Buyers' annulment claim rejected; contract for apartment sale ratified by spouse upheld, appeal dismissed with costs.

Şedinţa publică din data de 29 noiembrie 2023

După deliberare, asupra cauzei da faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă la 3 mai 2019, sub nr. x/2019, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C., în principal, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 decembrie 2012 de Biroul Notarului Public D., prin care au achiziţionat imobilul situat în Constanţa, str. x, jud. Constanta, înscris în CF nr. x (nr. CF vechi x) Constanţa; în subsidiar, să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare menţionat, restabilirea situaţiei anterioare, în sensul restituirii sumei de 40.500 euro, achitate cu titlu de preţ al contractului, actualizată cu indicele de inflaţie, iar pârâta să fie obligată la plata daunelor interese, constând în îmbunătăţirile şi reparaţiile aduse imobilului, precum şi a cheltuielilor efectuate la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1241, 1683, 1235 şi 1702 C. civ.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei de interes şi a solicitat respingerea acţiunii formulate de către reclamanţi, ca nefondată.

Reclamanţii au formulat cerere adiţională, prin care au solicitat instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului, până la achitarea daunelor interese, constând în îmbunătăţirile şi reparaţiile aduse imobilului, dar şi a cheltuielilor efectuate la momentul încheierii contractului.

Prin notele scrise depuse la 3 decembrie 2019, pârâta a invocat excepţia caracterului subsidiar al cererii în constatare, solicitând respingerea acestuia ca inadmisibil. De asemenea, a invocat excepţia inadmisibilităţii capătului doi de cerere, precum şi excepţia lipsei de obiect a acesteia pentru intervenirea rezoluţiunii de drept a contractului în baza pactului comisoriu stipulat de părţi.

La 18 februarie 2020, reclamanţii au depus precizări cu privire la valoarea capătului trei de cerere, acesta fiind evaluat la suma de 44.803,32 RON, compusă din suma de 34.764 RON, reprezentând îmbunătăţiri şi reparaţii aduse imobilului, suma de 9.724,28 RON, constând în cheltuieli efectuate la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi suma de 305,04 RON, reprezentând spezele făcute cu încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare. Cuantumul îmbunătăţirilor a fost ulterior majorat la suma de 37.537 RON.

Prin încheierea din 19 mai 2020, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Constanţa, secţia I civilă a calificat excepţia lipsei de interes invocată prin întâmpinare ca fiind o apărare de fond. A respins, ca nefondate excepţia lipsei de interes invocată la acest termen de judecată, precum şi excepţiile inadmisibilităţii capătului doi de cerere şi a lipsei de obiect.

2. Hotărârea instanţei de fond

Prin sentinţa nr. 2348 din 24 iunie 2022, Tribunalul Constanţa, secţia I civilă a respins cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, obligându-i pe reclamanţi la plata către pârâtă a sumei de 8.440 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 7.400 RON, reprezentând onorarii de avocat, iar suma de 1440 RON, constând în speze de deplasare.

3. Hotărârea instanţei de apel

Prin decizia nr. 274/C din 8 decembrie 2022, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a respins apelul formulat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei nr. 2348 din 24 iunie 2022 pronunţate de Tribunalul Constanţa, secţia I civilă în contradictoriu cu intimata-pârâtă C., ca nefondat. I-a obligat pe apelanţii-reclamanţi la plata către intimata-pârâtă a sumei de 2.463 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în apel, constând în onorariu de avocat.

4. Recursul

Împotriva deciziei nr. 274/C din 8 decembrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă au declarat recurs, în termenul legal, reclamanţii A. şi B..

În dezvoltarea motivelor de recurs încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că instanţa de apel nu a motivat soluţia dată fiecărui capăt de cerere, motivând confuz şi superficial soluţia de respingere a capătului de cerere prin care au solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, aspect ce echivalează cu nemotivarea hotărârii.

Au menţionat că singurele considerente al deciziei recurate care se referă la analiza rezoluţiunii contractuale se regăsesc la fila x, paragr. 4, iar din modalitatea de expunere a acestora nu reiese dacă instanţa de apel a înţeles să motiveze soluţia dată asupra capătului de cerere ce a vizat rezoluţiunea, prin raportare la toate argumentele menţionate în cuprinsul hotărârii sau doar faţă de cele indicate la paragr. 3 al deciziei, în care s-a referit la buna credinţă a recurenţilor, în legătură cu care s-a reţinut că are relevanţă din perspectiva art. 347 alin. (2) C. civ., în sensul că aceştia sunt protejaţi de eventualele efecte ale nulităţii în cazul în care soţul lezat ar fi invocat o astfel de nulitate.

Făcând referire la dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., recurenţii au susţinut că motivarea hotărârii este necesară pentru ca părţile să cunoască temeiurile, fundamentul soluţiei adoptate de judecător, iar instanţa de control judiciar să poată aprecia asupra legalităţii şi temeiniciei acesteia.

