Validity of subsequent property transfers and the burden of proof for rebutting the presumption of good faith in nullity claims based on illicit cause

Şedinţa publică din data de 12 decembrie 2023

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova, secţia I civilă sub nr. x/2020, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâţii B., C. şi D. solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună declararea nulităţii absolute a următoarelor acte juridice, cu consecinţa desfiinţării retroactive a respectivelor acte juridice şi a revenirii în patrimoniul reclamantei a terenului: declararea nulităţii absolute parţiale a actului juridic civil autentificat sub nr. x/05.10.2011 de B.N.P. E., recte a contractului de ipotecă conţinut de respectivul act juridic încheiat între F., în calitate de pretins proprietar al terenului (debitor - ipotecar împrumutat) şi B., în calitate de creditor - ipotecar împrumutător; declararea nulităţii absolute a actului de adjudecare a terenului şi a actelor de executare subsecvente întocmite în dosarul de executare nr. 45/2012 al B.E.J. G. prin care a fost transferat către pârâtul C., în cadrul licitaţiei publice, dreptul de proprietate asupra terenului, ca urmare a procedurii de executare silită a obligaţiei dc restituire a împrumutului acordat de B. lui F. şi garantat cu ipoteca asupra terenului; declararea nulităţii absolute a contractului de vânzare autentificat sub nr. x/14.08.2014 de B.N.P. H. încheiat între pârâţii C., în calitate de vânzător, şi D., în calitate de cumpărător; cu cheltuieli de judecată.

La data de 09.09.2020, reclamanta A. S.R.L. a depus, în temeiul art. 204 C. proc. civ., cerere completatoare prin care a înţeles ca, suplimentar capetelor de cerere formulate iniţial, să solicite instanţei ca, în cazul admiterii capetelor de cerere anterior precizate, să se dispună rectificarea înscrierii în cartea funciară a imobilului nr. 5107 a Mun. Ploieşti (în prezent, Cartea funciară nr. x), având nr. cadastral x (în prezent, nr. cadastral x), în sensul modificării titularului dreptului de proprietate din D., în A. S.R.L.

2. Sentinţa tribunalului

Prin sentinţa civilă nr. 821 din data de 9 martie 2021, Tribunalul Prahova, secţia I civilă a admis cererea completată formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D. şi, în consecinţă, a constatat nulitatea absolută a contractului de împrumut garantat cu ipotecă nr. 3702/05.10.2011 încheiat între pârâţii F. şi B.; a constatat nulitatea absolută a actului de adjudecare întocmit la data de 26.02.2013 de B.E.J. G. în dosarul de executare silită nr. x/2012 vizând imobilul-teren în suprafaţă de 817 mp., categoria de folosinţă curţi-construcţii, situat în Ploieşti, str. x, jud. Prahova, nr. cadastral x, înscris în C.F. x a localităţii Ploieşti (nr. Carte Funciară vechi 5107-e:5107), adjudecatar fiind pârâtul C.; a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare aut. sub nr. x/14.08.2014 încheiat între pârâţii C., în calitate de vânzător, şi D., în calitate de cumpărător; a dispus rectificarea înscrierii în cartea funciară nr. x a localităţii Ploieşti (în prezent, Cartea Funciară nr. x, în sensul că titularul dreptului de proprietate asupra imobilului - teren în suprafaţă de 817 mp., categoria de folosinţă curţi-construcţii, situat în Ploieşti, str. x, jud. Prahova, este reclamanta A. S.R.L., iar nu pârâta D..

3. Decizia pronunţată de instanţa de apel

Prin decizia nr. 1296 din 11 mai 2022, Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta D. împotriva sentinţei civile nr. 821 din data de 9 martie 2021, pronunţată de Tribunalul Prahova, secţia I civilă.

4. Recursul

Împotriva deciziei pronunţate de curtea de apel, pârâta D. a formulat recurs, întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

După o expunere a istoricului cauzei, reclamanta susţine că pronunţarea deciziei recurate a fost făcută cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor de drept material aplicabile speţei, încălcând, totodată, şi principiul consacrat de disp. art. 14 alin. (2) din C. civ., conform căruia "Buna-credinţă se prezumă până la proba contrară".

