Invalid unilateral termination of promise of sale due to failure to notify both co-debtors for indivisible community property transfer obligation

Şedinţa publică din data de 16 noiembrie 2023

Asupra recursului dedus judecăţii, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă la 27.06.2018, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu C. şi D., obligarea pârâţilor la plata către reclamanţi a sumei de 82.000 euro sau a echivalentului în RON la data plăţii (385.400 RON la data sesizării instanţei), la care se adaugă dobânzile legale penalizatoare, începând cu data sesizării instanţei şi până la data plăţii efective şi integrale a debitului principal; obligarea pârâţilor la plata sumei de 16.943,48 RON, cheltuite pentru amenajarea şi dotarea imobilului, precum şi la cheltuieli de judecată.

2. Sentinţa Tribunalului Constanţa

Prin sentinţa civilă nr. 2341din 10 octombrie 2018, Tribunalul Constanţa, secţia I civilă a admis, în parte, acţiunea reclamanţilor, pârâţii fiind obligaţi să plătească suma de 82.000 euro (în echivalent RON la data plăţii), cu dobânda legală penalizatoare aferentă acestei sume, calculată începând cu data de 27.06.2018 şi până la data plăţii efective a debitului restant; a fost respinsă, ca nefondată, acţiunea pe capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâţilor la plata sumei de 16.943,48 RON, cu titlu de sume avansate de reclamanţi pentru amenajarea şi dotarea imobilului; au fost obligaţi pârâţii la plata, către reclamanţi, a sumei de 12.814 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, în limita pretenţiilor admise.

3. Decizia Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă

Prin decizia civilă nr. 11 din 30 iulie 2020, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a admis apelul reclamanţilor Prutianu, formulat împotriva dispozitivului şi considerentelor hotărârii tribunalului; a fost schimbată, în parte, sentinţa apelată, în sensul că pârâţii Petrescu au fost obligaţi la plata către reclamanţi a sumei de 2.291,70 RON, reprezentând cheltuieli cu amenajarea imobilului; au fost înlăturate din sentinţa apelată considerentele referitoare la rezoluţiunea promisiunii, pe care le-a înlocuit cu considerentele prezentate în decizia instanţei de apel; a fost respins, ca nefondat, apelul pârâţilor C. şi D., formulat împotriva aceleiaşi hotărâri şi au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei apelate; au fost obligaţi intimaţii pârâţi C. şi D. la plata către apelanţii reclamanţi a sumei de 4842,70 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru şi onorariu avocat ales).

4. Decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă

Prin decizia civilă nr. 1560 din 29 iunie 2021 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul declarat de pârâţii C. şi D., a casat decizia nr. 11/C din 13 februarie 2020 a Curţii de Apel Constanţa, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare.

5. Decizia Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, în rejudecare

Prin decizia nr. 145/C din 9 iunie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, a fost admis apelul declarat de apelanţii - reclamanţi A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 2341 din 10 octombrie 2018 pronunţată de Tribunalul Constanţa şi a considerentelor acesteia; a fost schimbată, în parte, sentinţa apelată, în sensul că au fost obligaţi pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 2.291,7 RON, reprezentând cheltuieli cu amenajarea imobilului; au fost înlăturate din sentinţa apelată considerentele referitoare la încetarea clauzei penale prin rezoluţiune; a fost respins apelul formulat de apelanţii pârâţi C. şi D. împotriva sentinţei civile nr. 2341 din 10 octombrie 2018, pronunţată de Tribunalul Constanţa, în dosarul nr. x/2018, ca nefondat, au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei apelate; au fost obligaţi intimaţii pârâţi C. şi D. la plata către apelanţii reclamanţi a sumei de 13.412,7 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru şi onorariu avocat).

6. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, pârâţii C. şi D. au declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate.

Prin recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., pârâţii C. şi D. susţin că, în mod greşit, instanţa de apel a reţinut îndeplinirea, în condiţii de legalitate, a procedurii de punere în întârziere faţă de recurenţii pârâţi.

Recurenţii expun situaţia de fapt şi arată că, prin decizia recurată, instanţa de apel a statuat în sensul că procedura de punere în întârziere a fost corect îndeplinită şi, astfel, rezoluţiunea a operat în condiţii de legalitate. În acest sens, instanţa a apreciat că obligaţia promitenţilor vânzători era solidară şi astfel, conform prevederilor art. 1526 C. civ., notificarea de punere în întârziere transmisă corect promitentului vânzător C. produce efectul punerii în întârziere şi asupra promitentei vânzătoare, D., codebitoare solidară. Prin decizia recurată s-a mai reţinut că, potrivit prevederilor art. 1443 raportat la art. 1446 din C. civ., solidaritatea codebitorilor soţi, căsătoriţi sub regimul comunităţii de bunuri, rezultă din lege, respectiv din art. 352 si 353 din C. civ.

Recurenţii critică decizia, în virtutea dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., afirmând că a fost pronunţată cu încălcarea si aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv art. 1526, art. 1443 şi art. 1446, prin raportare la dispoziţiile art. 352 C. civ.

Învederează că, din analiza dispoziţiilor art. 346 şi art. 347 C. civ., se desprinde neechivoc concluzia că actul de înstrăinare a bunului comun ce forma obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi anume contractul de vânzare pe care recurenţii, în calitate de soţi s-au obligat să îl încheie până la 31 decembrie 2017, putea fi perfectat, sub sancţiunea nulităţii, numai cu acordul expres al ambilor promitenţi vânzători exprimat în forma autentică. Or, câtă vreme fiecare dintre soţi avea obligaţia să îşi exprime, în mod expres, consimţământul pentru vânzarea bunului comun imobil supus formalităţilor de publicitate, ambii soţi erau debitorii obligaţiei de a transfera proprietatea, sens în care se reţine calitatea acestora de codebitori ai obligaţiei neexecutate la termenul stabilit contractual.

Având în vedere că fiecare dintre soţi avea obligaţia să consimtă personal şi expres la transferul cotei-părţi nedeterminate pe care o deţinea din dreptul de proprietate asupra bunului comun, în caz contrar dreptul de proprietate asupra întregului neputând fi transmis în mod valabil, arată că natura obligaţiei este indivizibilă.

Invocă dispoziţiile art. 1443 C. civ. şi susţin că actul de vânzare nu putea fi încheiat între creditor şi unul dintre promitenţii vânzători asupra întregului bun ce includea şi cota-parte nedeterminată din dreptul de proprietate aparţinând celuilalt promitent-vânzător, raportat la prevederile art. 346 C. civ., sens în care arată că nu se poate reţine că obligaţia promitenţilor-vânzători era solidară, câtă vreme vânzarea bunului comun nu poate opera fără consimţământul expres ai ambilor soţi. Învederează că solidaritatea nu este posibilă între promitenţii vânzători, fiecare dintre ei titulari ai unei fracţii nedeterminate din dreptul de proprietate, iar o înstrăinare ce nu respectă cerinţele edictate de art. 346 C. civ. este prohibită şi anulabilă.