Judecătorul este obligat să motiveze soluţia dată fiecărui capăt de cerere, nu doar să răspundă tuturor argumentelor invocate de părţi în susţinerea acestora, pentru ca hotărârea să poată fi considerată motivată.

Prin criticile subsumate dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au afirmat că instanţa de apel a interpretat eronat dispoziţiile art. 347, art. 1248, art. 1207-1209, art. 1214 şi art. 1235 C. civ.

În motivarea cazului de casare invocat, recurenţii au arătat că, aplicând dispoziţiile legale menţionate la situaţia de fapt dedusă judecăţii, curtea a constatat că, în ceea ce priveşte nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 decembrie 2012, aceasta putea fi invocată doar de soţul lezat prin neexprimarea consimţământului asupra vânzării bunului comun. Însă, în cauză, acesta nu numai că nu a invocat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, ci a ratificat actul său de dispoziţie prin declaraţia autentificată sub nr. x din 13 mai 2019 de Biroul Notarului Public D..

Recurenţii au criticat acest raţionament al instanţei, susţinând că nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare ar fi putut fi invocată, de principiu, de persoana ocrotită prin norma juridică la momentul încheierii actului juridic. Iar, în majoritatea cazurilor, persoana interesată este chiar una dintre părţile actului juridic. Deşi există cazuri în care norma juridică nerespectată la încheierea actului ocroteşte interesele unui terţ faţă de părţile contractante, în ipoteza dată, recurenţii-reclamanţi au această din urmă calitate, fiind cumpărătorii imobilului situat în Constanţa, str. x, jud. Constanţa.

Ca atare, au apreciat că nu le sunt aplicabile dispoziţiile art. 347 alin. (2) C. civ., astfel încât să poată fi consideraţi ca fiind terţi faţă de contractul de vânzare-cumpărare şi apăraţi de o astfel de nulitate.

Susţinând interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1248 alin. (4) C. civ. de către instanţa de apel, recurenţii au arătat că, potrivit probatoriului administrat (declaraţia de martor şi extrase ale convorbirilor telefonice), soţul intimatei-pârâte, E., nu a avut intenţia de ratificare a contractului de vânzare-cumpărare. Mecanismul ratificării funcţionează doar în ipoteza în care contractul ar fi valabil încheiat, astfel încât, pentru situaţiile în care contractul ar fi afectat de o cauză de nulitate relativă sau absolută, ratificarea nu poate opera.

Chiar şi în condiţiile în care s-ar considera că vânzarea a fost ratificată, recurenţii au apreciat că ar rămâne valabile menţiunile eronate din cartea funciară (conform cărora intimata-pârâtă apărea ca fiind unicul proprietar al imobilului), care sunt opozabile părţilor, conform art. 56 din Legea nr. 71/2011.

Invocând interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1207 şi 1209 C. civ., recurenţii au arătat că instanţa de apel a înţeles să se raporteze îndeosebi la prevederile art. 1207 alin. (2) pct. 3 din cod, reţinând că nu este anulabil contractul de vânzare-cumpărare, întrucât acesta nu a fost încheiat în considerarea calităţii intimatei-pârâte de unic proprietar al imobilului.

Însă, art. 1207 alin. (2) C. civ. prevede şi ale cazuri ale erorii esenţiale, care să justifice invocarea nulităţii relative, considerate esenţiale de către părţi, în absenţa cărora contractul nu s-ar fi încheiat. Or, astfel cum au evidenţiat în cererea de chemare în judecată şi în motivele de apel, dacă ar cunoscut că intimata este căsătorită şi că nu poate încheia singură acte de dispoziţie, recurenţii nu ar fi cumpărat imobilul, această chestiune fiind esenţială şi determinantă la încheierea actului juridic.

Dată fiind situaţia în care vânzătorul contractează cu rea-credinţă, ştiind că bunul care formează obiectul vânzării nu îi aparţine la momentul realizării acordului de voinţă, în vreme ce cumpărătorul este de bună credinţă, aflându-se în eroare asupra faptului că bunul aparţine exclusiv vânzătorului şi că la momentul încheierii contractului devine proprietarul lucrului vândut, instanţa ar fi trebuit să dispună anularea contractului.

Curtea, însă, nu a considerat că sunt întrunite condiţiile erorii, în sensul art. 1207 alin. (1) şi (2) C. civ., şi a interpretat eronat dispoziţiile art. 1214 din acest act normativ şi situaţia de fapt dedusă judecăţii.

Astfel, a reţinut, prin raportare la aceste din urmă norme legale, că dolul nu se presupune şi că necesită existenţa unei intenţii din partea contractantului, trebuind a fi dovedit, potrivit art. 1214 alin. (4) C. civ.

