Tenant's claim for reimbursement of leasehold improvements barred by contractual allocation of renovation costs and landlord's retention of works

Şedinţa publică din data de 21 iunie 2023

Deliberând asupra recursului şi subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată la 11.05.2020 pe rolul Judecătoriei Iaşi, secţia Civilă, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.A. (în prezent S.C. C. S.R.L.), solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să oblige pârâta să-i plătească suma de 249.600 RON, reprezentând contravaloarea lucrărilor de amenajare pe care, în calitate de locatar, le-a executat la imobilul proprietatea pârâtei, situat în Iaşi, Calea x, jud. Iaşi, să constate dreptul său de retenţie asupra imobilului şi să oblige pârâta la plata cheltuielilor de judecată; pe parcursul procesului, reclamanta şi-a mărit câtimea obiectului cererii.

Prin sentinţa civilă nr. 2192/02.03.2021, Judecătoria Iaşi, secţia Civilă a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Iaşi.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Iaşi, secţia I civilă, care a pronunţat sentinţa civilă nr. 893/14.04.2022, prin care a admis în parte acţiunea, a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 457.625,78 RON, reprezentând valoarea lucrărilor de amenajare şi a respins cererea reclamantei de constatare a unui drept de retenţie asupra imobilului proprietatea pârâtei; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 10.914 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată şi către stat a sumei de 3.048,50 RON, de care reclamanta a beneficiat cu titlu de ajutor public judiciar.

Împotriva aceste sentinţe, S.C. B. S.A. a declarat apel.

La termenul din 08.09.2022, instanţa de prim control judiciar a invocat din oficiu excepţia tardivităţii cererii de apel, pe care a respins-o prin încheierea din 22.09.2022.

Ulterior, prin decizia civilă nr. 508/03.11.2022, Curtea de Apel Iaşi, secţia Civilă a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa civilă atacată, în sensul că a respins acţiunea ca neîntemeiată.

Împotriva acestei decizii şi a încheierii din 22.09.2022, A. a declarat recurs, solicitând casarea lor şi menţinerea sentinţei tribunalului.

Prin memoriul de recurs, după prezentarea situaţiei de fapt şi a etapelor procesuale anterioare, autoarea căii de atac a susţinut că hotărârea a fost dată cu încălcarea normelor de procedură care reglementează termenul de exercitare a căii de atac a apelului şi a celor de drept material; a invocat, astfel, motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea primului motiv de recurs, a arătat că excepţia tardivităţii apelului a fost invocată din oficiu, iar ulterior a fost respinsă, deşi, în opinia sa, apelul fusese tardiv declarat.

În dezvoltarea celui de-al doilea motiv de casare, a arătat că, potrivit art. 5.4 şi 7.1 lit. c) din contractul de închiriere nr. x/01.05.2017 încheiat între părţi, urma să execute, pe cheltuială proprie, lucrări de amenajare interioară/exterioară pentru buna desfăşurare a activităţilor sale, care urmau să rămână în proprietatea intimatei-pârâte, însă a subliniat că lucrările au fost ample, depăşind caracterul celor prevăzute generic în contract şi că au fost necesare, întrucât, deşi partea adversă s-a obligat contractual să-i asigure accesul la utilităţi, a constatat că spaţiul nu avea acces la reţelele de utilităţi, aşa încât a fost nevoită să efectueze lucrări care erau în sarcina proprietarului, căruia îi revine obligaţia de a preda un spaţiu corespunzător descrierii din contractul de închiriere.

Recurenta-reclamantă a subliniat că renovarea şi amenajarea imobilului închiriat s-a realizat cu acordul intimatei-pârâte şi a invocat art. 1.823 alin. (1) C. civ., considerându-se îndreptăţită la despăgubiri. A mai menţionat că a făcut investiţiile în imobil ţinând cont de perioada îndelungată de închiriere convenită, de 15 ani, însă ulterior s-a dispus evacuarea sa în scopul vânzării terenului pe care se afla spaţiul închiriat.

A mai arătat că instanţa de apel a fost indusă în eroare, deoarece intimata-pârâtă a prezentat o situaţie de fapt nereală, susţinând că imobilul închiriat era complet funcţional.

O altă critică priveşte soluţia instanţei de apel care nu s-a pronunţat pe solicitarea apelantei-pârâte de a trimite cauza spre rejudecare la instanţa de fond, încălcând astfel principiul disponibilităţii. A susţinut că instanţa de apel nu a analizat motivul suplimentar invocat, nici după respingerea excepţiei tardivităţii şi repunerea cauzei pe rol; de aceea, a apreciat că se impune rejudecarea cauzei de către instanţa de apel, care va analiza şi acest motiv suplimentar, deoarece lipsind această examinare, hotărârea nu este motivată şi nu se poate exercita controlul judiciar, fiind încălcat dreptul la un proces echitabil.

Analizând actele dosarului şi hotărârile atacate, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reţine următoarele:

Criticând decizia curţii de apel, recurenta-reclamantă a susţinut, ca prim motiv de casare, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, cu referire expresă la nesocotirea termenului de apel.

