Usucapion of municipal land: rejection of 30-year prescription due to lack of animus domini where possession was precarious and exercised with owner’s tolerance

Şedinţa publică din data de 29 noiembrie 2023

Deliberând asupra recursului dedus judecăţii, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată la 20 decembrie 2018, sub nr. x/2018, pe rolul Judecătoriei Iaşi, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta Unitatea Administrativ Teritorială municipiul Iaşi, solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce se va pronunţa, să se constate dobândirea de către reclamant a dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra terenului în suprafaţă de 397 mp teren, situat în Iaşi, stradela x nr. 3, sector cadastral 36, inclus în parcela x.

Prin sentinţa civilă nr. 6126 din 28 mai 2019, Judecătoria Iaşi a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Iaşi.

2. Sentinţa Tribunalului Iaşi, secţia I civilă

Prin sentinţa civilă nr. 2157 din 14 octombrie 2021, pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2019, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta Unitatea Administrativ Teritorială Iaşi, prin Primarul municipiului Iaşi.

3. Decizia Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă

Prin decizia civilă nr. 539 din 25 noiembrie 2022, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a admis excepţia de nelegalitate a HCL 99/31.03.2015, HCL 84/2016 şi HCL 154/2017, emise de Consiliul Local al municipiului Iaşi şi a constatat nelegalitatea acestora sub aspectul atestării apartenenţei la domeniul public al municipiului Iaşi a terenului ce formează obiectul prezentei cauze, situat în Iaşi, stradela x nr. 3A, cvartal 36 parcela C. civ. 1356; a respins apelul formulat de apelantul reclamant A. împotriva sentinţei civile nr. 2157/2021 din 14 octombrie 2021, pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă; a admis cererea de intervenţie accesorie în interesul pârâtei Unitatea Administrativ Teritorială municipiul Iaşi, prin Primar, formulată de intervenienta B..

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă, reclamantul A. a declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate.

În cuprinsul memoriului de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamantul A. a susţinut că instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile art. 1890 C. civ., apreciind că stăpânirea terenului de către numiţii C. şi D. a fost, de fapt, o detenţie precară şi nu o posesie utilă, iar de-a lungul anilor nu s-a făcut dovada intervertirii detenţiei precare în posesie. Apreciază recurentul că nu era necesară o intervertire a detenţiei precare întrucât numiţii Gherasim au posedat sub nume de proprietar, interpretarea succesiunii evenimentelor fiind făcută greşit de instanţa de apel.

În mod nelegal şi contrar practicii judiciare, s-a apreciat că nu este utilă posesia exercitată prin cultivarea terenului, respectiv folosirea acestuia ca grădină.

În expunerea situaţiei de fapt, recurentul arată că, după anul 1963, E. a luat în stăpânire terenul ca un adevărat proprietar, întrucât cunoşteau faptul că nu existau moştenitori ai terenului în urma decesului celor doi membri ai familiei F.. Întrucât nicio persoană nu a pretins timp îndelungat vreun drept cu privire la terenul în litigiu, aspect confirmat de martorul audiat, iar bunul a fost considerat abandonat, E. a intrat de drept în stăpânirea terenului.

Arată că, între vacanţa succesorală (neexercitată de pârâtă) şi invocarea uzucapiunii prin posesia de bună credinţă, timp de 30 de ani, uzucapiunea prevalează, fiind sancţiunea ce se aplică proprietarului nediligent.

În privinţa considerentelor instanţei de apel, potrivit cărora, în anul 1982 autorii lui D. au permis autorităţilor accesul pe teren şi demolarea construcţiei existente, acţiune incompatibilă cu calitatea de posesor în sensul art. 1980 C. civ., recurentul arată că în perioada respectivă statul demola inclusiv casele asupra cărora existau acte de proprietate, fără a ţine cont de opoziţia proprietarului.

Arată că instanţa şi-a fundamentat argumentarea şi interpretarea juridică a noţiunii posesiei pe o serie de probe depuse de intervenientă, acuzată într-un dosar penal de falsificarea unui document referitor la acelaşi teren şi de edificarea unei construcţii de mici dimensiuni pe acelaşi teren. Sub acelaşi aspect, recurentul susţine că instanţa de apel a trunchiat depoziţia martorei G. cu referire la situaţia terenului.