Recurenţii au considerat că instanţa de apel trebuia să dea eficienţă acestui text de lege prin raportare la întregul material probatoriu administrat şi nu numai faţă de declaraţia subiectivă a intimatei-pârâte potrivit căreia aceasta a crezut că a divorţat în anul 1995.

Or, potrivit registrelor de stare civilă, intimata-pârâtă şi martorul E. erau căsătoriţi la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aspect reţinut şi de instanţa de fond prin hotărârea pronunţată. Omisiunea intimatei-pârâte de a preciza că este necăsătorită la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare s-a manifestat şi cu ocazia încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 25 septembrie 2012 de Biroul Notarului Public D., precum şi la momentul semnării actului adiţional la aceasta, autentificat sub nr. x din 25 octombrie 2012 de acelaşi birou notarial. Această atitudine repetitivă a intimatei-pârâte denotă intenţia frauduloasă a acesteia de a prezenta o situaţie care nu corespundea realităţii, fiind aplicabile ambele ipoteze ale art. 1214 C. civ. în ceea ce priveşte dolul.

Recurenţii au susţinut că instanţa de apel a omis să analizeze prevederile art. 1214 C. civ., prin hotărârea pronunţată interpretând greşit şi dispoziţiile art. 1226 şi 1235 C. civ., menţionând în considerentele hotărârii că nu se justifică anularea contractului pentru lipsa obiectului sau a cauzei cât timp reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar vânzătoarea şi-a îndeplinit propria obligaţie, transmiţând dreptul de proprietate şi obţinând confirmarea vânzării din partea soţului său.

Raportându-se la aceste considerente, recurenţii au arătat că, deşi au avut prefigurarea mentală a dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului supus vânzării, dându-şi, în această circumstanţă, consimţământul la încheierea contractului, în realitate, nu au dobândit întreaga proprietate asupra imobilului, întrucât intimata nu era singurul proprietar al acestuia, contractul fiind lipsit de cauză.

Referitor la vătămarea care li s-a produs, recurenţii au menţionat că aceasta constă în faptul că nu au putut dispune pe deplin de bunul achiziţionat, neputându-l închiria sau vinde fără acordul soţului intimatei-pârâte, acesta păstrându-şi dreptul de proprietate asupra cotei părţi din imobil deţinute.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinare, intimata-pârâtă C. a invocat excepţia de netimbrare a recursului, solicitând ca, în situaţia în care recurenţii-reclamanţi nu fac dovada depunerii taxei judiciare de timbru datorate pentru soluţionarea recursului, acesta să fie anulat. Pe fondul căii de atac, au formulat concluzii de respingere a acesteia, ca nefondate.

Recurenţii-reclamanţi au depus răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea excepţiei de netimbrare, precum şi a apărărilor formulate prin întâmpinare.

Înalta Curte constată că, prin încheierea din camera de consiliu din 13 iunie 2023, pronunţată în dosarul nr. x/2019.1, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis cererea de reexaminare formulată de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva încheierii din 11 mai 2023 pronunţate de aceeaşi instanţă în dosarul nr. x/2019 (prin care a fost respinsă cererea de acordare a ajutorului public judiciar) şi a dispus scutirea lor de la plata taxei judiciare de timbru în valoare de 7.227,38 RON, datorate pentru soluţionarea recursului.

În raport de această soluţie, la termenul de judecată din 16 noiembrie 2023, când au avut loc dezbaterile asupra recursului, intimata-pârâtă, reprezentată convenţional prin apărător, a arătat că renunţă la invocarea excepţiei de netimbrare a cererii de recurs.

6. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

6.1 Prin motivele de recurs circumscrise cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. recurenţii au criticat decizia instanţei de apel din perspectiva lipsei de analiză a motivului de apel referitor la rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 decembrie 2012 de Biroul Notarului Public D., prin care au achiziţionat imobilul situat în Constanţa, str. x, jud. Constanţa, respectiv a nemotivării concrete a soluţiei de respingere a căii de atac a apelului în raport cu acest capăt de cerere.

Recurenţii au susţinut că singurele considerente referitoare la rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare se regăsesc la fila x, paragr. 4, iar din conţinutul acestora nu reiese în mod expres dacă instanţa de apel a înţeles să motiveze soluţia dată asupra capătului de cerere ce a vizat rezoluţiunea, prin raportare la toate argumentele menţionate în cuprinsul hotărârii sau doar faţă de cele arătate la paragr. 3 al deciziei.

Acest aspect a fost apreciat de către recurenţi că încalcă dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., motivarea dezlegării date asupra chestiunii referitoare la rezoluţiunea contractuală fiind superficială şi confuză şi atrăgând incidenţa cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Înalta Curte constată că, potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în considerentele hotărârii "se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinute de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor".

Hotărârea judecătorească este rezultatul unui proces logic de analiză a probelor administrate în cauză în scopul aflării adevărului, ca urmare a unor raţionamente logice făcute de către instanţă, iar motivarea acesteia reprezintă argumentarea în scris a raţiunii care îl determină pe judecător să adopte soluţia dispusă în cauză.