Instanţa omite faptul că promisiunea de vânzare generează în sarcina promitenţilor vânzători o obligaţie de a face, de a încheia contractul, care este indivizibilă, condiţii în care sunt incidente dispoziţiile speciale vizând obligaţiile indivizibile, respectiv dispoziţiile art. 1432 alin. (4) C. civ., raportat la care punerea în întârziere trebuia realizată în relaţia cu ambii debitori ai obligaţiei.

Arată că, şi dacă s-ar reţine existenţa unei solidarităţi pasive, incidenţa dispoziţiilor art. 1526 C. civ. este înlăturată de prevederile art. 1432 alin. (4) din acelaşi act normativ.

Invocă prevederile art. 1445 C. civ. şi afirmă că instanţa de apel a reţinut, în mod greşit, că art. 352 C. civ. prevede, în mod expres, solidaritatea codebitorilor, titulari ai obligaţiei ce compune raportul juridic dedus judecăţii.

Precizează că art. 351 şi art. 352 din C. civ. reglementează datoriile comune ale soţilor şi întinderea drepturilor creditorilor asupra patrimoniului comun şi personal al soţilor în scopul valorificării dreptului de creanţă (datoriile comune neacoperite prin urmărirea bunurilor comune).

Învederează că răspunderea solidară a soţilor cu bunurile proprii pentru acoperirea datoriilor comune, prevăzută în mod expres la art. 352 C. civ., nu se extinde asupra tuturor obligaţiilor asumate de soţi în ceea ce priveşte bunurile comune, mai ales în sfera transferului dreptului de proprietate ce pretinde acordul expres al ambilor proprietari şi cunoaşte o reglementare expresă ce exclude solidaritatea (art. 346 C. civ.).

Recurenţii arată că, în conţinutul laturii active a raportului juridic reglementat de art. 352 C. civ., se regăsesc alte drepturi şi obligaţii decât cele tranşate judiciar în prezentul litigiu, şi anume dreptul creditorului de a-şi valorifica creanţa prin acte de urmărire silită, fiind instituit caracterul sesizabil a bunurilor proprii ale soţilor pentru şi în măsura necesară acoperirii datoriilor comune. Mai arată că nu se poate interpreta, prin analogie, că solidaritatea pasivă a soţilor, prevăzută la art. 352 C. civ., se aplică în cazul obligaţiei de a face, asumată de soţi privind perfectarea actului de înstrăinare a bunului comun, fără a fi încălcat în mod flagrant art. 1445 C. civ. (ce nu permite analogia) şi art. 346 C. civ. (ce prevede acordul expres al ambilor soţi pentru înstrăinarea bunurilor comune).

Susţin că atât timp cât răspunderea solidară a soţilor a fost, în mod expres, prevăzută de legiuitor, în art. 352 alin. (1) C. civ., ca o răspundere subsidiară şi aplicabilă unui anumit caz expres determinat şi anume, răspunderea solidară cu bunurile proprii pentru acoperirea datoriilor comune, în măsura în care prin urmărirea bunurilor comune nu se acoperă datoriile comune, este cu atât mai elocvent că doar în acest caz, numit şi expres determinat prin voinţa legiuitorului, se poate reţine o formă de răspundere solidară a soţilor pentru obligaţiile şi datoriile comune, reprezentând un exemplu concret al aplicabilităţii art. 1445 C. civ. ce nu poate fi extins asupra altor obligaţii ale soţilor privind patrimoniul comun.

Învederează că, prin decizia de casare, Înalta Curte a statuat că, în absenţa unei solidarităţi pasive, punerea în întârziere a unuia dintre debitori nu produce efecte împotriva celorlalţi debitori, ceea ce conduce la concluzia că obligaţia promitenţilor vânzători de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului comun nu este o obligaţie solidară, ci constituie o obligaţie comună şi indivizibilă între promitenţii vânzători, transferul dreptului de proprietate asupra întregului bun putând să opereze doar condiţionat de acordul ambilor debitori, indivizibilitatea fiind raportată la regimul proprietăţii devălmaşe ce nu permite divizarea obiectului prestaţiei pe cote-părţi, astfel încât răspunderea să fie divizibilă în limita cotei-părţi deţinute asupra dreptului de proprietate supus transferului.

În acest context, susţin că procedura de punere în întârziere trebuia realizată, în mod individual, faţă de fiecare dintre debitori întrucât fiecare dintre aceştia, în conformitate cu prevederile art. 346 C. civ., trebuia să consimtă la transferul dreptului de proprietate şi să dea curs obligaţiilor asumate prin promisiunea bilaterală în cadrul căreia era parte. Afirmă că bunul în întregul său nu putea fi vândut doar în baza acordului unuia dintre promitenţii vânzători, astfel încât să fie necesară şi suficientă notificarea valabilă a unui singur promitent vânzător.

Menţionează că acest raţionament, în raport de incidenţa dispoziţiilor art. 346 C. civ., coroborat cu art. 1522 C. civ., a fost avut în vedere de către intimaţii promitenţi-cumpărători, ce au procedat la notificarea individuală a ambilor promitenţi vânzători, însă procedura de comunicare a notificării în relaţia cu promitenta vânzătoare, D., a fost viciată, prin transmiterea corespondenţei la o adresă ce nu constituia nici locuinţa în fapt, nici domiciliul acesteia şi nici adresa reglementată contractual pentru transmiterea valabilă a oricărei comunicări. Afirmă că această neregularitate a lipsit, în mod efectiv, părţile de remediul termenului suplimentar de executare şi afectează validitatea declaraţiei de rezoluţiune, nu numai din perspectiva neîndeplinirii formalităţii obligatorii prealabile, cât şi sub aspectul posibilităţii efective de salvgardare a contractului şi comunicarea efectivă a declaraţiei de rezoluţiune. Mai arată că, prin actul de partaj voluntar fără sultă, perfectat în luna martie a anului 2018, toate drepturile şi obligaţiile asupra bunului ce forma obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/2017, au fost preluate de către promitenta-vânzătoare D., parte ce nu a fost pusă în întârziere şi nici nu a recepţionat declaraţia de rezoluţiune a promisiunii bilaterale.

Recurenţii învederează că hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a art. 1522 C. civ., sens în care arată că instanţa de apel reţine faptul că termenul pentru perfectarea contractului de vânzare era depăşit cu mai mult de 4 luni, motiv pentru care apreciază ca termenul de 7 zile, conferit pentru îndeplinirea obligaţiei prin notificarea de punere în întârziere, a fost rezonabil.

