Preliminary sale contract termination: Unilateral repudiation clause vs. Article 1276(1) Civil Code deadline and right of resolution under Article 1552

Şedinţa publică din data de 23 noiembrie 2023

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iaşi, secţia I civilă la 29 aprilie 2021, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare, cu privire la apartamentul situat în municipiul Iaşi, judeţul Iaşi. Prin cererea modificatoare depusă la 27 ianuarie 2022, reclamantul a arătat că obiectul acţiunii este rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/25.07.2019.

2. Sentinţa pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1547/16.06.2022, Tribunalul Iaşi a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

3. Decizia pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe civile, a declarat apel reclamantul.

Prin decizia civilă nr. 559 din 9 decembrie 2022, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a admis apelul, a anulat sentinţa civilă nr. 1547/2022 din 16 iunie 2022 pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă şi, rejudecând fondul, a admis în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/25.07.2019, a obligat pârâta să plătească reclamantului diferenţa de avans, în sumă de 465,09 euro, în echivalent RON calculat la cursul BNR din ziua plăţii, a obligat pârâta să plătească reclamantului dobânda legală penalizatoare, calculată la suma achitată cu titlu de avans, în cuantum de 11.500 euro, a obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 2.250 RON cu titlu de daune-interese, a obligat pârâta să achite reclamantului, cu titlu de cheltuieli de judecată, suma totală de 16.030 RON, reprezentând 11.038 RON, cheltuieli de judecată de la instanţa de fond (taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat) şi 4.992 RON, cheltuieli de judecată din apel, (taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat).

4. Recursul formulat în cauză

Împotriva acestei decizii, la 20 februarie 2023, a declarat recurs pârâta solicitând casarea deciziei recurate şi, rejudecând respingerea apelului ca nefondat

În susţinere, recurenta-pârâtă a invocat motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că decizia recurată a fost pronunţată cu aplicarea greşită a normelor de drept material cuprinse la art. 1.276 din C. civ., sens în care a învederat următoarele argumente:

Raportat la clauza de dezicere stipulată în antecontract, instanţa de apel treabuia să facă aplicarea dispoziţiilor art. 1.276 alin. (4) din C. civ., iar nu pe cele ale alin. (1), întrucât părţile au convenit să deroge de la reglementarea de principiu că denunţarea se poate realiza până la executarea contractului, clauza de dezicere putând fi calificată drept o "convenţie contrară", în sensul art. 1.276 alin. (4) din C. civ., părţile convenind să nu condiţioneze sau să limiteze în timp dreptul promitentei-vânzătoare de a denunţa unilateral antecontractul.

Doar o obligaţie ajunsă la scadenţă poate fi considerată ca neexecutată. Or, a interpreta că manifestarea de voinţă de a nu respecta obligaţia să fie anterioară exigibilităţii acesteia, înseamnă a goli de sens şi de efecte juridice chiar clauza contractuală de dezicere, astfel cum a fost convenită de părţi.

Părţile au convenit dreptul promitentului-vânzător de a proceda la rezoluţiunea unilaterală, în situaţia în care antecontractul nu se execută din cauza acestuia, iar voinţa părţilor nu este condiţionată de un termen sau de o condiţie, putând fi exercitată oricând pe durata existenţei contractului, nu doar până la data stabilită pentru îndeplinirea obligaţiilor contractuale.

În mod greşit instanţa de apel a apreciat că se solicită în cauză să se constate efectul unei rezoluţiuni unilaterale în urma transmiterii notificării şi a constatat că nu poate produce efecte nici ca rezoluţiune unilaterală. Din conţinutul acestui înscrisului intitulat "declaraţie unilaterală de rezoluţiune", rezultă că este emis în aplicarea clauzei de dezicere convenită de părţi, iar nu ca efect al unei neexecutări culpabile din partea promitentei-cumpărătoare.