În mod injust reţine Curtea de Apel Ploieşti că susţinerile pârâtei în sensul existenţei bunei-credinţe sunt nefondate, raportând acestea şi la faptul că întreaga licitaţie publică ce a avut loc pentru vânzarea terenului a fost organizată de către numitul I., care cunoştea faptul că, pentru ca numitul C. să poată adjudeca bunul imobil la un preţ inferior valorii reale a acestuia, potrivit art. 846 alin 8 C. proc. civ., era necesar ca în mod formal, la licitaţie să fie prezente două persoane.

Arată că această licitaţie publică din cadrul procedurii executării silite astfel cum rezultă din cuprinsul actului de adjudecare întocmit de executorul judecătoresc la data de 26.02.2013, s-a petrecut înainte de a cumpăra terenul, deci fără nicio legătură cu persoana sa, care nu a avut cunoştinţă de cele întâmplate cu acea ocazie, nefiind parte în dosarul penal la care face referire instanţa de apel.

Susţine că nu poate înţelege cum a putut fi apreciată buna sau reaua sa credinţă la momentul cumpărării terenului în anul 2014, în raport de împrejurări care s-au întâmplat cu un an înainte, despre care nu avea cunoştinţă.

De asemenea, nu era notată nicio acţiune de către societatea reclamantă în cartea funciară, prima înscriere fiind efectuată abia în 2017 de către Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploieşti.

Mai arată că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.08.2014 era studentă, că face parte dintr-o familie care a susţinut-o financiar, existând mijloace materiale care să permită acest lucru şi că a achiziţionat terenul cu dorinţa de a construi un imobil la finalizarea studiilor şi revenirea în ţara.

Menţionează că se află în situaţia în care se consideră că a participat la un circuit fraudulos, fără a fi luată în considerare nicio probă pe care pârâta a administrat-o atât în fond cât şi în apel, instanţa de apel reţinând că buna sa credinţă nu ar fi fost dovedită.

La interogatoriul administrat în fondul cauzei, dar şi în apel a arătat că a achiziţionat terenul cu banii proveniţi de la părinţi; cu toate acestea în mod incorect Curtea de Apel Ploieşti reţine că nu pârâta a achitat preţul, că nu ar exista nicio dovadă credibilă de plată a preţului, deşi contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/14.08.2014 stipulează că plata a fost realizată în întregime, în numerar, vânzătorului de către cumpărătoare, la data semnării contractului, iar vânzătorul declară că a primit întreaga sumă la data autentificării.

În ceea ce priveşte dobândirea sumei preţului plătit, arată că a făcut dovada provenienţei sumelor de la părinţi, precum şi dovada veniturilor pe care părinţii săi le-au obţinut ca urmare a vânzării unor bunuri imobile, de unde rezultă fără putinţă de tăgadă că familia sa dispunea de sume de bani pentru realizarea şi cumpărarea terenului în litigiu.

Referitor la reţinerea, de asemenea eronată a Curţii de Apel (pag. 21 decizie) conform căreia contractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 18.05.2012 nu prezintă nici ştampila băncii şi nici semnătura unui reprezentant al acesteia fiind o copie simplă, necertificată de parte pentru conformitate cu originalul, arătă că nu are legătură cu vreo bancă, nefiind vorba despre un credit ipotecar şi prin urmare nu necesita semnarea de către un reprezentant al vreunei bănci, tranzacţia realizându-se între persoane fizice.

Motivarea deciziei recurate în sensul comparării preţului achitat de diverşii cumpărători sau adjudecatari ai terenului în perioada 2011-2014, nu poate fi imputată pârâtei ca fiind o dovadă a relei-credinţe. Preţul pe care l-a cerut vânzătorul a fost agreat şi achitat de cumpărător, iar acest act de comerţ nu conduce la reaua-credinţă a vreunei părţi.

Solicită admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

5. Apărările părţilor

Reclamanta S.C. A. S.R.L. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, arătând că argumentele invocate nu reprezintă critici de nelegalitate.

Recurenta a depus răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea apărărilor formulate de intimată.