În ceea ce priveşte intervalul de timp în care scadenţa era depăşită, recurenţii afirmă că acest aspect nu prezintă relevanţă juridică cu referire la termenul de executare acordat în cadrul procedurii de punere în întârziere având în vedere că, în considerentele deciziei de casare, s-a statuat că rezoluţiunea este cel mai incisiv remediu oferit creditorului, reprezentând o soluţie la care se apelează numai dacă rămâne fără eficientă remediul termenului suplimentar, termen rezonabil calculat din ziua comunicării notificării.

Citează dispoziţiile art. 1522 alin. (3) şi art. 1522 alin. (4) şi (5) C. civ., arătând că legiuitorul statuează expres faptul că, indiferent de momentul când intervine scadenţa obligaţiei neexecutată, termenul acordat prin notificarea de punere în întârziere trebuie să fie unui rezonabil ţinând seama de natura obligaţiei şi de împrejurări.

Susţin că momentul procedural al punerii în întârziere reprezintă exclusiv opţiunea creditorului, fără a influenta termenul de executare acordat şi, din acest punct de vedere, nu prezenta nicio relevanţă faptul că termenul contractual era prevăzut pentru data de 31.12.2017 (moment la care construcţia era finalizată, dar din motive independente de voinţa părţilor nu erau finalizate documentaţiile necesare în vederea vânzării), caracterul rezonabil al termenului urmând a se raporta strict la momentul la care creditorii au înţeles să îşi exercite dreptul de a pune în întârziere pe debitorii obligaţiei.

Apreciază recurenţii că termenul de 7 zile prevăzut în notificarea formulată de intimaţi era neserios având în vedere că la data formulării notificării şi până în luna septembrie 2018 intimaţii nu au fost în ţară (locuind în fapt în Marea Britanie), astfel cum rezultă din corespondenţa dintre părţi, înscrisurile depuse la dosar şi propriile susţineri ale intimaţilor. Totodată, deşi au invocat acest aspect pe tot parcursul prezentei cauze, intimaţii nu l-au contestat şi nici nu au făcut dovada existenţei unui mandat acordat altei persoane pentru încheierea contractului. Arată că, şi în măsura în care ar fi primit notificările formulate şi ar fi dorit încheierea contractului, acest fapt nu era posibil în cadrul termenului indicat.

Recurenţii arată că termenul de 7 zile, acordat prin notificarea de punere în întârziere, nu era unul rezonabil întrucât realizarea efectivă a tranzacţiei presupunea realizarea unor demersuri ce nu depindeau exclusiv de voinţa părţilor (certificat fiscal, extras de CF, disponibilitatea notarului agreat etc.) şi care, în mod evident, nu puteau fi realizate într-un termen de 7 zile. Afirmă că art. 1522 alin. (3) C. civ. condiţionează validitatea procedurii de acordarea unui termen rezonabil de executare, ţinând seama de natura obligaţiei şi de împrejurări şi susţin că, în ipoteza primirii notificării la 31.05.2018, termenul real acordat era de numai 4 zile în condiţiile în care perioada 01 - 03.06.2018 cuprindea zile nelucrătoare. Învederează că perfectarea vânzării presupunea efectuarea unor demersuri anterioare a căror realizare nu era posibilă în termenul acordat, respectiv obţinerea unui extras de carte funciară pentru vânzare, a certificatului de atestare fiscală şi programarea notarială care în practică este de cel puţin două săptămâni. În continuare, arată că, deşi reclamanţii au comunicat notificarea, nu au procedat la realizarea unei programări la un anumit notar. Chiar şi în ipoteza în care documentele necesare încheierii contractului ar fi existat, tot nu s-ar fi putut încheia contractul întrucât era necesară emiterea unei notificări de convocare a reclamanţilor în vederea încheierii contractului, notificare care nu putea fi adusă la cunoştinţa intimaţilor, în mod real, de către recurenţi.

În viziunea recurenţilor, termenul de 7 zile era vădit nerezonabil prin raportare la împrejurările cauzei pe care reclamanţii le cunoşteau, respectiv nefinalizarea documentaţiei necesare pentru perfectarea vânzării. Or, prin dispoziţiile art. 1522 alin. (3)-(5) C. civ., raportate la dispoziţiile art. 1549 din C. civ., conform cărora neexecutarea fără justificare a obligaţiilor contractate, după punerea în întârziere, conferă dreptul creditorului obligaţiei de a cere rezoluţiunea, prin instituirea procedurii de punere în întârziere, scopul legiuitorului a fost acela de a marca momentul de la care debitorul refuză să execute, în situaţia în care în prealabil i-a fost acordat beneficiul legal de a dispune de un termen rezonabil (suficient în raport cu circumstanţele şi natura obligaţiei), acesta fiind momentul în care se reţine ipoteza legală instituită de art. 1516 alin. (2) pct. 2 C. civ., în care creditorul este îndreptăţit să solicite rezoluţiunea. În atare condiţii, recurenţii apreciază că reclamanţii trebuiau să acorde un termen care să permită finalizarea tuturor demersurilor pentru încheierea contractului.

Expun situaţia de fapt şi apreciază că, prin finalizarea întregii documentaţii necesare realizării tranzacţiei în termen de aproximativ o lună de la data la care au cunoscut poziţia intimaţilor şi, ulterior, notificarea acestora în vederea încheierii contractului la o dată la care aveau certitudinea că aceştia se află în ţară, sunt incidente dispoziţiile art. 1522 alin. (5) C. civ.

Recurenţii susţin că instanţa de apel, în rejudecare, cu încălcarea dispoziţiilor art. 501 C. proc. civ., nu a analizat dacă declaraţia de rezoluţiune a fost comunicată debitoarei D., în mod greşit reţinând ca fiind valabil comunicată notificarea de punere în întârziere (nu comunicată efectiv, ci considerată ca fiind îndeplinită procedura de comunicare, chiar dacă notificarea nu a intrat în posesia destinatarului), raportat la dispoziţii legale considerate ca fiind aplicabile strict în cazul punerii în întârziere. Mai arată că instanţa de apel nu a considerat necesară verificarea legalităţii comunicării declaraţiei de rezoluţiune, cuprinsă în acelaşi act, chiar dacă dispoziţiile legale invocate nu vizau şi acest act procedural.

