 21 noiembrie 2023.