II. Considerentele Înaltei Curţi

Apreciind cu prioritate asupra excepţiei privind nulitatea recursului, invocată de intimata-reclamantă prin întâmpinare, se reţine că aceasta este nefondată.

Astfel, este adevărată afirmaţia intimatei în sensul că o bună parte dintre susţinerile cuprinse în cererea de recurs îmbracă forma unor critici ce privesc modul de evaluare a probatoriului administrat, privind astfel temeinicia şi nu legalitatea deciziei recurate şi nesusceptibile de încadrare în cazul de casare invocat, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Cu toate acestea, instanţa de recurs are obligaţia, cuprinsă implicit în prevederile art. 489 alin. (2) C. proc. civ. - "Aceeaşi sancţiune (nulitatea, n.red.) intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488" - de a proceda la calificarea, respectiv încadrarea motivelor dezvoltate în mod corect în prevederile referitoare la cazurile de casare, ceea ce presupune atât identificarea corectă a chestiunilor invocate ce pot privi legalitatea deciziei, cât şi subsumarea lor, dacă este posibil, unuia dintre cazurile de casare prevăzute expres şi limitativ de art. 488 C. proc. civ.

În acest context, se observă că recurenta pârâtă a arătat, în argumentarea cererii sale de recurs, între altele, că instanţa de apel nu a avut în vedere că buna sa credinţă era prezumată de lege - art. 14 C. civ. - şi că revenea reclamantei sarcina probei relei-credinţe ce caracterizează nulitatea pentru cauză ilicită invocată prin cererea de chemare în judecată şi reţinută de instanţele de fond.

În acelaşi registru se situează şi susţinerile recurentei referitoare la absenţa oricărei înscrieri în cartea funciară a dreptului pretins de reclamantă la data la care s-a încheiat actul juridic prin care pârâta recurentă a dobândit dreptul de proprietate, împrejurare invocată în sprijinul susţinerilor sale privind buna-sa credinţă.

Fireşte că, în evaluarea acestor critici, instanţa de recurs nu poate fi chemată a verifica valoarea probatorie a dovezilor reţinute de instanţa de apel în combaterea prezumţiei de bună-credinţă, dar se observă că întreaga economie a susţinerilor ce privesc acest aspect se referă la absenţa unei argumentări adecvate a situaţiei de fapt ce relevă, în opinia Curţii de apel, reaua-credinţă a recurentei pârâte la încheierea actului anulat.

Atare critici pot fi subsumate, pe de-o parte, prevederilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ., în măsura în care insuficienţa motivării afectează raţionamentul ce stă la baza dispozitivului hotărârii, iar pe de altă parte cazului de casare cuprins în art. 488 pct. 5 C. proc. civ., în măsura în care viciile considerentelor se manifestă în sensul neanalizării unor chestiuni relevante invocate cu respectarea legii în calea de atac - în speţă prin motivele apelului formulate în termenul legal.

De aceea, apreciind că motivele dezvoltate se referă şi la ignorarea unor apărări considerate esenţiale pentru cauză de către recurenta pârâtă, Înalta Curte reţine că în speţă nu se impune aplicarea sancţiunii nulităţii recursului, deoarece o parte dintre criticile formulate pot face obiectul analizei de legalitate specifice recursului.

Asupra recursului, se reţine că acesta este fondat, pentru motivele ce succed.

Examinând în contextul celor mai sus arătate criticile încadrabile în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., se constată că motivarea hotărârii înseamnă stabilirea în concret, clar şi concis a stării de fapt, urmând o ordine cronologică, urmată de încadrarea unei situaţii particulare, de speţă, în ansamblul prevederilor generale şi abstracte ale unei legi, scopul motivării fiind acela de a explica soluţia adoptată de instanţă.

Cum motivarea hotărârilor judecătoreşti reprezintă un element de validitate a acestora, instanţa are obligaţia de a arăta argumentele ce au format convingerea în ceea ce priveşte soluţia pronunţată, argumente ce trebuie să se raporteze atât la susţinerile, apărările părţilor, cât şi la probele şi dispoziţiile legale incidente raportului juridic dedus judecăţii.