Motivarea hotărârii presupune stabilirea concretă a stării de fapt, urmându-se o ordine cronologică a acesteia. Reţinerea fiecărei împrejurări trebuie argumentată cu ajutorul probelor administrate, iar dacă acestea sunt contradictorii, trebuie examinate comparativ, arătându-se considerentele pentru care s-au reţinut unele şi s-au înlăturat altele.

Obligaţia de motivare a hotărârilor judecătoreşti este rezultatul a două exigenţe ce decurg din art. 6 paragr. 1 al Convenţiei Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, reflectate în jurisprudenţa instanţei de contencios european. Pe de-o parte, acest text consacră dreptul oricărei persoane de a-şi prezenta argumentele şi observaţiile în faţa instanţei, iar, pe de altă parte, impune instanţei obligaţia de a proceda la un examen efectiv al motivelor, argumentelor şi probelor prezentate de părţi.

Motivul de recurs analizat nu are în vedere însă fiecare dintre argumentele de fapt şi de drept folosite de parte în cererea dedusă judecăţii, întrucât instanţa are posibilitatea să le grupeze şi să le structureze în funcţie de problemele de drept expuse, putând să răspundă prin considerente comune. Astfel, chiar dacă în motivarea hotărârii judecătoreşti nu se regăsesc toate susţinerile invocate de parte, hotărârea nu este susceptibilă de a fi reformată prin prisma motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Înalta Curte constată că prin motivele de apel deduse judecăţii, recurenţii au criticat hotărârea instanţei de fond susţinând greşita soluţionare a cererii de chemare în judecată, prin care s-a solicitat, în principal, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public D. sub nr. x din 5 decembrie 2012, din perspectiva dispoziţiilor art. 641 alin. (4) C. civ. (lipsa acordului tuturor coproprietarilor cu privire la actele juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun), precum şi a art. 1214 din acelaşi cod (vicierea consimţământului prin dol, ca urmare a manoperelor frauduloase ale intimatei-pârâte), iar în subsidiar, rezoluţiunea acestuia pentru neîndeplinirea de către pârâtă a obligaţiei de a transfera dreptul de proprietate la momentul încheierii actului juridic, întrucât nu deţinea bunul în proprietate exclusivă, iar coproprietarul nu ratificase vânzarea.

Din considerentele deciziei recurate reiese că instanţa de apel a analizat aceste motive de apel, apreciind că sunt incidente dispoziţiile art. 347 alin. (2) C. civ. şi constatând că, deşi imobilul ce a făcut obiectul vânzării între părţi, prezumat a fi bun comun, a fost înstrăinat de pârâtă fără consimţământul soţului său, E., nulitatea acestui contract nu putea fi invocată decât de acesta din urmă, doar el fiind lezat prin neexprimarea consimţământului cu privire la vânzare.

Sub acest aspect, curtea a constatat că soţul pârâtei nu numai că nu a invocat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, dar a şi ratificat acest act de dispoziţie prin declaraţia autentificată sub nr. x din 13 mai 2019 de Biroul Notarului Public D.. Iar, în situaţia în care acesta ar fi invocat nulitatea contractului în care s-a menţionat că pârâta nu era căsătorită şi dacă în cartea funciară nu exista vreo menţiune cu privire la apartenenţa imobilului la comunitatea de bunuri, curtea a apreciat că recurenţii, ca terţi dobânditori de bună-credinţă, ar fi fost apăraţi de o astfel de nulitate.

Continuând în acelaşi registru, instanţa de apel a constatat că prevederile art. 1683 C. civ., care reglementează vânzarea bunului altuia, trebuie coroborate cu dispoziţiile specifice proprietăţii devălmaşe a soţilor, art. 347 din acelaşi act normativ aplicându-se cu prioritate.

Chiar şi dacă s-ar considera că s-ar aplica dispoziţiile speciale ale art. 1683 C. civ. (opinie neîmpărtăşită de instanţa de apel), s-a apreciat că, prin normele sale, C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009 a rezolvat problema controversată a vânzării bunului altuia, în sensul că a stabilit valabilitatea acestui contract indiferent dacă părţile au cunoscut sau nu lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului asupra bunului vândut, vânzătorul având obligaţia de a asigura fie transmiterea dreptului de proprietate de la proprietar la cumpărător, fie ratificarea de către coproprietar a vânzării.

Cum, în cauză, s-a apreciat că numitul E. a ratificat vânzarea, curtea a constatat că în mod legal a reţinut prima instanţă că recurenţii nu mai au posibilitatea de a solicita, în baza art. 1683 alin. (5) C. civ., reducerea preţului sau rezoluţiunea contractului, cât timp pârâta a asigurat transmiterea proprietăţii întregului bun prin ratificarea vânzării de către soţul său.