Instanţa de apel a realizat o greşită aplicare a normei cuprinse la art. 1.276 alin. (1) din C. civ., apreciind că noţiunea de "executare a contractului" din conţinutul textului de lege este echivalentul exigibilităţii obligaţiei de a transmite proprietatea asupra imobilului ce face obiectul antecontractului.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea depusă la 27 aprilie 2023, intimatul-reclamant a solicitat respingerea recursului ca nefondat, susţinând că decizia recurată este legală.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul civil de faţă, prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., astfel cum a fost invocat şi argumentat de către recurenta-pârâtă, Înalta Curte îl va respinge ca nefondat, pentru următoarele considerente de drept:

Invocând motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că decizia civilă recurată a fost pronunţată cu aplicarea greşită a normelor de drept material, învederând că, raportat la clauza de dezicere stipulată în antecontract, instanţa de apel trebuia să facă aplicarea dispoziţiilor art. 1.276 alin. (4) din C. civ., iar nu pe cele ale alin. (1), întrucât părţile au convenit să deroge de la regula că denunţarea se poate realiza până la executarea contractului, clauza de dezicere putând fi calificată drept "o convenţie contrară", în sensul dispoziţiilor art. 1.276 alin. (4) din C. civ., părţile convenind să nu condiţioneze sau să limiteze în timp dreptul promitentei-vânzătoare de a denunţa unilateral antecontractul.

Înalta Curte constată că motivul de casare este nefondat.

Potrivit prevederilor art. 1.276 alin. (1) din C. civ.:

"(1) Dacă dreptul de a denunţa contractul este recunoscut uneia dintre părţi, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început. (2) În contractele cu executare succesivă sau continuă, acest drept poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar şi după începerea executării contractului, însă denunţarea nu produce efecte în privinţa prestaţiilor executate sau care se află în curs de executare. (3) Dacă s-a stipulat o prestaţie în schimbul denunţării, aceasta produce efecte numai atunci când prestaţia este executată. (4) Dispoziţiile prezentului articol se aplică în lipsă de convenţie contrară."

Instanţa de apel a reţinut că sunt aplicabile în cauză prevederile art. 1.276 alin. (1) din C. civ., conform cărora dreptul de a denunţa unilateral contractul este recunoscut părţii, în contractele cu executare uno ictu, atât timp cât executarea nu a început. Contrar susţinerilor recurentei-pârâte, instanţa de apel a reţinut în mod corect că notificarea nr. x/19.04.2021 privind "declaraţia unilaterală de rezoluţiune a contractului" nu este aptă a produce niciun efect juridic, fiind emisă după împlinirea termenului stabilit de către părţi pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică şi ulterior datei de 8 aprilie 2021, când intimatul-reclamant a notificat-o, prin intermediul executorului judecătoresc, în vederea executării obligaţiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Nu pot fi primite susţinerile recurentei-pârâte, în sensul că acea clauză de dezicere poate fi calificată drept o "convenţie contrară", în sensul art. 1.276 alin. (4) din C. civ., şi că părţile au convenit să nu condiţioneze sau să limiteze în timp dreptul promitentei-vânzătoare de a denunţa unilateral antecontractul.

Aceasta, întrucât art. 488 alin. (1) din C. proc. civ. aprobat prin Legea nr. 134/2010 nu mai cuprinde motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 din C. proc. civ. de la 1865, care avea în vedere ipoteza în care "instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia", astfel că nu poate fi cenzurată modalitatea în care instanţa de apel a interpretat clauzele contractuale, neputându-se reţine de instanţa de recurs că părţile ar fi inserat în cuprinsul antecontractului o "convenţie contrară", în sensul dispoziţiilor art. 1.276 alin. (4) din C. civ.

În altă ordine de idei, instanţa de apel a reţinut în mod corect că notificarea nr. x/19.04.2021 nu poate produce efecte ca rezoluţiune unilaterală, din moment ce tocmai recurenta-pârâtă este partea care nu şi-a executat obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare, iar art. 1.552 din C. civ. stipulează că "rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului, atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere". De altfel, astfel cum rezultă din conţinutul clauzei convenite inserate la paragraful 6 de la pagina 3 a antecontractului de vânzare-cumpărare, dreptul de a cere rezoluţiunea unilaterală a antecontractului, în situaţia neîndeplinirii obligaţiilor asumate de B. S.R.L., aparţine promitentului-cumpărător, adică intimatului-reclamant A.. În acest context, instanţa de apel a reţinut corect că partea care refuză executarea propriei obligaţii, odată expirat termenul convenit, este recurenta-pârâtă, astfel că aceasta nu poate uza de clauza instituită la paragraful 6 de la pagina 3 a antecontractului.

Faţă de aceste considerente, constatând că nu este întemeiat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. şi că decizia recurată este legală, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 559 din 9 decembrie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia Civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 23 noiembrie 2023.