Invocă prevederile art. 1552 alin. (4) C. civ., potrivit cărora declaraţia de rezoluţiune unilaterală produce efecte de la momentul comunicării ei către debitor sau, după caz, de la data expirării termenului suplimentar acordat prin notificarea de punere în întârziere şi arată că, dacă în privinţa notificării de punere în întârziere, art. 1526 C. civ. prevede că produce efecte şi în privinţa codebitorilor solidari, în ceea ce priveşte declaraţia de rezoluţiune, art. 1552 C. civ. statuează, în mod neechivoc, că rezoluţiunea contractului este condiţionată de comunicarea declaraţiei de rezoluţiune. Învederează că, prin decizia de casare, s-a reţinut faptul că în cazul declaraţiei de rezoluţiune nu există (şi nici nu a fost invocată) nicio dispoziţie legală care să permită comunicarea acesteia la o altă adresă, dispoziţiile art. 1526 alin. (1) C. civ. referindu-se strict la punerea în întârziere şi nefiind incidente şi în cazul declaraţiei de rezoluţiune.

Arată că, în condiţiile în care se reţine că nu a fost respectată procedura de punere în întârziere şi, în orice situaţie, nu a fost comunicată declaraţia de rezoluţiune a contractului faţă de D., urmează a constata inadmisibilitatea cererii intimaţilor de obligare a recurenţilor la plata clauzei penale şi a unor despăgubiri, pretenţii ce nu se pot grefa decât pe existenţa unei rezoluţiuni anterioare a contractului.

Recurenţii citează prevederile art. 1516 alin. (2) C. civ., arătând că, după punerea în întârziere, creditorul are posibilitatea legală de a solicita executarea silită a contractului (devenind incidente dispoziţiile art. 1669 C. civ.), de a solicita rezoluţiunea contractului cu plata unor daune-interese potrivit dispoziţiilor art. 1549 alin. (1) C. civ. de la care art. 1279 alin. (2) din acelaşi act normativ nu conţin o derogare) sau să întrebuinţeze un alt mijloc legal pentru realizarea dreptului, de exemplu art. 1544 C. civ., invocat de reclamanţi, potrivit căruia obligativitatea rezoluţiunii este prevăzută în mod expres.

Recurenţii apreciază că nu a intervenit rezoluţiunea unilaterală a promisiunii de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x/26.05.2018 şi, indiferent dacă se reţine nerespectarea obligaţiilor privind punerea în întârziere, condiţie esenţială pentru valabilitatea rezoluţiunii (sub aspectul necomunicării valabile sau a termenului neserios şi nerezonabil) sau dacă se are în vedere strict lipsa comunicării valabile a declaraţiei de rezoluţiune (faţă de care nici nu a mai fost invocat vreun argument de către intimaţi pentru a susţine valabilitatea acesteia), rezultă lipsa unei rezoluţionări a contractului anterior formulării cererii introductive.

Învederează că, în cauză, nu a fost formulat un capăt de cerere privind constatarea rezoluţiunii, lipsind însuşi fundamentul pretenţiilor. Având în vedere că, pentru solicitarea daunelor interese aferente clauzei penale, era obligatorie rezoluţiunea anterioară a contractului, raportat la dispoziţiile art. 1516 alin. (2) şi art. 1544 C. civ., iar în cauză nu a operat rezoluţiunea prin declaraţia unilaterală de rezoluţiune şi nici prin cererea introductivă nu a fost solicitată rezoluţiunea judiciară a contractului dintre părţi, este lipsit de orice temei legal obligarea recurenţilor la plata clauzei penale şi a daunelor.

Recurenţii mai arată că decizia recurată este nelegală, fiind pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv art. 1345 C. civ.

După expunerea condiţiilor instituite de lege pentru a opera îmbogăţirea fără justă cauză, recurenţii afirmă că instanţa de apel a reţinut că a operat o îmbogăţire a acestora prin sporul de valoare adus imobilului ce rămâne în proprietatea lor, ca efect al rezoluţiunii contractului, intimaţii dovedind efectuarea amenajărilor ce rămân încorporate imobilului, în valoare de 2.291,70 RON. În ceea ce priveşte temeiul de drept, restituirea derivată din faptul juridic al îmbogăţirii fără justă cauză, arată că instanţa de apel a statuat că amenajările efectuate de promitenţii cumpărători nu au fost realizate în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare întrucât în baza convenţiei părţile au stabilit că imobilul va fi predat cumpărătorilor amenajat, iar amenajările au fost efectuate de promitenţii cumpărători pe parcursul valabilităţii convenţiei, înainte de momentul exigibilităţii obligaţiei de a perfecta contractul, reţinând că restituirea unor prestaţii neexecutate în baza convenţiei nu intră sub incidenţa efectelor repunerii în situaţia anterioară rezoluţiunii, ci operează în baza art. 1345 C. civ.

Recurenţii susţin că raportul juridic litigios izvorăşte în tot din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, cauza - temeiul juridic al investiţiilor - fiind intenţia de a cumpăra imobilul şi personalizarea amenajărilor peste nivelul de amenajare convenit contractual de către părţi, astfel încât promitenţii cumpărători să îşi sporească gradul de confort. Învederează că promitenţii cumpărători, înainte de a deveni proprietarii bunului imobil, au decis înlocuirea finisajelor stabilite contractual şi realizate de către promitenţii vânzători (aspect ce niciodată nu a fost contestat), pentru a-şi spori gradul de confort prin personalizarea spaţiului, potrivit propriilor preferinţe sau gusturi, iar aceste modificări aduse imobilului, prin înlocuirea finisajelor incluse în preţul imobilului, cu alte tipuri de finisaje pe placul lor, reprezintă acte îndeplinite în interesul lor personal şi exclusiv, cât timp aceste amenajări au fost aduse imobilului pe riscul promitenţilor cumpărători, pe parcursul derulării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, înainte de a dobândi în proprietate bunul imobil.

Arată că art. 1345 C. civ. indică faptul că obligaţia de restituire a îmbogăţitului acceptă ca întindere pierderea patrimonială suferită de însărăcit, dar fără a fi ţinut dincolo de limita propriei sale îmbogăţiri. În cazul pendinte, amenajarea imobilului se realiza la nivelul stabilit contractual de către părţi, neputându-se considera că un imobil ce are un anumit tip de lavoar personalizat de intimaţi, în loc de lavoarul inclus în preţul de vânzare, aduce un spor de valoare imobilului şi constituie un prilej de îmbogăţire fără justă cauză, câtă vreme preţul de vânzare include amenajarea imobilului cu acelaşi tip de obiecte sanitare, care, de altfel, în măsura în care au fost înlocuite, nu au fost restituite promitenţilor vânzători sau nu a fost scăzută valoarea acestora.

Mai arată că, din preţul încasat de recurenţi pentru imobilul amenajat, o parte o constituia bugetul alocat pentru amenajarea interioară a imobilului, iar în prezent trebuie să restituie atât preţul încasat şi clauza penală, precum şi valoarea amenajărilor ce rămân în imobil, în condiţiile în care prin restituirea preţului încasat au achitat şi valoarea amenajărilor interioare ce rămân în imobil, ceea ce nu echivalează cu o echilibrare patrimonială, ci cu o însărăcire total nejustificată a promitenţilor vânzători.