Susţine că, prin hotărârea recurată, s-a apreciat că posesia nu a fost exercitată sub nume de proprietar, considerentele instanţei fiind fundamentate pe interpretarea greşită a noţiunii de posesie/detenţie precară.

Sub un ultim aspect, se arată că, prin motivarea sa, instanţa de apel s-a erijat în apărătorul intimatei, prin reţinerea şi interpretarea unor aspecte pe care aceasta nu a înţeles să le invoce.

5. Apărările formulate

Prin întâmpinare, intimata B. a invocat excepţia de netimbrare, iar, pe fondul cauzei, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Prin întâmpinare, intimatul Municipiul Iaşi, prin Primar, a invocat excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar, pe fondul cauzei, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 28 septembrie 2023, a fost admis în principiu recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 539/2022 din 25 noiembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă şi a fost fixat termen de judecată la 29 noiembrie 2023, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamantul A. este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Relativ la excepţia de netimbrare, invocată de intimata B. prin întâmpinare şi la excepţia nulităţii recursului invocată în cadrul întâmpinării de intimatul pârât Municipiul Iaşi, prin Primar, acestea au fost constatate neîntemeiate în cadrul procedurii de filtru, prevăzută de art. 493 C. proc. civ., considerându-se că la dosar se regăseşte dovada achitării taxei judiciare de timbru şi că există motive de recurs care pot fi încadrate în prevederile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., aşa cum va rezulta din analiza ce urmează.

Criticile formulate, ce se circumscriu cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vizează interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1890 C. civ., recurentul susţinând că, în mod nelegal, instanţa de apel a reţinut neîndeplinirea condiţiilor unei posesii utile pentru ca uzucapiunea de lungă durată să poată produce efecte, apreciind că stăpânirea terenului de către numiţii C. şi D. a fost, de fapt, o detenţie precară, iar de-a lungul anilor nu a fost făcută dovada intervertirii detenţiei precare în posesie.

Înalta Curte reţine că uzucapiunea este acea instituţie juridică care permite naşterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de către o persoană în condiţiile şi termenul prevăzute de lege.

Uzucapiunea constituie şi o sancţiune indirectă îndreptată împotriva fostului proprietar al imobilului care l-a lăsat timp îndelungat în posesia unei alte persoane, permiţându-i, prin pasivitatea sa, să se comporte public ca proprietar sau titular al altui drept real.

Pentru ca uzucapiunea de 30 de ani, reglementată de art. 1890 C. civ. de la 1864, să-şi producă efectele, este necesară îndeplinirea a doua condiţii: posesia să fie utilă şi să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună sau de rea credinţă.

În acest sens, art. 1846 alin. (1) din C. civ. de la 1864 prevede că "orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii", iar alineatul al doilea al aceluiaşi articol precizează că "posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru".

Potrivit art. 1847 C. civ., "ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar".

Posesia este un fapt juridic, ea reprezintă puterea de fapt pe care o persoană o exercită asupra unui bun corporal individual determinat şi apare ca manifestarea exterioară a unui drept real principal, în speţă, a dreptului de proprietate.

Posesia, ca şi condiţie esenţială a uzucapiunii, presupune existenţa a două elemente, un element material şi un element intenţional; element material al posesiei (corpus) presupune stăpânirea materială a bunului, concretizată în diverse acte ale omului, în timp ce elementul intenţional (animus) presupune voinţa posesorului de a stăpâni bunul pentru sine, de a se comporta ca adevărat proprietar sau titular al unui drept real cu privire la bunul pe care îl are în posesie.

Lipsa acestui din urmă element determină precaritatea posesiei, anume lipsa posesiei înseşi, deoarece detentorul precar posedă nu pentru sine, ci pentru altul, ceea ce presupune că el este legat cu privire la acel bun printr-un raport de obligaţie, care îi conferă anumite puteri asupra lucrului (cum este dreptul de folosinţă a bunului) şi îl obligă să stăpânească bunul în numele aceluia care i-a conferit aceste puteri.

Dovada posesiei înseamnă dovada existenţei elementelor sale.