Contrar afirmaţiilor recurenţilor, în sensul că numitul E. nu a efectuat o veritabilă ratificare a vânzării, curtea a considerat că actul autentificat sub nr. x din 13 mai 2019 reprezintă o astfel de manifestare de voinţă, convorbirea telefonică dintre acesta şi recurentă nefiind apreciată ca o probă aptă să înlăture actul notarial sau care ar putea dovedi faptul că acesta nu a dorit să ratifice actul de dispoziţie, în raport de data anterioară declaraţiei autentificate şi de depoziţia martorului în care a afirmat în mod expres că îşi însuşeşte aspectele consemnate în cuprinsul acestuia.

În ceea ce priveşte eroarea cu privire la calitatea de unic proprietar al pârâtei, curtea a constatat că în mod legal a reţinut prima instanţă că aceasta ar reprezenta o cauză de nulitate a contractului doar în situaţia în care recurenţii ar fi cumpărat imobilul în considerarea persoanei vânzătorului, conform art. 1207 alin. (2) pct. 3 C. civ.. Însă, a arătat că în cauza de faţă nu se pune problema erorii asupra calităţii pârâtei de unic proprietar, ci vânzarea bunului comun fără acordul celuilalt soţ, aspect considerat ca fiind lămurit prin confirmarea actului de fostul soţ.

Referitor la obiectul contractului, curtea a reţinut că acesta a vizat transmiterea de către pârâtă a unui drept de proprietate asupra unui imobil, pentru care recurenţii, în calitate de cumpărători, s-au obligat să achite preţul. În acest context, s-a apreciat că vânzătoarea şi-a îndeplinit obligaţia asumată, obţinând şi confirmarea din partea soţului a vânzării realizate către recurenţi.

Cu privire la cauza contractului, instanţa de apel a arătat că aceasta este reprezentată de motivul determinant urmărit de recurenţi la încheierea acestuia, respectiv dobândirea dreptului de proprietate

În legătură cu vicierea consimţământului prin folosirea manoperelor dolosive, conform dispoziţiilor art. 1214 C. civ., instanţa de apel a arătat că dolul nu se presupune, ci se dovedeşte, probatoriul administrat (răspunsul la interogatoriu şi declaraţia martorului E.) relevând faptul că pârâta nu a avut intenţia de a ascunde, în mod fraudulos, faptul că era căsătorită la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ambii soţi având reprezentarea că au divorţat în anul 1995, când s-au separat în fapt.

Aspectele referitoare la buna credinţă a terţilor cumpărători au fost apreciate că au relevanţă în cauză din perspectiva art. 347 alin. (2) C. civ., în sensul că recurenţii beneficiază de protecţia eventualelor efecte ale nulităţii în situaţia în care soţul lezat ar fi invocat o astfel de nulitate. Însă, curtea a constatat că, în cauză, nu numai că acesta a renunţat la invocarea nulităţii contractului, ci a confirmat actul de dispoziţie încheiat de pârâtă, acest aspect conducând la înlăturarea cauzei de nulitate.

Curtea a specificat expres că aceste argumente sunt valabile şi în ceea ce priveşte solicitarea recurenţilor privind rezoluţiunea contractului, pârâta asigurând transmiterea proprietăţii întregului bun către cumpărători în urma confirmării vânzării de fostul său soţ.

Se observă astfel, strict sub aspectul motivării, că hotărârea recurată respectă dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., referitoare la expunerea motivelor de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, astfel că nu se poate reţine o nemotivare sau o motivare necorespunzătoare a acesteia.

Instanţa de apel a analizat punctual toate motivele de apel invocate de recurenţi prin prisma nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, apreciind că argumentele prezentate în susţinerea soluţiei de respingere a criticilor ce au vizat-o sunt valabile şi în ceea ce priveşte soluţia adoptată asupra celor privitoare la rezoluţiune.

Această modalitate de motivare a deciziei recurate nu este de natură să atragă incidenţa cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., răspunsul putând fi şi implicit, rezultând din considerentele exprimate în legătură cu chestiunile aflate în legătură directă.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului a fost constantă în a statua, legat de buna administrare a justiţiei, că deciziile judiciare trebuie să indice de o manieră suficientă motivele pe care se bazează (cauzele Ruiz Torija contra Spaniei, Helle contra Finlandei, Suominen contra Finlandei, Dimitrellos contra Greciei, Albina contra României), această obligaţie fiind justificată, întrucât numai prin pronunţarea unei hotărâri motivate poate fi realizat un control public al administrării justiţiei. De asemenea, Curtea a apreciat că instanţa nu este întotdeauna datoare să analizeze separat fiecare susţinere a părţilor, putând selecta sau grupa argumentele utile în soluţionarea cauzei.