Concluzionând, recurenţii susţin că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1345-1348 C. civ., în sensul că nu a operat o îmbogăţire a promitenţilor vânzători care să justifice obligarea acestora la restituirea sumei de 2.291,70 RON.

7. Apărările formulate

Prin întâmpinare, intimaţii A. şi B. au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

8 .Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul de filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 11 mai 2023, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâţii C. şi D. împotriva deciziei nr. 145/C din 9 iunie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, fiind stabilit termen de judecată la data de 2 noiembrie 2023, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat în limitele şi pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Criticile subsumate motivului de casare prev. de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care se invocă pronunţarea deciziei recurate cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv a art. 1526, art. 1443 şi art. 1446, prin raportare la dispoziţiile art. 352 din C. civ., sunt întemeiate conform celor ce succed.

Înalta Curte constată că s-a reţinut deja prin decizia de recurs pronunţată în primul ciclu procesual că între părţile în litigiu a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată prin Biroul Individual Notarial E. sub nr. x/26.05.2017, în virtutea căreia promitenţii vânzători C. şi D. s-au obligat să vândă promitenţilor cumpărători A. şi B. apartamentul nr. x, ce urma să fie situat la etajul 3 al construcţiei cu regim de înălţime P+3E, edificată pe terenul situat în intravilanul oraşului Năvodari, B-dul x nr. 30, lot x (DC 86), Zona Lac Siutghiol, F., judeţul Constanţa, apartament compus din două camere şi dependinţe, cu o suprafaţă utilă de 55 m2.

Preţul convenit de părţi a fost de 41.000 euro cu TVA inclus, preţ ce urma să fie achitat astfel: la data încheierii promisiunii, suma de 18.000 euro şi, până la data de 10.06.2017, suma de 23.000 euro.

S-a mai reţinut că promitenţii vânzători şi-au asumat, pe lângă obligaţia de a construi şi de a vinde promitenţilor cumpărători apartamentul, obligaţia de a transmite folosinţa imobilului şi de a preda cheia apartamentului până la data de 15.07.2017, precum şi alte obligaţii, respectiv: obligaţia finalizării construcţiei, efectuarea documentaţiei cadastrale şi intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, prezentarea certificatului fiscal şi a extrasului de carte funciară privind evidenţierea apartamentului în evidenţele fiscale, prezentarea certificatului energetic.

Toate aceste obligaţii trebuiau îndeplinite "până cel târziu la data de 31.12.2017", dată la care trebuia să se realizeze perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Instanţa de casare a statuat în sensul că stipulaţia contractuală a părţilor în litigiu prin care s-a prevăzut dreptul promitenţilor cumpărători ca, în cazul neexecutării obligaţiei esenţiale, respectiv, obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, să obţină dublul sumei achitate promitenţilor vânzători, produce efecte în cazul stingerii obligaţiilor contractuale prin rezoluţiune, în aplicarea prevederilor art. 1538 alin. (5) C. civ., însă obţinerea acestor daune-interese de către creditori este condiţionată de dovada existenţei unei neexecutări însemnate, precum şi a celorlalte condiţii formale şi cumulative ale rezoluţiunii unilaterale.

De asemenea, s-a arătat că în mod corect instanţa de apel a apreciat cu privire la existenţa unei neexecutări însemnate pentru promitenţii cumpărători, determinantă la încheierea contractului fiind obligaţia de transfer a dreptului de proprietate în patrimoniul propriu, cel mai târziu, până la data de 31.12.2017.

Având în vedere şi aceste statuări, în rejudecare după casare, instanţa de apel urma să stabilească dacă a avut loc punerea în întârziere, în condiţiile şi cu efectele prevăzute de art. 1522 C. civ., respectiv, comunicarea declaraţiei unilaterale de rezoluţiune către ambii debitori.

În acest context, trebuie remarcat prioritar şi că prin decizia de casare s-a mai stabilit că, în speţă, notificarea prealabilă a rezoluţiunii, care constă în punerea în întârziere a debitorilor, include comunicarea declaraţiei de rezoluţiune unilaterală, comunicare prin care se realizează condiţia esenţială de efectivitate a rezoluţiunii unilaterale (conform art. 1552 alin. (1) C. civ.), ţinând seama că nimic nu se opune ca acestea să reprezinte un singur act juridic, însă declaraţia de rezoluţiune va avea efectul desfiinţării contractului numai în măsura dovedirii comunicării sale.

Or, conform celor reţinute din probe de către instanţa de apel în primul ciclu procesual, notificările promitenţilor vânzători au fost transmise la adresa unuia dintre ei, cu toate că în contract erau evidenţiate adrese diferite, situaţie care impunea efectuarea unei verificări suplimentare în privinţa locuinţei comune a soţilor, pentru a se putea concluziona în sensul realizării unei comunicări valabile, avându-se în vedere şi că, în absenţa unei solidarităţi pasive, punerea în întârziere a unuia dintre debitori nu produce efecte împotriva celorlalţi debitori, conform art. 1432 alin. (4) C. civ.

În rejudecarea pricinii, raportându-se la această situaţie premisă, instanţa de apel a concluzionat prin decizia ce face obiectul prezentului recurs că a existat declaraţia unilaterală de rezoluţiune, împreună cu punerea în întârziere, comunicată legal de către creditorii care şi-au manifestat pe această cale voinţa în sensul de a desfiinţa unilateral contractul pentru neexecutare dacă nu este executată obligaţia într-un termen rezonabil. Astfel, conform statuării curţii de apel, această cerinţă prevăzută de art. 1552 alin. (2) C. civ. este îndeplinită în speţa de faţă.

Curtea de apel a avut în acest sens în vedere că drepturile şi obligaţiile patrimoniale ale soţilor îşi găsesc consacrarea legislativă în dispoziţiile art. 312 şi urm. C. civ., iar din cuprinsul acestor norme ar rezulta în opinia acestei instanţe că ceea ce induce regimul de solidaritate sau, după caz, de "răspundere individuală" a soţilor în ceea ce priveşte sfera drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale este regimul matrimonial, precum şi natura bunurilor dobândite de soţi.

Din această perspectivă, s-a reţinut că în raporturile patrimoniale cu terţe persoane nu prezintă importanţă dacă soţii înţeleg să aibă sau nu o locuinţă comună şi că, faţă de prevederile art. 339 şi art. 346 alin. (1) din C. civ., privind regimul juridic al bunurilor comune ale soţilor dobândite în timpul căsătoriei şi, respectiv, faţă de regimul juridic al datoriilor comune ale soţilor, datorii în care se includ "obligaţiile pe care le-au contractat împreună" şi pentru care soţii răspund cu bunurile comune, conform art. 351 lit. b) C. civ., temeiul de solidaritate pasivă ar decurge din lege în cazul soţilor aflaţi sub regimul comunităţii.