Potrivit art. 468 alin. (1) C. proc. civ., termenul de apel este de 30 de zile de la comunicarea hotărârii, dacă legea nu dispune altfel.

Sentinţa primei instanţe a fost comunicată către pârâtă la 07.06.2022, iar apelul a fost declarat, prin corespondenţă electronică, la data de 08.07.2022, cu respectarea termenului reglementat de art. 468 alin. (1) C. proc. civ. Nu se poate reţine argumentul recurentei-reclamante, care a invocat lipsa confirmării primirii e-mail-ului de către instanţa la care a fost depusă cererea de apel, întrucât înscrisurile de la dosarul de apel, reprezentând corespondenţa între avocatul apelantei-pârâte şi Tribunalul Iaşi, probează că la 08.07.2022, ora 23:16, apărătorul S.C. B. S.A. a înaintat tribunalului, prin poşta electronică, apelul promovat împotriva sentinţei primei instanţe, iar luni, 11.07.2022, tribunalul i-a solicitat apelantei retrimiterea documentului într-un format care să poată fi accesat şi, în aceeaşi zi, a înregistrat apelul.

Aşadar, întrucât calea de atac devolutivă a fost declarată în termen, cu respectarea art. 468 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, confirmând statuările instanţei de prim control judiciar asupra excepţiei tardivităţii apelului, înlătură primul motiv de recurs, subliniind şi că invocarea din oficiu a unei excepţii nu generează în sarcina instanţei obligaţia de a o admite.

În dezvoltarea celui de-al doilea motiv de recurs, subsumat art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., autoarea căii de atac a susţinut că au fost aplicate greşit dispoziţiile art. 1.823 alin. (1) C. civ., potrivit cărora locatorul nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul său prealabil, precum şi faptul că nu au fost respectate mai multe clauze contractuale de către intimata-pârâtă.

Înalta Curte înlătură ca nefondate aceste critici, întrucât nu rezultă aplicarea greşită a dispoziţiei de drept material invocată, ci instanţa de apel a analizat raporturile juridice dintre părţi născute din contractul de închiriere, prin prisma voinţei lor reale cu privire la efectuarea lucrărilor de amenajare a spaţiului închiriat şi suportarea cheltuielilor necesare; astfel, a stabilit că părţile au convenit că lucrările vor fi efectuate de recurenta-reclamantă, în calitate de locatar, urmând a-i profita, iar intimata-pârâtă, în calitate de locator, le va păstra, fără nicio obligaţie de a-l dezdăuna pe locatar. A mai statuat că, prin prisma art. 1.270 C. civ., contractul este legea părţilor, astfel că voinţa reală a acestora este cea care prevalează.

Recurenta-reclamantă nu a invocat încălcarea sau aplicarea altei norme de drept material decât cea deja analizată, iar celelalte critici dezvoltate în susţinerea motivului de casare întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu privesc nelegalitatea deciziei atacate, ci relevă nemulţumirea societăţii recurente faţă de modul în care instanţa de apel a analizat situaţia de fapt şi raporturile contractuale dintre părţi, viziunea acesteia fiind total diferită faţă de statuările instanţei de prim control judiciar. Însă, toate aceste motive, prin care autoarea căii de atac urmăreşte să obţină reaprecierea probatoriului şi reinterpretarea clauzelor contractuale din convenţia încheiată cu intimata-pârâtă, reprezintă, în realitate, critici specifice unei căi de atac devolutive şi nu vor fi examinate în recurs, cale extraordinară de atac, care urmăreşte să supună Înaltei Curţi examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Ultima critică priveşte omisiunea instanţei de apel de a se pronunţa pe solicitarea apelantei-pârâte de a trimite cauza spre rejudecare la prima instanţă.

Prin memoriul de apel S.C. B. S.R.L., a solicitat, în principal, anularea sentinţei şi rejudecarea cauzei de către instanţa de apel, iar în subsidiar, trimiterea cauzei pentru rejudecare la instanţa de fond.

Curtea de apel a admis calea de atac şi a schimbat în tot hotărârea atacată, dând eficienţă cererii autoarei căii de atac, de evocare a fondului; ca atare, având în vedere modalitatea de redactare a cererii apelantei care doar în subsidiar a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare, nu există nicio raţiune pentru care instanţa de apel, pronunţând soluţia vizată în principal de apelantă, să examineze şi cererea formulată în subsidiar.

Aşa fiind, nu sunt incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., motiv pentru care, în temeiul art. 496 alin. (1), Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul şi, în baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va obliga autoarea căii de atac, care a pierdut procesul, la plata către intimata-pârâtă a sumei de 4.946,58 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă A. împotriva încheierii din 22.09.2022 şi deciziei civile nr. 508/03.11.2022, pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia Civilă.

Obligă recurenta-reclamantă la plata către intimata-pârâtă a sumei de 4.946,58 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 21 iunie 2023.