Astfel, existenţa unei expuneri sintetice a considerentelor referitoare la motivele de apel ce au vizat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nu echivalează cu nemotivarea hotărârii, cât timp curtea a arătat în mod expres că raţionamentul expus în analiza primului capăt de cerere privind nulitatea actului juridic se aplică şi celui de-al doilea petit, care, în speţă oricum a avut caracter subsidiar celui dintâi, argumentarea cuprinzând împrejurările de fapt şi motivele de drept care au format convingerea instanţei şi tratând punctele litigioase ale pricinii şi apărările formulate.

Pentru aceste motive, Înalta Curte nu va primi criticile recurenţilor întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., acestea fiind nefondate.

6.2 Analizând motivele de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată, de asemenea, că nu sunt fondate pentru următoarele considerente:

Prin criticile subsumate acestui caz de casare recurenţii au invocat interpretarea greşită de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 347, 1248, 1207-1209, 1214 şi 1235 C. civ., care nu a dispus anularea/rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, deşi condiţiile în care acesta a fost încheiat (în lipsa consimţământului soţului vânzătoarei şi a dobândirii integrale, din această cauză, a dreptului de proprietate asupra imobilului de către vânzătoare) impunea aplicarea unor astfel de sancţiuni actului juridic.

Înalta Curte constată că prin acţiunea civilă dedusă judecăţii, recurenţii au solicitat, în principal, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 decembrie 2012 de Biroul Notarului Public D., prin care au achiziţionat imobilul situat în Constanţa, str. x, jud. Constanţa, iar în subsidiar, rezoluţiunea acestuia şi restabilirea situaţiei anterioare prin restituirea sumei plătite cu titlu de preţ al contractului, actualizate cu indicele de inflaţie şi obligarea pârâtei C. la plata daunelor interese, constând în îmbunătăţirile şi reparaţiile aduse imobilului, dar şi a cheltuielilor efectuate la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Fundamentul acestor solicitări rezidă în pretinsa eroare în care s-au aflat recurenţii la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv a faptului că aceştia nu au avut reprezentarea că tranzacţionează asupra unui bun comun, în lipsa consimţământului unuia dintre soţi, iar manifestarea de voinţă a acestuia, exprimată pe parcursul procesului, nu ar echivala cu o ratificare a operaţiunii juridice.

Recurenţii s-au prevalat şi de existenţa dolului despre care au susţinut că reiese din atitudinea culpabilă a pârâtei, care a contractat asupra bunului comun prin încălcarea interdicţiei instituite prin art. 347 C. civ.. Au criticat şi statuările curţii de apel cu privire la posibilitatea invocării nulităţii actului juridic doar de persoana lezată prin încheierea acestuia (soţul pârâtei), iar nu de terţii dobânditori de bună-credinţă ai bunului.

Raportând aceste susţineri la modalitatea de soluţionare a cauzei de către instanţa de apel, Înalta Curte constată că ele nu reflectă realitatea juridică a speţei deduse judecăţii.

Potrivit situaţiei de fapt deduse judecăţii, necontestate de părţi şi reţinute de instanţa de apel în urma evaluării probatoriului administrat în cauză, în cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 25 septembrie 2012 de Biroul Notarului Public D., ce a precedat vânzarea bunului, pârâta a declarat că nu este căsătorită şi că a dobândit imobilul ca bun propriu. Această declaraţie a fost inserată şi în cuprinsul actului adiţional la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, precum şi în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu recurenţii, ambele acte autentificate sub nr. x din 25 octombrie 2012, respectiv nr. 1554 din 5 decembrie 2012 de acelaşi birou notarial.

Această afirmaţie a pârâtei a fost combătută de către recurenţi, care au prezentat pe parcursul cercetării judecătoreşti efectuate la fond certificatul de căsătorie al acesteia, care atesta că, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare (5 decembrie 2012), starea civilă a pârâtei nu corespundea celei menţionate în cuprinsul actelor juridice mai sus menţionate, întrucât era căsătorită cu numitul E. de la data de 6 februarie 1988, căsătoria fiind desfăcută ulterior, prin sentinţa civilă nr. 2976 din 14 mai 2019, pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. x/2019.

Pornind de la realitatea că bunul supus vânzării între părţi provenea din comunitatea legală a căsătoriei, curtea a apreciat ca fiind corecte susţinerile recurenţilor referitoare la necesitatea exprimării exprese a acordului soţului pârâtei în situaţia înstrăinării acestuia, constatând că prin art. 347 alin. (1) C. civ., în lipsa acestuia, legiuitorul a reglementat caracterul anulabil al actului juridic.

În ipoteza dată, legiuitorul a instituit un caz de nulitate relativă a actului juridic, norma legală menţionată protejând dreptul soţului care nu şi-a dat consimţământul la încheierea actului juridic având ca obiect înstrăinarea sau grevarea cu drepturi reale a unui bun comun să solicite despăgubiri corelative prejudiciului suferit, art. 345 alin. (4) C. civ. stipulând că acesta nu poate pretinde decât daune-interese de la celălalt soţ, fără a fi afectate drepturile dobândite de terţii de bună-credinţă.