O atare concluzie se sprijină, potrivit deciziei recurate, pe faptul că creditorii ambilor soţi pot urmări bunurile comune ale acestora, precum şi pe dispoziţiile art. 352 alin. (1) C. civ., conform cărora "în măsura în care obligaţiile comune nu au fost acoperite prin urmărirea bunurilor comune, soţii răspund solidar, cu bunurile proprii. În acest caz, cel care a plătit datoria comună se subrogă în drepturile creditorului pentru ceea ce a suportat peste cota-parte ce i-ar reveni din comunitate dacă lichidarea s-ar face la data plăţii datoriei".

Înalta Curte constată însă că această statuare din apel nu poate fi validată, fiind fundamentată pe o greşită interpretare şi aplicare a normelor legale sus-evocate.

În cazul obligaţiilor cu pluralitate de subiecte divizibilitatea drepturilor şi obligaţiilor constituie regula. C. civ. instituie prezumţia de divizibilitate, prevăzând că "Obligaţia este divizibilă de plin drept, cu excepţia cazului în care indivizibilitatea a fost stipulată în mod expres ori obiectul obligaţiei nu este, prin natura sa, susceptibil de divizare materială sau intelectuală." (art. 1424 C. civ.).

De la regula divizibilităţii obligaţiilor cu pluralitate de subiecte C. civ. reglementează două excepţii - obligaţiile solidare şi obligaţiile indivizibile.

Potrivit art. 1443 C. civ., "Obligaţia este solidară între debitori când toţi sunt obligaţi la aceeaşi prestaţie, astfel încât fiecare poate să fie ţinut separat pentru întreaga datorie, iar executarea acesteia de către unul dintre codebitori îi liberează pe ceilalţi faţă de creditor".

Deoarece solidaritatea reprezintă o excepţie de la regula divizibilităţii anterior evocată, aceasta nu se prezumă, astfel cum expres se prevede în art. 1445 din C. civ. referitor la izvoarele solidarităţii, acest articol arătând, totodată, în acest sens că "Ea nu există decât atunci când este stipulată expres de părţi ori este prevăzută de lege".

Prezumţia de nesolidaritate care este reglementată expres de art. 1.445 C. civ. este o prezumţie relativă, aplicabilă în toate raporturile obligaţionale civile şi stabileşte astfel, cu titlu de principiu, că obligaţiile codebitorilor nu sunt solidare.

Cum deja s-a arătat, prin excepţie de la această regulă, solidaritatea codebitorilor este incidentă în două situaţii: când este prevăzută expres de lege ori când este stipulată expres de părţile actului juridic, în aplicarea principiului libertăţii contractuale (autonomiei de voinţă), o atare clauză prin care se instituie solidaritatea obligaţiei fiind de principiu perfect valabilă.

Mai trebuie precizat că, potrivit art. 1426 alin. (2) C. civ., "În lipsă de stipulaţie contrară, creditorii şi debitorii unei obligaţii indivizibile nu sunt legaţi solidar".

Totodată, Înalta Curte nu va reţine în acest context apărarea intimaţilor reclamanţi invocată prin întâmpinarea la prezentul recurs, cu privire la existenţa unei solidarităţi în speţă izvorâtă din faptul că pârâţii ar fi perfectat promisiunea de vânzare-cumpărare în calitate de profesionişti, întrucât desfăşurau activitatea cu caracter profesional de dezvoltator imobiliar

Chiar dacă solidaritatea codebitorilor este de natura obligaţiei rezultate din activitatea unei întreprinderi conform art. 1446 C. civ. ("Solidaritatea se prezumă între debitorii unei obligaţii contractate în exerciţiul activităţii unei întreprinderi, dacă prin lege nu se prevede altfel"), Înalta Curte nu poate valida această teză invocată ca apărare, direct în această fază procesuală, într-un cadru procesual circumscris exclusiv limitelor controlului de legalitate declanşat ca urmare a exercitării recursului formulat de pârâţi, în condiţiile în care instanţa de apel nu a stabilit că solidaritatea debitorilor în raportul obligaţional litigios s-ar fi fundamentat pe acest aspect, iar, în plus, considerentele deciziei nu au fost criticate pe calea unui recurs incident exercitat de partea interesată, conform art. 461 alin. (2) C. proc. civ.

Revenind ca atare la teza reţinută de instanţa de apel, obiect al criticilor de recurs cu care pârâţii au înţeles să învestească instanţa de control judiciar, se constată că aceasta are la bază o interpretare eronată a normelor legale apreciate ca fiind incidente raporturilor dintre părţi.

Este real că prin C. civ. se instituie un caz de solidaritate legală între soţi faţă de creditorii comuni pentru restul creanţei acestora rămas după urmărirea bunurilor comune.

Art. 352 alin. (1) C. civ. dispune în acest sens că, în măsura în care obligaţiile comune nu au fost acoperite prin urmărirea bunurilor comune, soţii răspund solidar, cu bunurile proprii. În acest caz, cel care a plătit datoria comună se subrogă în drepturile creditorului pentru ceea ce a suportat peste cota-parte ce i-ar reveni din comunitate dacă lichidarea s-ar face la data plăţii datoriei.

Astfel, deşi soţii răspund cu bunurile comune pentru datoriile comune (art. 351 C. civ.) şi bunurile comune nu pot fi urmărite de creditorii personali ai unuia dintre soţi [art. 353 alin. (1) C. civ..], în subsidiar, urmărirea datoriilor comune poate continua asupra bunurilor proprii (art. 352 C. civ.) respectiv, în cazul datoriilor proprii, asupra bunurilor devenite proprii prin efectul împărţirii bunurilor comune [art. 353 alin. (2) şi (3) C. civ..].

Această ordine de urmărire a bunurilor soţilor are caracter imperativ, iar norma juridică sus-menţionată, edictată în scopul protejării creditorului comun reprezintă, în mod evident, o excepţie, instituind solidaritatea între soţi exclusiv în limitele arătate şi permiţând ca atare doar acestui creditor să urmărească pe oricare dintre soţi pentru întreaga valoare a creanţei rămase neachitate după urmărirea bunurilor comune.