În speţă, se impune a sublinia în primul rând absenţa din considerentele deciziei recurate a unor argumente convingătoare şi pertinente privind răsturnarea prezumţiei de bună-credinţă, fiind necesar a observa omisiunea instanţei de a expune mecanismul juridic în urma căruia instanţa a ajuns la concluzia încheierii actului de către recurentă cu rea-credinţă.

În cauza pendinte s-a susţinut de către reclamantă că actul încheiat cu recurenta-pârâtă a fost fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, fiind invocate dispoziţiile art. 1236 C. civ., ceea ce presupune existenţa unui numitor comun, respectiv reaua-credinţă a părţilor. Per a contrario, în măsura în care ambele părţi sau cel puţin cumpărătorul au fost de bună-credinţă, intenţia de fraudare a legii nu există şi, drept urmare, nici cauza ilicită, astfel că sub acest aspect actul ar putea fi deplin valid.

Unul dintre principiile efectelor nulităţii este acela a anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial - resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis - acest principiu fiind definit ca acea regulă de drept în virtutea căreia, anularea actului iniţial (primar) atrage anularea şi a actului subsecvent (următor), datorită legăturii sale cu primul.

Acest principiu nu este unul absolut, ci primeşte excepţii (situaţii în care actul subsecvent este menţinut), excepţii justificate de două principii de drept, şi anume: principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros; principiul asigurării stabilităţii circuitului civil, care este o nevoie de ordin general, social.

Astfel în ceea ce priveşte situaţia subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui bun imobil, doar în cazul în care terţul-cumpărător cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligenţe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului - ceea ce trebuie dovedit, deoarece bona fides presumitur - operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage şi nulitatea titlului subdobânditorului.

Transpunând acest silogism la situaţia de fapt dedusă judecăţii, instanţa de apel a constatat că este învestită cu controlul soluţiei date de tribunal ultimelor două petite, respectiv cu privire la anularea actului de adjudecare şi a actelor de executare subsecvente, precum şi a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2014, reţinând că, în cauză, actele şi persoanele implicate au relevat existenţa unui mecanism fraudulos ce a avut ca scop fraudarea societăţii reclamante, din probatoriul administrat neputând fi decelată buna-credinţă a subdobânditorilor.

S-a reţinut că susţinerile pârâtei D. în sensul existenţei bunei sale credinţe sunt nefondate, instanţa de apel raportându-se în acest sens la considerente referitoare la licitaţia publică finalizată cu actul de adjudecare, la declaraţiile cu privire la modul de achitare a preţului, date de tatăl pârâtei şi de vânzătorul C., la declaraţiile de venit ale pârâtei şi ale tatălui său, precum şi la împrejurarea că o dispoziţie de plată pentru o sumă de bani încasată în baza unui imobil vândut anterior de tatăl pârâtei nu este certificată pentru conformitate cu originalul de bancă, reţinându-se, totodată, că sumele la care a fost tranzacţionat terenul succesiv au fost derizorii.

În cadrul memoriului de recurs, pârâta reliefează faptul că a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului, că nu putea cunoaşte, nici cu minime diligenţe, că actul de adjudecare care constituia titlul de proprietate al vânzătorului nu ar fi fost valabil şi că la data perfectării tranzacţiei nu era înregistrată nicio acţiune prin care să se conteste cuprinsul cărţii funciare, aspecte invocate şi în faţa instanţei de apel, care a omis a purcede la o examinare a acestora.

Din lecturarea hotărârii recurate de constată că instanţa de apel nu a procedat la o examinare a atitudiunii pârâtei la momentul încheierii actului contestat, respectiv a relei-credinţe a ultimei cumpărătoare, argumentele reţinute în respingerea apelului fiind tangenţiale şi neconvingătoare, întrucât nu o vizează în mod direct pe aceasta ci pe ceilalţi participanţi la raporturile juridice litigioase (respectiv la actele juridice anterioare, anulate de prima instanţă) şi la tatăl recurentei, ce nu este parte în actul juridic anulat.

Astfel, instanţa de apel, în analiza bunei-credinţe a pârâtei, nu a prezentat cronologic faptele, pentru a demonstra când a intervenit reaua-credinţă a acesteia, nu a stabilit, în concret, care a fost atitudinea pârâtei la momentul încheierii contractului şi nici nu s-a raportat la susţinerea pârâtei în sensul că a dobândit cu bună-credinţă un drept real tabular, cu referire la dispoziţiile art. 901 C. civ.

