Ownership of pre-2001 buildings by accession recognized; claim partially quashed and remanded.

Şedinţa publică din data de 29 noiembrie 2023

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 05.01.2018 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a Civilă, ca urmare a declinării competenţei materiale de către Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, reclamantele A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii C., D., E. şi Ministerul Finanţelor Publice, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să se constate că au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. x (fost 78) - 84 (fost 80), compus din teren în suprafaţă de 778 mp şi construcţii: casă de paiantă construită în anul 1972, cu suprafaţa construită la sol de 93 mp (C1), casă de paiantă construită în anul 1970 şi renovată în anul 2004 cu suprafaţa construită la sol de 87 mp (C2), magazie de lemn construită în anul 1972 cu suprafaţă construită la sol de 8 mp (C3), wc din lemn construit în anul 1975 cu suprafaţa construită la sol de 2 mp (C4), magazie din zid construită în anul 2004, cu suprafaţa construită la sol de 11 mp (C5) prin efectul uzucapiunii de 30 de ani şi joncţiunea posesiei reclamantelor de la data decesului autorilor lor, Angheluţă Aurel şi F., cu posesia autorilor începută la data achiziţionării terenurilor - 11.05.1969 şi cu a cumpărătorului vânzător G.. S-a solicitat, de asemenea, să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor, prin efectul accesiunii imobiliare.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1759 din 28 septembrie 2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului E. şi a respins, în consecinţă, acţiunea faţă de acesta; a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată în contradictoriu cu ceilalţi pârâţi.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia nr. 247A din 17 februarie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis apelul declarat de apelantele-reclamante, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată.

A constatat că reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă 795 mp, situat în Bucureşti, str. x - 84, cu următoarele vecinătăţi stabilite prin raportul de expertiză tehnică întocmit de doamna expert H.: N-pe o lungime de 25,78 m cu imobilele din str. x şi 83, E-pe o lungime de 30,86 m cu imobilul din str. x, S-pe o lungime de 25,69 m cu str. x, V- pe o lungime de 30,86 m cu imobilul din str. x.

A respins cererea formulată în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

A păstrat dispoziţiile sentinţei referitoare la respingerea cererii formulate în contradictoriu cu pârâtul E. şi la respingerea cererii având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiilor prin accesiune imobiliară.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei nr. 247A din 17 februarie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă au declarat recurs reclamantele A. şi B..

În cuprinsul cererii de recurs, recurentele-reclamante au solicitat admiterea recursului, casarea în parte a deciziei recurate pentru ipoteza de nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. în ceea ce priveşte capătul de cerere care vizează constatarea intervenirii accesiunii imobiliare asupra construcţiilor existente pe terenul situat în Bucureşti, str. x (fost 78) - 84 (fost 80).

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurentele au arătat că pentru pronunţarea soluţiei de respingere a acestui capăt de cerere privind accesiunea imobiliară, instanţa de apel a avut în vedere dezlegarea obligatorie expusă de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în decizia pronunţată în recurs în interesul legii nr. 13/2019, fără a se avea în vedere că această dezlegare este valabilă numai cu privire la construcţiile edificate după data de 1 august 2001.

Recurentele au considerat că atâta timp cât au făcut dovada că aceste construcţii au fost edificate de autorii lor în perioada 1970-1975, instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a legii, în sensul că a golit de conţinut dispoziţiile C. civ. atât cel din 1864 - cele ale art. 492 - cât şi cele ale noului C. civ., prevăzute la art. 579 alin. (1) şi art. 577.

Drept urmare, având în vedere dispoziţiile C. civ. invocate, precum şi interpretarea per a contrario a pct. 91 din Decizia nr. 13/2019 rezultă, în opinia recurentelor, că sunt admisibile cererile privind accesiunea imobiliară pentru imobilele edificate anterior datei de 1 august 2001.

Au mai arătat recurentele că, tot în Decizia nr. 13/2019, la pct. 66, Înalta Curte a reţinut că actualul cadru normativ în materia urbanismului şi al regimului juridic al construcţiilor este rezultatul unor intervenţii legislative succesive şi că la momentul adoptării C. civ. din 1864 nu se punea problema existenţei unui regim juridic clar cu privire la edificarea şi autorizarea construcţiilor, prezumţia de proprietate instituită prin art. 492 fiind, la acea dată, suficientă pentru recunoaşterea dreptului de proprietate, astfel că, în raport de dispoziţiile textelor de lege în vigoare anterior anului 1989, cele două construcţii în litigiu sunt legal edificate, sunt recunoscute de autorităţi, sunt înregistrate pe rolul fiscal şi sunt achitate taxe şi impozite pe acestea.

Totodată, s-a susţinut că hotărârea prin care se constată dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor prin efectul accesiunii imobiliare, prevăzută de C. civ., constituie titlu de proprietate, pe când înscrierea în cartea funciară nu dă şi nu stabileşte un drept de proprietate asupra construcţiilor edificate anterior anilor 1989.