Acest caz particular în care, în conformitate cu textul art. 1445 C. civ., solidaritatea pasivă decurge din lege, nu permite însă interpretarea extensivă dată de instanţa de apel, potrivit căreia, în situaţia soţilor aflaţi sub regimul comunităţii de bunuri, temeiul de solidaritate pasivă decurge din lege, astfel încât orice notificare a creditorilor comuni către oricare dintre debitorii soţi aflaţi în regimul legal al comunităţii matrimoniale activează conţinutul normei cuprinse în art. 1526 alin. (1) din C. civ. ("Notificarea prin care creditorul pune în întârziere pe unul dintre codebitorii solidari produce efecte şi în privinţa celorlalţi").

Trebuie observat că nici interpretarea dată de instanţa de apel textului art. 353 alin. (1) din C. civ., potrivit cu care "Bunurile comune nu pot fi urmărite de creditorii personali ai unuia dintre soţi", nu poate sprijini concluzia la care s-a ajuns cu privire la caracterul obligaţiei asumate de pârâţi în speţă prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Privitor la acest aspect, Înalta Curte reţine, astfel cum instanţa de apel a constatat, că pârâţii Petrescu s-au aflat - atât la momentul asumării obligaţiilor prin promisiunea autentificată sub nr. x/26.05.2017, cât şi ulterior acestei date - sub regimul comunităţii legale, acest aspect fiind de altfel consemnat în cuprinsul actului juridic încheiat ca promitenţi-vânzători.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă un contract în temeiul căruia părţile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile şi cu conţinutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Prin urmare, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu este act de înstrăinare şi nu produce efecte translative de proprietate, ci generează obligaţia personală "de a face", respectiv, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis.

Or, această obligaţie "de a face" este de principiu indivizibilă, nefiind în mod natural susceptibilă de divizare între subiectele sale.

Totodată, în condiţiile în care fiecare dintre soţi avea obligaţia să îşi exprime, în mod expres, consimţământul pentru vânzarea bunului comun, imobil supus formalităţilor de publicitate, ambii soţi fiind debitori ai obligaţiei de a transfera dreptul de proprietate asupra acestui bun - acest drept de proprietate comună devălmaşă asupra imobilului neputând fi transmis în mod valabil decât cu acordul expres al ambilor promitenţi vânzători exprimat în formă autentică -, o atare obligaţie nu poate fi calificată ca fiind solidară.

Înalta Curte remarcă în acest context că efectul principal în raportul dintre creditor şi debitorii ţinuţi solidar este consacrat de art. 1447 alin. (1) C. civ.. Astfel, creditorul unei obligaţii solidare se poate îndrepta împotriva oricărui debitor pentru realizarea întregii creanţe, fără ca acesta să îi poată opune beneficiul de diviziune.

Un debitor ţinut solidar poate fi constrâns la executarea/plata întregii datorii, aceasta fiind unică, fiecare debitor reprezentându-i şi pe ceilalţi în toate actele având ca finalitate diminuarea ori stingerea datoriei.

Or, dacă în situaţia unei obligaţii solidare, creditorul acesteia se poate adresa oricăruia dintre codebitorii solidari pentru valorificarea dreptului său, în speţă fiecare dintre soţii promitenţi vânzători este ţinut să consimtă personal şi expres la transferul cotei-părţi nedeterminate pe care o deţine din dreptul de proprietate asupra bunului comun, care este înstrăinat integral.

Prin urmare, nu poate fi validată teza instanţei de rejudecare conform căreia orice notificare a creditorilor comuni către oricare dintre debitorii soţi aflaţi în regimul legal al comunităţii matrimoniale activează conţinutul normei date prin art. 1526 alin. (1) din C. civ. şi este deci eronată concluzia aceleiaşi instanţe că notificarea privind punerea în întârziere, făcută de reclamanţii promitenţi-cumpărători exclusiv la domiciliul indicat în convenţia autentificată la 26 mai 2017 a fi cel al pârâtului C., a produs, aşadar, efecte depline şi în privinţa soţiei debitor solidar, pentru obligaţiile asumate în legătură cu imobilul menţionat.

De altfel, prin decizia de casare, Înalta Curte a statuat deja că, în absenţa unei solidarităţi pasive, punerea în întârziere a unuia dintre debitorii din prezenta cauză nu produce efecte împotriva celorlalţi debitori şi, din această perspectivă, sunt pe deplin întemeiate susţinerile recurenţilor în sensul că procedura de punere în întârziere prev. de art. 1522 C. civ. trebuia realizată, în mod individual, faţă de fiecare dintre debitori, aspect avut în vedere de principiu şi de creditori, intimaţii în speţă, în condiţiile în care aceştia au procedat la notificarea individuală a ambilor promitenţi vânzători, prin transmiterea însă a corespondenţei la o adresă ce nu constituia nici locuinţa în fapt, nici domiciliul promitentei-vânzătoare.

În raport de această statuare, instanţa de recurs constată că, deşi prin decizia de apel atacată în speţă s-a stabilit, în urma probatoriului administrat, că soţii pârâţi au confirmat că aveau un domiciliu comun potrivit raporturilor personale, dar două domicilii distincte exhibate în raporturile patrimoniale cu terţii, întrucât la adresa menţionată în contract nu locuia, în fapt, nimeni, respectiv, că au acţionat în consens în ceea ce priveşte drepturile şi obligaţiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare, precum şi că nu au comunicat şi promitenţilor cumpărători Prutianu încheierea actului de partaj voluntar fără sultă în luna martie 2018, care viza şi imobilul în discuţie, toate aceste aspecte factuale nu sunt relevante în ceea ce priveşte corecta aplicare a prevederilor art. 1522 C. civ.

Toate aceste împrejurări nu pot suplini conform dispoziţiilor exprese ale art. 1432 alin. (4) C. civ. ("Punerea în întârziere a unuia dintre debitori, de drept sau la cererea creditorului, nu produce efecte împotriva celorlalţi debitori") lipsa efectuării procedurii punerii în întârziere a ambilor pârâţi, părţi ce nu erau ţinute solidar în raport de obligaţia asumată convenţional, situaţie care afectează, fără echivoc, validitatea declaraţiei de rezoluţiune în cauza de faţă.

Înalta Curte subliniază privitor la acest aspect, al realizării valabile a notificării punerii în întârziere a debitorilor şi a notificării declaraţiei de rezoluţiune, că prin decizia de casare s-a reţinut în primul ciclu procesual că se impun a fi efectuate verificări suplimentare de către instanţa de apel, dar, totodată, prin aceeaşi decizie de casare s-a statuat în sensul că, în speţă, notificarea prealabilă a rezoluţiunii, constând în punerea în întârziere a debitorilor, include şi comunicarea declaraţiei de rezoluţiune unilaterală.

Examinând deci prin prisma acestor ultime statuări definitive şi critica recurenţilor vizând nerespectarea de către instanţa de apel, în rejudecare, a dispoziţiilor art. 501 C. proc. civ., urmare a pretinsei omisiuni de a verifica dacă declaraţia de rezoluţiune a fost comunicată debitoarei D., critică de nelegalitate ce poate fi circumscrisă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., Înalta Curte constată că aceasta nu poate fi primită.