Prin art. 1248 alin. (1) şi (2) C. civ. s-a stipulat că nulitatea relativă a unui asemenea act juridic poate fi invocată numai de persoana al cărei interes particular a fost prejudiciat, din interpretarea normelor juridice reieşind, contrar susţinerilor recurenţilor, că numai soţul care nu şi-a exprimat consimţământul cu privire la vânzarea unui bun comun poate solicita aplicarea acestei sancţiuni juridice, terţul dobânditor de bună-credinţă fiind apărat de efectele nulităţii (art. 347 alin. (2) C. civ.).

Dată fiind natura actului juridic supus litigiului (act de dispoziţie asupra bunului comun al soţilor) şi sancţiunea instituită de legiuitor pentru ipoteza încheierii sale nevalabile (nulitatea relativă), Înalta Curte constată că în speţă se aplică instituţia confirmării reglementate de art. 1248 alin. (4) C. civ., potrivit căreia contractul anulabil este susceptibil de confirmare, această manifestare de voinţă putând rezulta din voinţa expresă sau tacită de a renunţa la dreptul de a invoca nulitatea, potrivit art. 1262 din acelaşi act normativ.

În prezenta cauză, astfel cum a reţinut instanţa de apel pe baza înscrisurilor depuse la dosar, prin declaraţia autentificată sub nr. x din 13 mai 2019 de Biroul Individual Notarial F., fostul soţ al pârâtei, numitul E., a susţinut că, deşi a fost căsătorit cu pârâta sub regimul comunităţii de bunuri, nu a contribuit la dobândirea acestora şi că a fost de acord cu transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în municipiul Constanţa, str. x, jud. Constanţa către recurenţi în schimbul sumei de 192.000 euro, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 decembrie 2012 de notarul public D., şi, întrucât nu a fost prezent la semnarea acestuia, a menţionat că ratifică vânzarea, în condiţiile art. 1311, 1683 şi 1261 C. civ., confirmând că recurenţii deţin în proprietate întregul imobil, şi că renunţă la dreptul de a invoca nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, neavând vreo pretenţie asupra sumei încasate de soţia sa.

Această manifestare de voinţă neechivocă a fostului soţ al pârâtei, inserată în cuprinsul unui înscris autentic, are, astfel cum corect a reţinut instanţa de apel, rolul de a acoperi nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare asupra căruia poartă litigiul şi de a consolida, retroactiv, efectul translativ al dreptului de proprietate asupra bunului provenind din comunitatea legală, din patrimoniul pârâtei în cel al recurenţilor, dispoziţiile art. 1261 şi art. 1262 C. civ. fiind aplicabile.

Se mai reţine că înscrisul confirmativ reprezintă o veritabilă recunoaştere a faptului că fostul soţ al pârâtei a fost de acord cu transmiterea către recurenţi a bunului comun în baza contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare/rezoluţiune s-a solicitat, acesta cuprinzând elementele esenţiale prevăzute de lege pentru a fi valabil (obiectul, cauza, natura obligaţiei şi motivul nulităţii, precum şi intenţia de a repara viciul pe care se întemeiază acea acţiune, conform art. 1264 C. civ.).

Înalta Curte acreditează raţionamentul instanţei de apel potrivit căruia în speţă se pune problema vânzării bunului altuia, în condiţiile în care a fost înstrăinată şi cota parte a soţului care nu şi-a exprimat consimţământul cu privire la vânzarea bunului deţinut în devălmăşie cu pârâta.

În contextul dezbaterii asupra valabilităţii acestei operaţiuni juridice se constată că legiuitorul a prevăzut că aceasta nu este lovită de nulitate, ci că dă naştere unei obligaţii de a face în sarcina debitorului, vânzătorul fiind obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător (art. 1683 alin. (1) C. civ.).

Alin. (2) şi 3 ale acestui articol prevăd că, "Obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului. Dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar."

Aceste dispoziţii legale denotă că respectivele contracte nu sunt translative de drepturi ca urmare a realizării acordului de voinţă între debitor şi creditor, ci că produc efecte în plan obligaţional în sensul asumării de către vânzător a obligaţiei de transmitere a bunului în patrimoniul cumpărătorului.

Or, în acest sens a procedat şi pârâta, care, sesizând că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare căsătoria sa cu numitul E. era în vigoare, a depus diligenţele necesare în vederea realizării transferului dreptului de proprietate asupra întregului imobil în patrimoniul recurenţilor, fostul său soţ procedând la confirmarea actului juridic prin înscris autentic şi renunţând la dreptul legal de a invoca nulitatea relativă a contractului pentru lipsa consimţământului.