Având în vedere că buna-credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros este prezumată, instanţa de apel trebuia să analizeze prin raportare la elementele concrete ale speţei, dacă existau premisele necesare pentru ca reclamanta să poată pretinde răsturnarea prezumţiei.

De altfel, existenţa relei-credinţe, condiţie legală pentru anularea unui act, este supusă unor cerinţe legale cumulative: cunoaşterea "faptului relevant"- elementul obiectiv şi intenţia frauduloasă - elementul subiectiv. Niciuna dintre aceste condiţii nu se substituie celeilalte, iar, dacă s-a apreciat că există elementul obiectiv, instanţa de judecată trebuie să analizeze cu aceeaşi rigoare şi existenţa elementului subiectiv. Deci, dacă s-a constatat că există elementul obiectiv, elementul subiectiv nu se prezumă.

Or, în speţă, instanţa de apel nu a analizat existenţa relei-credinţe în sensul arătat anterior, din lecturarea deciziei recurate neputând fi decelată nicio trimitere cu privire la atitudinea pârâtei cumpărătoare la momentul încheierii tranzacţiei.

Mai mult, Înalta Curte reţine că nici împrejurarea referitoare la seriozitatea/realitatea preţului contractului nu are valenţele juridice pe care i le conferă instanţa de apel şi nu este un argument apt să răstoarne prezumţia legală sus amintită, deoarece chestiunea reţinută de curtea de apel nu este concretizată în situaţia de fapt, prin raportare la momentul concret al intervenirii intenţiei de a frauda a pârâtei.

Prin urmare, raportând cele expuse la decizia recurată, Înalta Curte constată că, dezlegând doar chestiunea relei credinţe a vânzătorilor/cumpărătorilor anteriori, instanţa de apel a omis să analizeze acele elemente concrete ale speţei care ar fi permis instanţei să constate că prezumţia bunei-credinţe a pârâtei (ultim cumpărător) a fost răsturnată - chestiune care constituie o deficienţă importantă a raţionamentului jurisidicţional, decisivă pentru soluţia pronunţată în cauză. Astfel, în pofida existenţei unor argumente minime în decizie, concluzia privind răsturnarea prezumţiei de bună-credinţă este nemotivată prin raportare la exigenţele mai sus prezentate ale considerentelor hotărârii judecătoreşti, instanţa omiţând să expună mecanismul juridic în urma căruia ar fi ajuns la acest raţionament.

Or, din această perspectivă, este de reţinut că motivarea soluţiei pronunţate este insuficientă, ceea ce echivalează cu nemotivarea hotărârii, sens în care Înalta Curte constată incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., astfel că, în absenţa acestei analize nu pot fi examinate criticile recurentei subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Conex, este incident şi cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., cu referire la dispoziţiile art. 476 alin. (1) şi art. 477 alin. (1) şi respectiv art. 9 alin. (2) şi art. 22 alin. (6) C. proc. civ., întrucât argumentele omise de la analiză de către instanţa de apel au fost cuprinse în apărările acesteia şi în motivele apelului declarat împotriva hotărârii primei instanţe, cărora Curtea de apel era ţinută a le răspunde adecvat şi argumentat.

În rejudecare, urmează ca instanţa să examineze cronologic şi succesiunea înscrierii în Cartea Funciară a actelor de proprietate în discuţie, cu observarea dispoziţiilor art. 901 alin. (2) C. civ., să analizeze dacă a fost sau nu răsturnată prezumţia bunei-credinţe şi să arate probele care susţin această ipoteză, cu respectarea art. 425 alin. (1) C. proc. civ.

Pentru motivele anterior expuse, reţinând incidenţa în cauză a motivelor de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., în temeiul dispoziţiilor art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel, urmând ca rejudecarea să se realizeze corespunzător aspectelor de nelegalitate ce au fost anterior reţinute.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului.

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă D. împotriva deciziei nr. 1296 din 11 mai 2022 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L. şi intimaţii-pârâţi B. şi C..

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 12 decembrie 2023.