Pentru stabilirea elementului psihologic, care este mai greu de dovedit, C. civ. a instituit două prezumţii legale. Prima dintre ele este reglementată de art. 1854, care prevede că "posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat că a început a poseda pentru altul." Prin urmare, textul legal citat instituie o prezumţie relativă, care poate fi răsturnată prin proba contrară, ceea ce înseamnă că trebuie să se dovedească existenţa unui raport obligaţional din care să rezulte că cel care invocă uzucapiunea, în speţă, reclamantul, ar deţine pentru altul şi nu pentru sine.

Totodată, dispoziţiile art. 1860 din C. civ. prevăd că "Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesiunea sa cu posesiunea autorului său".

Referitor la joncţiunea posesiilor, regula în materia posesiunii este că fiecare posesor ulterior începe în persoana sa o posesiune distinctă de cea a posesorului anterior. Este posibilă unirea posesiilor dacă se probează că fiecare deţinător al bunului în cauză a posedat acel bun, în sensul în care a exercitat faţă de acesta atât elementul material al posesiei, cât şi pe cel psihologic.

Raportând aceste aspecte teoretice la situaţia de fapt rezultată din probe, aşa cum a fost reţinută de instanţa de apel şi care nu mai poate fi reevaluată în recurs, Înalta Curte constată că, în speţă, nu poate opera uzucapiunea de 30 de ani, prin joncţiunea posesiilor întrucât posesia exercitată de C. şi D., autorii reclamantului, asupra terenului în litigiu nu îndeplineşte condiţiile cumulative impuse de art. 1847 C. civ., respectiv pe aceea a exercitării sale sub nume de proprietar.

Astfel, terenul ce se doreşte a fi uzucapat este reprezentat de suprafaţă de 398 mp, în Iaşi, stradela x, nr. 3, jud. Iaşi şi se învecinează cu terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/3.11.1998, prin care C. şi D. au vândut numitului D. o casă şi teren în suprafaţă de 581,25 mp, situat în Iaşi, str. x, teren care a fost dobândit de vânzători, prin cumpărare, de la F.. Referitor la suprafaţa de 398 mp cu privire la care se solicită a se constata intervenită uzucapiunea, nu rezultă că aceasta ar fi făcut obiectul vreunei convenţii între C. şi D. şi fiul acestora, D. sau că ar fi fost transmisă mortis causa.

Potrivit declaraţiei martorului D., această suprafaţă de teren era o curte comună cu familia F., fiind folosită începând cu anul 1957 (data cumpărării suprafeţei de 581 mp) şi pentru accesul pentru căruţa, iar părinţii săi şi-ar fi dorit să o cumpere, însă nu au avut bani. Mai târziu, ca urmare a decesului F. "nu aveam de la cine să încercăm iniţierea unor demersuri pentru a cumpăra terenul, deşi am fi vrut".

La 21.08.1964, ca urmare a decesului proprietarei terenului în discuţie, a fost emis certificatul de vacanţă succesorală în dosarul notarial nr. x/1965, înregistrat la Notariatul de Stat Regional Iaşi, iar imobilul a trecut în proprietatea statului.

Prin Decizia nr. 32 înregistrată sub nr. x din 22.01.1966, imobilul a fost trecut în administrarea operativă a Întreprinderii de Gospodărire a Locuinţelor şi Localurilor Iaşi, acte care se coroborează şi cu declaraţia martorului D., clădirea aflată pe teren fiind locuită de diverse persoane fizice care au primit camere în folosinţă, conform procesului-verbal din 02.02.1966, persoane care erau aduse cu miliţia şi rămâneau diferite perioade de timp (6 luni, un an).

Conform procesului de demolare din 1982, imobilul construcţie a fost demolat şi a fost scos din inventarul întreprinderii de Gospodărire Comunală şi Locativă Iaşi.

Potrivit Registrului Posesorilor privind cadastrul funciar în Municipiul Iaşi, ediţia 1991, această suprafaţă de teren se afla în administrarea operativă a Municipiului Iaşi.