În continuare, recurentele au arătat că versiunea actuală a art. 37 din Legea nr. 50/1991 priveşte construcţiile edificate după adoptarea legii, iar art. 59 din Normele de aplicare ale Legii 50/1991, respectiv Ordinul 3454/31.12.2019 publicat în Monitorul Oficial 4/6.01.2020 la care a făcut trimitere instanţa de apel se referă la lucrări construcţii executate fără autorizaţie de construcţii şi nu cuprinde dispoziţii de înregistrare în cartea funciară a construcţiilor edificate anterior anului 1990.

De asemenea, şi art. 37 alin. (1) din Legea 7/1996 actualizată nu cuprinde dispoziţii şi nu obligă Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară să înregistreze în cartea funciară construcţiile edificate fără autorizaţie de construcţie anterior adoptării Legii 50/1991.

Prin urmare, recurentele consideră că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 50/1991 şi ale Legii nr. 7/1991 în detrimentul dispoziţiilor C. civ. privind accesiunea imobiliară, prevăzută de art. 492 C. civ. din 1864 şi art. 579 alin. (1) şi art. 577 noul C. civ.

Prin ultima critică formulată, recurentele au arătat că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 22 C. proc. civ., întrucât nu s-a pus în discuţia părţilor incidenţa în speţă a deciziei nr. 13/2019 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii, situaţie în care nu au putut formula apărări şi nici nu şi-au putut exprima opinia având în vedere situaţia de fapt.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-pârâţi nu au formulat întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat, pentru considerentele expuse în continuare.

Pentru examinarea motivului de casare pe care reclamantele s-au întemeiat - aplicarea greşită a normelor de drept material incidente pentru soluţionarea raportului juridic litigios (art. 488 alin. (1) pct. 8) - Înalta Curte apreciază că este necesară redarea circumstanţelor esenţiale ale cauzei reţinute de instanţele de fond.

Prin demersul lor judiciar, recurentele-reclamante au solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să se constate că au dobândit dreptul de proprietate asupra unui imobil situat în Bucureşti, prin efectul uzucapiunii de 30 de ani şi joncţiunea posesiei reclamantelor de la data decesului autorilor lor, Angheluţă Aurel şi F., cu posesia autorilor începută la data achiziţionării terenurilor (11.05.1969) şi cu a cumpărătorului vânzător G.. Totodată, au solicitat să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor prin efectul accesiunii imobiliare.

Prima instanţă a respins acţiunea ca nefondată, reţinând că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului prin efectul uzucapiunii de 30 de ani.

Totodată, a reţinut că atâta vreme cât s-a constatat că, asupra terenului pe care s-au edificat construcţiile, reclamantele nu au putut dobândi dreptul de proprietate prin prescripţia achizitivă, nu pot beneficia nici de efectul retroactiv al unei astfel de prescripţii prin dobândirea unui drept de proprietate în temeiul accesiunii imobiliare artificiale reglementate de dispoziţiile art. 645, cu raportare la art. 482, 489 şi 492 C. civ.

Prin decizia recurată, instanţa de apel a admis apelul reclamantelor, a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că a admis în parte acţiunea şi a constatat că reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, însă a păstrat dispoziţiile sentinţei referitoare la respingerea cererii având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiilor prin accesiune imobiliară.

În motivarea soluţiei de respingere a capătului de cerere privind accesiunea imobiliară, instanţa de apel a reţinut că potrivit dezlegărilor obligatorii date prin decizia nr. 13/2019 pronunţată de Înalta Curte de Casaţiei şi Justiţie, Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii, construcţiile realizate înainte de 1 august 2001 (cum sunt cele din prezenta cauză) se pot întabula în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale.

Drept urmare, stabilind că reclamantele îşi pot realiza dreptul pe cale administrativă, instanţa de apel a păstrat soluţia primei instanţe de respingere, ca neîntemeiat, a capătului de cerere privind accesiunea imobiliară.

Invocând motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurentele au reclamat o aplicare greşită a dezlegărilor obligatorii statuate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii, prin decizia nr. 13/2019, precum şi o aplicare greşită a dispoziţiilor Legii nr. 50/1991 şi Legii nr. 7/1996, precum şi a dispoziţiilor art. 492 C. civ. de la 1864 şi ale art. 579 alin. (1) şi art. 577 C. civ.

Critica este fondată.

Cu titlu prealabil, se impune a preciza că pârâţii nu au declarat recurs împotriva hotărârii pronunţate de curtea de apel, astfel încât dispoziţiile privind constatarea dobândirii de către reclamante a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu prin efectul uzucapiunii de 30 ani sunt definitive şi beneficiază de autoritate de lucru judecat.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind accesiunea imobiliară, Înalta Curte reţine că, în cazul concret dedus judecăţii, reclamantele au solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra a două construcţii, edificate de autorii lor, prima în anul 1970, iar cea de-a doua în anul 1974.