Reţinând în prezenta cauză ca fiind valabil comunicată notificarea de punere în întârziere, instanţa de apel, având în vedere chiar statuările instanţei de casare de mai sus, în mod corect nu a mai considerat necesară verificarea legalităţii comunicării declaraţiei de rezoluţiune, cuprinsă în acelaşi act.

De altfel, se observă că recurenţii nu expun argumente pertinente în dezvoltarea acestei critici, referitoare, eventual, la maniera în care, în opinia acestora, instanţa de rejudecare ar fi trebuit să procedeze la verificări suplimentare privitoare la comunicarea declaraţiei în discuţie, altele decât cele realizate în privinţa notificării de punere în întârziere cuprinse în acelaşi înscris.

În consecinţă, Înalta Curte constată că în mod eronat instanţa de apel a reţinut că a existat declaraţia unilaterală de rezoluţiune, împreună cu punerea în întârziere, comunicată legal de către creditorii care şi-au manifestat voinţa în sensul de a desfiinţa unilateral contractul pentru neexecutare dacă nu este executată obligaţia într-un termen rezonabil - cerinţa esenţială prevăzută de art. 1552 alin. (2) C. civ. nefiind întrunită în cauza de faţă.

Referitor la criticile recurenţilor vizând aplicarea greşită a art. 1522 C. civ., sub aspectul stabilirii prin decizia de apel recurată a caracterului rezonabil al termenului suplimentar de executare, Înalta Curte apreciază ca aceste critici, subsumate de recurenţi motivului de casare prev. de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu se mai impune a fi examinate distinct în această fază de recurs, în raport de consecinţele dezlegării anterioare privitoare la neîntrunirea condiţiilor rezoluţiunii actului juridic perfectat de părţile litigante.

În acest sens, Înalta Curte va ţine seama că s-a reţinut în cauză că prin notificarea transmisă la 29 mai 2018 de către promitenţii cumpărători A. şi B. promitenţilor vânzători C. şi D. li s-a pus în vedere celor din urmă executarea obligaţiei de perfectare a contractului de vânzare în termen de 7 zile de la primirea notificării, prin aceeaşi notificare fiindu-le adusă la cunoştinţă şi exercitarea dreptului notificatorilor de a opta pentru rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, în cazul în care debitorii nu îşi îndeplinesc obligaţia în termenul acordat.

Or, astfel cum se desprinde din statuările anterioare ale instanţei supreme, în primul ciclu procesual, clarificarea împrejurărilor în care a fost realizată procedura de comunicare a notificării pentru punerea în întârziere a debitorilor se repercutează direct asupra termenului în discuţie - ipoteză ce rezultă şi din prevederile legale anterior enunţate -, fiind stabilit deja în speţă că efectul desfiinţării contractului este subordonat comunicării declaraţiei de rezoluţiune.

Modalitatea în care inexistenţa unei rezoluţiuni unilaterale valide se reflectă asupra celorlalte pretenţii deduse judecăţii urmează a fi analizată însă de instanţa de apel, prin raportare la dezlegările date prin prezenta decizie.

Din această perspectivă, Înalta Curte constată că nu se mai impune nici examinarea criticilor de recurs, circumscrise motivului prev. de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., privitoare la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1345-1348 C. civ. pe care s-a fundamentat cererea reclamanţilor având ca obiect restituirea contravalorii cheltuielilor făcute cu amenajarea imobilului.

Referitor la această cerere, Înalta Curte urmează să remarce doar că instanţa de apel, luând act, în rejudecare, de împrejurarea că apelanţii-reclamanţi au precizat temeiul în drept al pretenţiilor astfel formulate, ca fiind subsumat dispoziţiilor art. 1345 C. civ., a reţinut din probele administrate că amenajările integrate apartamentului pentru care se încheiase promisiunea de vânzare-cumpărare au fost realizate pe durata de valabilitate a convenţiei, că cel îmbogăţit - respectiv, în speţă, partea pârâtă - nu a fost culpabil de mărirea patrimoniului său câtă vreme contractul prevedea explicit că transmisiunea proprietăţii, a posesiei şi a folosinţei urma să aibă loc la data încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare şi că reclamanţii sunt cei care au dovedit că au efectuat aceste amenajări la apartament, pârâţii Petrescu neputând dovedi că şi-au îndeplinit întocmai obligaţia de utilare a imobilului cu obiecte încorporabile.

Raportându-se la aceste circumstanţe factuale, instanţa de apel a constatat că a operat o îmbogăţire a recurenţilor prin sporul de valoare adus imobilului ce rămâne în proprietatea lor, ca efect al rezoluţiunii contractului, numai în privinţa amenajărilor ce rămân încorporate imobilului, în valoare de 2.291,70 RON.

Înalta Curte constată însă că situaţia premisă avută în vedere de instanţa de rejudecare în stabilirea condiţiilor îmbogăţirii fără justă cauză prevăzute de art. 1345 C. civ., ca fapt licit care generează o obligaţie de restituire, a fost desfiinţarea prin rezoluţiune a convenţiei dintre părti, reţinându-se în acest sens că bunul imobil proprietatea devălmaşă a soţilor pârâţi a primit fără justă cauză acest spor de valoare, pe care trebuie să îl restituie reclamanţilor, îmbogăţirea realizându-se într-un mod neimputabil titularului dreptului de proprietate şi care nu a fost nici reglementat prin contract, în speţă, contravaloarea obiectelor sus-menţionate (cu excepţia mobilierului) urmând să fie restituită în scopul echilibrării patrimoniale.

Or, necesitatea acesteia din urmă se impune a fi reevaluată în situaţia în care inexistenţa declaraţiei de rezoluţiune ar determina menţinerea raporturilor contractuale dintre părţi relative la imobilul astfel utilat, în temeiul promisiunii de vânzare-cumpărare - situaţie în care criticile de nelegalitate formulate de recurenţi vizând inexistenţa acestor condiţii legale şi, respectiv, greşita aplicare a normelor incidente în materia îmbogăţirii fără justă cauză prin decizia atacată nu mai pot fi analizate în această fază procesuală faţă de motivul de casare reţinut ca fiind incident şi care atrage trimiterea cauzei spre rejudecare.

În consecinţă, Înalta Curte, în baza art. 497 C. proc. civ. constatând incidenţa motivului de recurs prev. de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în limitele mai sus expuse, va admite recursul declarat de pârâţii C. şi D., va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâţii C. şi D. împotriva deciziei nr. 145/C din 9 iunie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 16 noiembrie 2023.