Această confirmare a actului juridic a consolidat dreptul dobândit de recurenţi asupra bunului imobil, care, chiar şi în lipsa acestei operaţiuni juridice erau apăraţi de efectele nulităţii, în calitatea lor de cumpărători de bună credinţă, conform art. 347 alin. (2) C. civ., şi, numai în cazul în care pârâta nu asigura transmiterea dreptului de proprietate, recurenţii aveau posibilitatea să solicite rezoluţiunea contractului, restituirea preţului şi daune-interese, în condiţiile art. 1683 alin. (4) şi (5) C. civ.

Din perspectiva atitudinii contractuale a pârâtei, care a depus diligenţele legale pentru realizarea prestaţiei la executarea căreia s-a obligat prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, Înalta Curte nu poate reţine critica recurenţilor cu privire la incidenţa dolului, ca viciu de consimţământ, apt să atragă nulitatea contractului.

Dimpotrivă, din tot ansamblul probatoriu administrat în cauză, astfel cum acesta a fost evaluat de instanţa de apel, a reieşit că pârâta însăşi a avut certitudinea că nu era căsătorită la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, susţinerile sale fiind confirmate şi de fostul său soţ, E., care, fiind audiat în cauză, a afirmat că s-a aflat în aceeaşi eroare cu privire la data divorţului.

Astfel, se poate reţine că voinţa reală a pârâtei a fost de a transmite proprietatea asupra întregului bun către recurenţi, ceea ce, ca urmare a confirmării actului juridic de către fostul său soţ s-a şi întâmplat.

În plus, convingerea pârâtei cu privire la faptul că nu era căsătorită la data perfectării actului juridic s-a manifestat pe tot parcursul derulării operaţiunii juridice privind vânzarea, aceasta declarând în actele juridice care au precedat înstrăinarea bunului (promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare şi actul adiţional la aceasta), în faţa notarului public, sub sancţiunea legii penale, că nu este căsătorită.

De altfel, potrivit constatărilor de fapt ale instanţei de apel, asupra căreia instanţa de recurs nu poate devolua, probatoriul administrat în cauză nu a relevat vreun indiciu din care să reiasă intenţia pârâtei de a-i determina pe recurenţi să încheie actul juridic prin folosirea unor manopere dolosive, proba dolului nefiind făcută.

Continuând acest raţionament, nu se poate reţine nici eroarea esenţială ca viciu de consimţământ, în sensul reglementării art. 1207 alin. (2) pct. 3 C. civ., întrucât contractul de vânzare-cumpărare a purtat asupra obiectului acestuia, respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, iar nu asupra calităţii persoanei cu care recurenţii au contractat, de unic proprietar al bunului înstrăinat.

Contrar susţinerilor acestora, scopul avut în vedere de recurenţi la perfectarea actului juridic contestat nu a fost legat de persoana pârâtei, de unic proprietar al imobilului, neavând vreo relevanţă care era starea sa civilă la acel moment de vreme ce inadvertenţele legate de transferul dreptului de proprietate asupra întregului bun au fost rezolvate prin ratificarea vânzării de către celălalt proprietar, ca urmare a diligenţelor efectuate personal, în acest scop.

Astfel, şi cauza juridică a contractului (dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului), examinată din perspectiva art. 1226 şi art. 1235 C. civ., a fost realizată ca urmare a confirmării actului juridic de către soţul care nu şi-a exprimat iniţial consimţământul asupra vânzării, pârâta executându-şi obligaţia contractuală asumată şi transferând în patrimoniul recurenţilor dreptul de proprietate asupra întregului bun, cu toate atributele care îi aparţin.

Totodată, ratificarea vânzării nu are efect asupra menţiunilor din cartea funciară potrivit cărora pârâta apărea ca fiind unicul proprietar al imobilului, întrucât, conform art. 56 din Legea nr. 71/2011, acestea au doar efect de opozabilitate faţă de terţi, neavând vreo influenţă asupra modului de constituire a dreptului de proprietate al recurenţilor, înscrierile din cartea funciară putând fi rectificate, potrivit art. 907 şi 908 C. civ.

În raport de aceste constatări, Înalta Curte reţine, urmare a analizei efectuate asupra legalităţii deciziei recurate, că instanţa de apel a aplicat corect normele de drept material incidente în cauză, neputând incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., astfel cum au pretins recurenţii.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 274/C din 8 decembrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa.

În raport de modalitatea de soluţionare a recursului, în baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va dispune obligarea recurenţilor-reclamanţi A. şi B., aflaţi în culpă procesuală, la plata către intimata C. a sumei de 4.935 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat, dovada achitării acestuia fiind făcută conform chitanţelor nr. 38 din 12 aprilie 2023 şi nr. 47 din 5 mai 2023 emise de Cabinet de Avocat G., depuse la dosarul cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 274/C din 8 decembrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa.

Obligă pe recurenţii-reclamanţi la plata sumei de 4.935 RON, către intimata-pârâtă C., reprezentând cheltuieli de judecată.

Pronunţată astăzi, 29 noiembrie 2023, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.