Potrivit dispoziţiilor art. 58 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., în toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opţiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării.

Fiind vorba de un fapt juridic supus legii în vigoare la data săvârşirii sale, tot data lucrării este relevantă şi în cazul în care accesiunea imobiliară nu presupune un drept de opţiune, faţă de dispoziţiile art. 3 din Legea nr. 71/2011, potrivit căruia actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a C. civ. nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Conform dispoziţiilor art. 492 C. civ. de la 1864, aplicabil în speţă, "Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pămînt sau asupra pămîntului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pămînt cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, pînă ce se dovedeşte contrariul."

Prin decizia nr. 13/2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii a statuat că instanţa învestită cu cererea având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate de proprietarul terenului cu materialele sale nu se poate rezuma la verificarea şi constatarea împrejurării de fapt a existenţei construcţiei pe teren, ci trebuie să stabilească dacă sunt îndeplinite toate condiţiile legale pentru a opera prezumţia de proprietate, inclusiv existenţa şi respectarea autorizaţiei de construire.

Înalta Curte şi-a continuat raţionamentul arătând, prin paragraful nr. 92, că în ceea ce priveşte construcţiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia, precum şi în privinţa construcţiilor care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, dispoziţiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 şi art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 împiedică recunoaşterea dreptului de proprietate pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, instanţa neputând să valideze prin hotărâre judecătorească precaritatea unei situaţii juridice create printr-o conduită contrară legii.

Per a contrario, rezultă că pentru construcţiile edificate înainte de data de 1 august 2001, dispoziţiile legale nu împiedică recunoaşterea dreptului de proprietate pe cale judiciară în cadrul acţiunii în constatare. Cu alte cuvinte, în aceste cazuri, dacă construcţiile respectă legislaţia aplicabilă în momentul edificării lor, dreptul de proprietate poate fi recunoscut pe cale judiciară într-o acţiune în constatare.

În cauza pendinte, instanţa de apel, deşi a reţinut statuările instanţei supreme, totuşi a respins capătul de cerere privind accesiunea imobiliară, ca nefondat, reţinând că, fiind vorba de construcţii edificate înainte de 1 august 2001, reclamantele îşi pot intabula dreptul de proprietate asupra construcţiilor pe cale administrativă, fără a fi necesară intervenţia instanţei de judecată. Însă, este de observat că, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011:

"Dispoziţiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare."

Aşadar, la acest moment, întrucât lucrările de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritorială nu au fost finalizate, în situaţia în care reclamantele ar uza de calea oferită de dispoziţiile art. 37 din Legea nr. 7/1996 sau ale art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991, republicată, astfel cum a reţinut instanţa de apel, nu le-ar conferi acestora şi un titlu de proprietate asupra acestor imobile construcţii, înscrierea în cartea funciară nefiind constitutivă de drepturi reale, ci având efecte doar de opozabilitate faţă de terţi.

Or, în cauza pendinte, finalitatea demersului judiciar al reclamantelor, astfel cum rezultă din cererea de chemare în judecată, îl reprezintă nu doar înscrierea construcţiilor în cartea funciară, ci însăşi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în litigiu, cu toate consecinţele ce decurg din aceasta.

În aceste condiţii, având în vedere că reclamantele nu deţin un titlu în privinţa dreptului de proprietate asupra construcţiilor, iar conform dezlegărilor obligatorii date de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii, prin decizia nr. 13/2019, conform cărora respectivele dispoziţii legale din Legea nr. 7/1996 şi Legea 50/1991 nu împiedică recunoaşterea dreptului de proprietate pe cale judiciară în cadrul acţiunii în constatare, instanţa de recurs reţine că reclamantelor trebuie să li se asigure posibilitatea reală de a obţine recunoaşterea acestui drept prin intermediul justiţiei.

Pentru ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 496 - art. 498 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul formulat, va casa în parte decizia civilă recurată şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel, în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiilor prin accesiune imobiliară.

Urmează ca instanţa de trimitere, în limitele indicate, să se pronunţe asupra raportului juridic litigios, ţinând seama şi de celelalte critici formulate.

Relativ la cheltuielile de judecată aferente prezentului recurs, solicitate de recurentele-reclamante, Înalta Curte apreciază că, la acest moment procesual, nu poate dispune asupra acestora, deoarece litigiul nu a fost soluţionat pe fond şi nu a fost stabilită partea câştigătoare, pentru a se putea aprecia asupra culpei procesuale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamantele A. şi B. împotriva deciziei nr. 247A din 17 februarie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează în parte decizia recurată, în ceea ce priveşte soluţia de păstrare a dispoziţiei sentinţei referitoare la constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiilor prin accesiune imobiliară şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 noiembrie 2023.