În tot acest interval de timp (1957-1998), autorii lui D., iar ulterior chiar D. nu au opus niciodată dreptul lor de proprietate asupra terenului, nu au negat calitatea de proprietar a statului, au permis folosirea terenului de către persoanele străine şi nu au făcut vreun act prin care să îşi manifeste calitatea de proprietar, instanţa de apel constatând că simpla cultivare a terenului nu poate face dovada unei posesii utile, cât timp E. cunoştea că nu are proprietatea terenului, pe care intenţiona să îl cumpere, actele efectuate fiind tolerate de proprietara F., care a decedat în anul 1963.

În raport de aceste probe, instanţa de apel a reţinut ca nefiind îndeplinită cerinţa exercitării unei posesii utile a autorilor reclamantului şi a apreciat că în favoarea acestora nu operează prezumţia corespunzătoare, constatând că, în speţă, s-a făcut dovada existenţei unui viciu al posesiei exercitate, acela al precarităţii.

Simpla afirmaţie a recurentului reclamant din cadrul motivelor de recurs, în sensul că, după anul 1963, C. şi D. au luat în stăpânire terenul ca adevăraţi proprietari întrucât cunoşteau faptul că nu existau moştenitori ai terenului, nu este de natură a răsturna cele reţinute de către instanţa de apel, câtă vreme nu s-a dovedit, în fazele procesuale anterioare, că autorii reclamantului au deţinut terenul pentru sine şi nu pentru altul sau că detenţia precară a fost intervertită în posesie utilă, în conformitate cu dispoziţiile art. 1858 din C. civ.

Contrar susţinerilor recurentului, cultivarea terenului de către membrii familiei Gherasim începând cu anul 1957, nu poate face dovada elementului psihologic al posesiei cât timp, astfel cum s-a reţinut din probele administrate, aceştia cunoşteau că nu sunt proprietarii terenului, pe care intenţionau să îl cumpere şi nu a fost reţinut niciun alt element concret pe baza căruia să se poată aprecia că autorii reclamantului ar fi stăpânit terenul în litigiu în calitate de proprietari.

În aceste condiţii, singura concluzie pertinentă este aceea că atitudinea subiectivă a autorilor reclamantului faţă de terenul posedat a fost cea de detentori precari, calitate care nu poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

În acest sens, sunt relevante dispoziţiile art. 1853 C. civ., potrivit cărora "actele ce exercitam asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngăduinţă a proprietarului sau."

Fiind, aşadar, vorba despre acte efectuate cu îngăduinţa proprietarului (în accepţiunea termenului, astfel cum este amintit de art. 1853 alin. (2) C. civ.) o atare folosinţă nu ar putea fi calificată ca fiind o posesie sub nume de proprietar întrucât îi lipseşte elementul intenţional, animus domini, ci constituie o detenţie precară. Cu alte cuvinte, specificul detenţiei precare constă în faptul că stăpânirea lucrului este lipsită de elementul intenţional, psihologic al posesiei, stăpânirea materială a lucrului exercitându-se pentru altul şi nu pentru sine. Precaritatea echivalează cu lipsa posesiei.

În condiţiile în care, în speţă, terenul în litigiu nu a fost folosit sub nume de proprietar, ci prin toleranţa fostei proprietare F. şi, ulterior, a unităţii administrativ-teritoriale, este evident că prezumţia instituită de art. 1854 C. civ. (posesorul este presupus că posedă pentru sine sub nume proprietar) a fost răsturnată, în cauză probându-se că autorii reclamantului au posedat pentru altul.

Relativ la criticile vizând probele avute în vedere de instanţa de apel în argumentarea şi interpretarea juridică a noţiunii de posesie, se reţine că modalitatea de valorificare a probatoriului administrat este o operaţiune circumscrisă sferei controlului de temeinicie impus instanţei devolutive şi care iese din domeniul verificărilor de legalitate îngăduite instanţei de recurs.

Pentru argumentele expuse, instanţa de recurs apreciază că normele de drept material au fost corect interpretate şi aplicate în litigiul dedus judecăţii de către instanţa de apel, astfel încât nu este fondat motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocat de recurent.

În consecinţă, Înalta Curte, în temeiul art. 496 C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 539/2022 din 25 noiembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 539/2022 din 25 noiembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 29 noiembrie 2023.